Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24 г


723 1
19.09.2019

Перед тем, как делать новый прогноз, сразу предупрежу: я не оракул и не провидец, однако мои прогнозы 2010 года, касающиеся экспансии крупнейших ритейлерских сетей России вглубь страны (вследствие чего многие местные игроки на продуктовом рынке канули в лету – статья «Гипервторжение»), прогноз 2013г, когда я предрекал грядущий обвал курса рубля по отношению к мировым валютам (статья «Падение рубля неизбежно» и «Нефть сольют за 65$» - при текущей стоимости на тот момент около 110$), а также предположение о том, что либо Гугл, либо какая-нибудь другая мегакомпания начнет вводить свою цифровую валюту (статья 2017г «Гуглденьги») – сбылись. Амазон готовит свою криптовалюту, Фейсбук и Телеграм уже прктичекси запустили свои аналоги денег. Так почему бы, спустя несколько лет не сделать очередной прогноз? Возможно, кто-то посмеется (как смеялись его предшественники, читая мои предыдущие прогнозы), а, возможно, кто-то сделает собственные выводы и примет информацию к сведению. Только факты.

 

 О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.

 

Во-первых, ритейл сделал свое дело и, войдя в регионы с новыми коммерческими объектами (более качественными и универсальными и более масштабными), многие прежние торговые объекты сделал практически не конкурентными для ведения бизнеса.

 

Потребитель попросту выбирает более удобные ему форматы.  Доказательством этому являются многочисленные объявления о реализации с торгов (или обычная продажа) торговых центров, большинство из которых создавались путем реконструкций объектов наследия советской эпохи (цеха, боксы, офисные здания, ангары…). Такие торговые центры зачастую сейчас уже просто памятники и вся их ценность заключается в стоимости земли, на которых они стоят. Некоторые из них уже не способны генерировать адекватную прибыль, хотя бы сопоставимую с доходностью депозитных банковских вкладов (не говоря уже о тех объектах, которые приносят только убытки). Теперь стоит говорить не Торгово Развлекательные Центры, а Развлекательно Торговые! Люди идут не за покупками, а за развлечениями, впечатлениями.

 

И все было бы хорошо – на лицо очевидный прогресс, и нам всем нравятся комфортабельные ТРЦ – если бы этот же ритейл во все лопатки и поголовно не полез в формат «магазины у дома». Стремясь захватить все больше слоев населения, перехватывая трафик друг у друга и предлагая те же продукты и по тем же ценам, что и в крупных форматах, сетевики начали заниматься каннибализмом. ВСЕ ПОЕДАЮТ ВСЕХ! Что из этого выйдет? Скорее всего, выживут самые сильные рептилии. Ашан уже начал закрывать часть своих гипермаркетов, и это только начало глобального явления – реструктуризации собственных сетей.

 

 

Во-вторых, электронная коммерция, или онлайн торговля. Незаметно перерастя в гиганта онлайн торговли, Вайлдберрис показал всем, насколько эффективно продавать товары прямо со склада, осуществляя доставку до пунктов самовывоза. И дело не только в том, что предлагаемая продукция обходится потребителю дешевле. Если посчитать влияние временных и денежных затрат на поездки в крупный молл, то заказы «с дивана» получаются существенно дешевле, даже если купить товар со скидкой в Ашане или в Ленте. Теперь это поняли все и ринулись создавать свои сервисы доставки продукции для потребителя. Однако догнать Вайлдберрис по масштабам операций будет очень не просто. Как онлайн торговля повлияла на рынок коммерческой недвижимости? Посмотрите на торговые центры в будние дни, даже самые раскрученные из них едва наполнены покупателями, периферийные же едва выживают за счет деятельности по выходным. Если первые этажи заполнены арендаторами, то на вторых и третьих всегда есть вакансии (в некоторых торговых центрах владельцы готовы сдать такие площади по цене сервисных затрат). Онлайн торговля как грибок – его не видно до тех пор, пока все здание не охватывает плесень. Если еще кто-то не видел продающийся пустующий тридцати-сорока тысячный ТЦ – откройте какой-нибудь известный интернет – агрегатор.

 

Со стрит ритейлом дела еще хуже. Самые востребованные и насыщенные трафиком места уходят влет, но шаг в сторону и целые улицы теряют своих арендаторов (и соответственно падают в цене). Нет смысла приобретать нижние этажи на стадии строительства, поскольку продуктовиками, пивниками, парикмахерскими и аптеками кишат все нижние помещения (а после ужесточения требований к реализации пива в жилых домах помещений на улицах освободится еще больше).

 

Опустим ступор в росте доходов и падение платежеспособности населения (а также его миграцию из регионов в крупные мегаполисы), а также снижение экономической активности бизнеса – эти явления хоть и существенные, но поправимые в течение 4-5 лет (мы ведь говорим о затоваривании рынка недвижимости малоликвидными объектами и обрушениях рынка). Лучше стоит упомянуть еще один глобальный фактор, который может серьезно сдвинуть приоритеты.

 

Фактор номер три – национальные проекты, цель которых насытить экономику новыми целями и задачами, а главное – ликвидностью. Ведущие экономисты страны уже год ведут споры о том, хорошо или плохо вваливать в экономику триллионы рублей, и споры эти не утихнут до 2024г, когда программа финансирования будет выполнена. И все было бы хорошо, если бы не один момент: чуть ли не единственным способом потратить образовавшийся бюджет НацПроектов стало строительство. Регионы впряглись в соревнования, кто круче и грандиозней нарисует и преподнесет свой мега проект реформирования президенту. Музеи, театры, стадионы и прочие культурные учреждения вскоре будут штампованными зданиями возвышаться по всей России на тех местах, где раньше были пустыри. Каким образом объекты культуры способны повлиять на рост ВВП - остается загадкой, однако крупнейшие застройщики уже перестали планировать собственные проекты и подключились к национальным целям и дележу бюджетного пирога.

 

Читайте отчеты Cushman & Wakefield  (Russia). Ближайшие 5 лет все основные силы будут задействованы именно в этих стройках – 25 триллионов рублей, выделенные на национальные проекты, сумма не шуточная. Мы не увидели ни одного проекта реформирования железной дороги (например, создание параллельных путей сообщения, как это сделали в Китае, где в каждую сторону на основных направлениях не одна, а три ветки: грузовая, пассажирская и скоростная), не увидели проектов строительства новых междугородних автомобильных магистралей (во многих регионах между городами всего по 2 полосы!).  Новые магистрали способствовали бы  ускорению развития предпринимательства, а значит, к росту сборов налогов = росту ВВП. Не слышно о создании программ по развитию и финансированию образования и одаренных детей, строительства новых ВУЗов (а ведь это закладывает развитие страны в будущем). Однако мы видим, как под программу «национальные дороги» просто ремонтируются городские улицы, парки и скверы. Как парки способны повлиять на рост экономики – тоже загадка, хотя сами по себе парки – очень необходимая вещь, особенно в загрязненных регионах. Только парки сами по себе не приведут к росту ВВП. Даже глава Сбербанка Герман Грефф и Анатолий Чубайс с большой осторожностью стараются прогнозировать рост ВВП в ближайшие 5 лет (2019-20024) хотя бы в пределах 1-2% в год (при том первые пару лет страна вообще должна жить только в ожидании роста экономики, то есть в стагнации).

 

Смотрите очень интересное видео с пресс-конференции Московского финансового форума 2019 (особенно слова А.Чубайса о том, что «… наша экономика, как педаль газа, а наша правоохранительная система, как педаль тормоза. И мы жмем изо всех сил на обе педали! Так мы никуда не уедем...» :

 


 

Вопрос: как национальные проекты могут повлиять на коммерческую недвижимость?
Ответ такой: Поскольку новые культурно-массовые и спортивные объекты (как новые стадионы после чемпионата Мира по футболу) свалятся на плечи муниципалитетов, первое, о чем будут думать главы городов – как эти объекты содержать. Единственным способом будет заполнение многочисленных пустующих площадей хоть какими-то арендаторами. И вся эта масса торговых и офисных площадей вывалится на рынок аренды. Другая же часть муниципального нежилого фонда – более старая – вполне возможно, будет отдана на реализацию с торгов (сброс балласта). Перенасыщение коммерческой недвижимости ожидается потрясающее (в совокупности с проигрывающими битву с онлайн тенью торговыми центрами и пустующими помещениями стрит ритейла). Вот почему на ближайшие 5 лет крупные инвесторы и строительные компании перестают строить новые планы – удержать бы имеющуюся ликвидность на плаву, а если и входить в новые проекты, то только за счет федерального бюджета.

 

Сейчас основные проекты новых строек закладываются преимущественно в жилом секторе: новые небоскребы с квартирами в Москве, реконструкция промзон под жилую застройку, строительство высоток с малогабаритными апартаментами-студиями (волна которых вскоре накроет рынок вторички «студиями» по 25-30 кв.м.).

Поэтому всем тем, кто думает что и где покупать, совет такой: очень внимательно изучайте не только само предложение, но и тенденции в вашем регионе. Куда движутся денежные потоки. Как ведет себя потребитель. Какие местные законы будут приняты в ближайшее время. Какие финансовые показатели у основных арендаторов, сжимаются они или вовсе стремятся сокращать имеющееся число магазинов.

 

Доходность коммерческих объектов будет падать, это неминуемо. Забудьте об окупаемости 7-8 лет (если в стране стагнация и нет развития, а депозиты катятся вниз, то и доходность недвижимости снизится). Если еще сумеете найти достойную недвижимость с окупаемостью хотя бы лет 10-12, то считайте, что вам очень повезло. Однако и в этом случае смотрите не на 1 и даже не на 5, а на 7-10 лет вперед. Подумайте о том, как вы будете ВЫХОДИТЬ ИЗ ПОКУПКИ, будет ли востребована ваша недвижимость после того, как конъектура изменится?

 В конечном итоге, целью является не сама покупка, а тот доход, который она способна генерировать.

 

 

Читайте также:

 

Как из ничего в Китае снова сотворили Чудо! Шанхай, Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд, Страна чудес на 5 звезд

Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд - подземный или подводный отель из карьера. В мае 2018г в Шанхае (Китай) был построен новый пятизвёздочный отель Wonderland - Intercontinental, Shanghai, а в ноябре 2018г гостиница встретила своих первых гостей.

 

Вся информация о национальных проектах России на 2019 – 2024 года / Нацпроекты РФ

Россия. За 5 лет (c 2019 - 2024г.г.) на Национальные Проекты, направленные на обеспечение прорыва в научно-технологическом и социально-экономическом развитии.., должно быть потрачено порядка 25 трлн рублей

 

 

Крупная российская сеть «Лента» опубликовала финансовую отчётность по МСФО за первое полугодие 2019 года

Чистый убыток сети магазинов «Лента» по итогам 1го полугодия 2019 составил 4,5 млрд руб. с отрицательной рентабельностью на уровне 2,2%. При этом компания открыла 3 новых гипермаркета и 1 супермаркет, закрыв 1 гипермаркет и 4 супермаркета

 

 

Компания Knotel Inc., которая позиционирует себя как компания с более устойчивыми инвестициями, чем ее крупный конкурент WeWork, привлекла 400 миллионов долларов при оценке, которая вывела стартап на статус единорога (с общей оценкой активов более 1 млрд $)

 

Одним из ключевых отличий между стартапом Knotel и лидером рынка коммерческой аренды офисов WeWork является то, что в качестве клиентов Knotel учитывает только крупные компании, такие как Starbucks Corp., Microsoft Corp., Oracle Corp., AT & T Inc. и BP Plc. Основанная в 2016 году, Knotel охватывает более 4 миллионов квадратных футов гибкого рабочего пространства. Средневзвешенный срок аренды составляет более двух лет, а когорта насчитывает более 100 рабочих мест.

 

 

 

Приближающееся IPO WeWork может стать решающим фактором для обвала соперников

WeWork Cos. Взяла штурмом мир коммерческой офисной недвижимости на пути к первичному публичному предложению, которое должно стать одним из крупнейших в этом году. Это не единственная сотрудничающая фирма, которая стремится к новым высотам.


 

 

Защита дистанционных сделок с недвижимостью будет усилена

Речь идет о применении электронно-цифровых подписей. Изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», защищающие права граждан при дистанционных сделках с недвижимостью (с применением ЭЦП), вступили в силу 13.08.2019г.  Это касается сделок с недвижимостью (покупкой-продажей домов, квартир, гаражей, земельных участков и коммерческой недвижимости), когда документы подаются в Росреестр в электронном виде, а также выдаются в виде электронных выписок вместо бумажных носителей.

 

 

Купить квартиру без посредников. Что могут ответить риэлторы?

 «Купить квартиру (помещение/дом/недвижимость) без посредников» - один из самых популярных запросов в сети. СПЕЦИАЛИСТ же помогает владельцам продать быстрее. Именно БЫСТРЕЕ ! Читайте статью полностью!

 

 

Стартапы:  Курица или яйцо, что первичней в бизнесе? Опыт компаний Tinder, Airbnb, Uber

Проблема курицы и яйца - это проблема предприятий рыночного типа. Когда вы запускаете двустороннюю платформу, вам нужны спрос и предложение. И это создает большую проблему для основателей, ставя высокий барьер для входа. Вам нужно найти не просто пользователей, а двух разных типов пользователей (что в 2 раза сложнее).




ПОДЕЛИТЬСЯ




Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Кемерово
384-267-39-00
Профиль
Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово


Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [1287825-482-155]

All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация
Разместить
Рубрики
Рубрики