Ипотечный БЕСПРЕДЕЛ 2007-2009 г.г., или как рождаются Пузыри в недвижимости. Аналитика недвижимости от WiaHome


2846 1
18.03.2019

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com

«Мы выдавали ипотеку всем подряд.  Ее мог получить чуть ли не бомж, главное, чтобы у него был паспорт и желание купить квартиру…»

 

Авторам статей на проекте WiaHome удалось собрать довольно откровенный материал от различных участников рынка недвижимости, работавших в крупных компаниях в период 2007-2009 годов. Опрошенных людей , условно, мы объединили в две группы и дали вымышленные имена: «Банкир» и «Агент». Мы построили наши беседы в виде ответов на один большой вопрос:
Почему рухнул рынок недвижимости в 2009г?

Итак, читайте иматериал:


    Банкир: Позднее в связи с развитием ипотечного кредитования открылись новые возможности и потрясающие перспективы в получении доли от огромного ипотечного пирога.  Президент России, Д.А.Медведев требовал от банков ускорения выдачи кредитов, облегчения всех сопутствующих процедур и, что важнее всего, снижения ставок по самим кредитам. В конце 2007 года ипотеку на покупку жилья под 8% годовых (почти как ставка рефинансирования в те годы) мог позволить себе чуть ли не бомж, от которого не требовался ни первоначальный взнос, ни поручительство, а лишь паспорт. Продавцы приносили нам фиктивные расписки якобы о получении от покупателей первоначальных платежей, а мы просто увеличивали стоимость кредита на размер первоначального платежа. Таким образом, не имея ни рубля в кармане, с липовой и написанной собственноручно справкой о размерах постоянного дохода, любой желающий получал от нас кредит.

Это было не паханое поле для ВСЕХ банков! Никто до падения и краха ипотечного рынка в 2007-2009 году и последующего его полного замораживания не понимал значения анализа инвестиционного и кредитного рисков. Наши премии зависели не от анализа рисков, а от количества выданных кредитов. Цены на квартиры в тот период тут же отреагировали и сначала поползли вверх, а вскоре уже взлетали. Рынок недвижимости «отражал» невероятный рост всей экономики России!!! Ипотечный Пузырь накачивали  изо всех сил и на всех уровнях. Кто-то НАВЕРХУ уже предрекал ипотеку под 4% годовых и без первоначального взноса (как во всем мире) – что неминуемо привело бы к невероятному скачку цен!


Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:



    Агент: Нужно было ловить момент, и мы работали по двенадцать часов в сутки, засучив рукава. Схем вырисовывалось множество, но все они сводились к тому, чтобы найти самый недооцененный коммерческий объект (какую-нибудь заброшенную производственную базу, находящуюся у черта на куличках) и состряпать оценку стоимости, превышающую реальную стоимость раз в десять, а лучше в двадцать. Никто из оценщиков и проверять не будет, а если кто будет – его также можно включить в долю. Затем нужно было договориться с каким-нибудь крупным банком, перед сотрудниками которого ставились сверхзадачи перевыполнения плана по ежегодной выдаче ипотек. В основном, это были самые крупные российские банки, такие как, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк и Россельхозбанк (позднее в 2009 году после подсчета потерь эти же банки, получили от Центробанка РФ значительные компенсации, нивелировавшие ранние потери). В этих банках ипотек выдавалось так много и в таких объемах, что суммы кредитов уже никого не пугали и даже представлялись ничтожными, в сравнении с бурлящими финансовыми потоками, текущими из Москвы по городам России. По расчетам аналитиков этих банков выданные кредиты уже через десять лет должны были как минимум вдвое (а то и трижды) преумножить затраты на ипотеки, и банковские копилки активов, переведенные в пассивы, виртуально увеличивались день ото дня.

 

Банкир: Выдавая ипотеки каждый день и наращивая темпы их выдачи, пассивы банков множились пропорционально, и банки не успевали подсчитывать свои будущие прибыли, совершенно не осознавая, что как минимум треть (или половина!) выданных ипотек будут потеряны раз и навсегда.

 

    Агент: Итак, мы находили объект, договаривались с собственником о вхождении в долю, открывали на некое подставное лицо новое ООО, составляли завышенную оценку и приходили в банк с просьбой предоставить им кредит, например, двести – триста миллионов рублей. В банках тут же находились нужные ребята, желающие оказать помощь в таком сложном и важном финансовом процессе. Сотрудники банков обращались с нами не иначе, как с «VIP – клиентами», обслуживали в  специальных диванных комнатах, с кондиционерами, кофе машинами и всем таким. Как правило, плата за помощь сотрудника выражалась в трети от суммы самого кредита. Вскоре проходила сделка. Деньги пилились, часть средств сохранялась для ежемесячных ипотечных выплат по кредиту в течение предстоящего года. Затем платежи прекращались, ООО, получившее кредит, признавало себя банкротом, учредитель переписывался на бомжа (в те дни бомжи были нарасхват, на железнодорожном вокзале их уже найти было сложно, приходилось рыскать по подворотням и теплосетям – главное, у бомжа должен иметься паспорт), и залоговый объект передавался во владение банка. Но ведь конечной целью было именно КИНУТЬ БАНК!

 

Банкир: Банк сначала не признавал убытки и пытался втридорога реализовать объект на рынке, но вскоре, в другой отсчетно – финансовый год залоговый объект уходил с молотка за ничтожную сумму, так как не представлял собой никакой ценности, к тому же Центробанк в последствии компенсировал потери банков, переложив убытки на налогоплательщиков РФ.

 

    Агент: Иногда тот же самый объект новый собственник успевал обанкротить снова, но уже в другом банке. Или объект пилился на части и снова кредитовался!!! Многие из таких объектов (сейчас брошенных) висят на продаже до сих пор! Со стороны не сведущему случайному свидетелю подобных обналичиваний банковских денег могло показаться, что дело тут нечистое. Нельзя просто так брать взаймы деньги в банках и ничего им не возвращать, кроме обанкроченных многократно переоцененных объектов. Однако если так поступали все, в том числе крупные известные российские компании, кредитовавшиеся под многомиллиардные суммы, а затем объявлявшие себя банкротами, то почему деятельность обычных физических лиц могла вызывать подозрения? Это была золотая эпоха бесконтрольных денежных излияний. Надо было просто успеть подставить под струю емкость покрупней, а лучше целую цистерну.

Банкир:  Осенью 2007 – весной 2008 к нам обращались те, кто даже своим внешним видом вызывал подозрение. Например, однажды к нам в офис явился парень, с синими от наколок ручищами. Говорил он на своеобразном наречие русского языка, хорошо понимаемом в местах не столь отдаленных. Хотел оформить некую производственную базу в кредит, не имея ни гроша в кармане. И мы действительно моги бы выбить для него кредит, причем сумма отката сотруднику банка достигала 40% от суммы самого кредита. Пришлось все же парню отказать, поскольку мы сразу поняли, что этот клиент намеревался кинуть всех нас, не успев покинуть банковских стен. Он бы сдал всех нас с потрохами, не боясь, снова оказаться в тюрьме. Мы не могли так  рисковать.
Так продолжалось до 2008 года, пока сначала в США осенью 2008, а затем весной 2009 года в России, не начали лопаться ипотечные банковские пузыри.

 

Агент:  Закрывается старая, отработанная лазейка – открывается новая, более продвинутая и прибыльная. В 2006 году у застройщиков (как и у многих других предпринимателей России того времени) появилась возможность строительства коммерческих и жилых многоэтажных зданий за счет привлечения заимствованных средств. Тот делец, кто был глупее, так и поступал, то есть брал кредитные банковские средства, возводил на свой страх и риск объекты и рассчитывался с банком, продавая готовые квартиры либо коммерческую недвижимость, надеясь,  в конечном итоге, оставить часть маржи себе.  

Вся маржинальность таких проектов напрямую завязана на росте рынка недвижимости. При малейшей его стагнации или, что еще хуже, падении, избежать банкротства будет крайне сложно, вся прибыль пойдет на выплаты банковских процентов, и еще должен останешься.

 

     И застройщики решили вообще отказаться от рисков и переложили  всю ответственность на плечи инвесторов. Они находили нужный земельный участок (беря в долю владельца данного участка), получали необходимые согласования и разрешение на строительство, заказывали архитектурно – строительный проект и приступали к стройке (пообещав подрядчикам рассчитаться с ними итоговыми квадратными метрами  с фиксированными минимальными ценами, и это было выгодно, ведь цены только росли). На стадии котлована находились инвесторы, сначала крупные, выкупающие по трети здания, а затем эти же инвесторы перепродавали через Застройщиков свои квадратные метры другим, менее крупным инвесторам, те в свою очередь, продавали метры конечным потребителям – ипотечным частным покупателям. Разумеется, никто из звеньев данной цепи не выплачивал подоходный налог, договоры долевого участия не подлежали обязательной регистрации и переписывались многократно.  

 

Иногда с утра в понедельник к одному известному застройщику выстраивалась очередь, чтобы успеть купить квартиры в новом доме, для которого мы еще даже котлован не успели выкопать. Через час все квартиры оказывались проданными, не успев поступить в продажу. Кому? СВОИМ ЛЮДЯМ – ТЕМ, КТО В ДОЛЕ!
Вскоре эти же квартиры выставлялись на перепродажу у тех же застройщиков по договорам переуступки права требования (цессии).
Обычный покупатель, не подозревающий о том, что с него снимают две шкуры,  в итоге мог купить квартиру по цене в два раза, превышавшей первоначальную – инвестиционную. Причем, обычные покупатели приобретали дорогие квартиры в ипотеку, то есть снова переплачивали, только уже банкам!


    По статистике, 99% всех сделок с новостройками, сопровождались  с уклонениями от налогообложения, то есть, стоимости продаваемых объектов в договорах долевого участия намеренно занижались, если была на то необходимость в регистрации в Росреестре, либо долевки не регистрировались вовсе. По всей стране суммы ежегодных налоговых недоимок исчислялись миллиардами долларов.

  Весной 2009 все привычные рыночные механизмы начали давать сбои. Пузырь недвижимости настолько перекачали, что он оглушительно лопнул! Рынок недвижимости рухнул, цены обвалились  на 40%, вот тогда все участники рынка осознали, что такое пирамиды в недвижимости.

Поэтому, если сейчас говорят, что «раньше цены были выше, не то, что сейчас», то следует понимать это так: раньше все просто переплачивали и думали, что рынок – это аттракцион, только успевай на него вскочить и сразу заработаешь две маржи, а сейчас пришла пора просветления.  В 2019г для того, чтобы заработать, нужно действительно РАБОТАТЬ, а не играть в русскую рулетку «на авось».

 

Читайте также:

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

Как Торговый Центр "Облака" в Кемерово побеждает конкурентов. Пример того, как нужно относиться к людям / Коммерческая недвижимость, аренда, управление / WiaHome.ru

Чтобы «Щегловский рынок» не стал разношерстным и не пестрил разносортными ларьками, владельцы ТЦ «Облака» пошли на риск и сами закупили все необходимое торговое, холодильное и прилавочное оборудование! ...
 

Кемерово, Культурный Кластер Кузбасса. Подробности проекта 2018г / Новости Сибири от WiaHome.com / Коммерческая недвижимость, квартиры и не только

Стали известны подробности реализации проекта развития Культурного Кластера Кузбасса, согласно которому город Кемерово - столица Кемеровской области - приобретет новый статус, а именно статус Культурного Центра всей Сибири.
 

ПОДЕЛИТЬСЯ


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Томск
89-20
Профиль
Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Томск




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [1985397-185-76]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики