Обзор коммерческой недвижимости в г. Кемерово: аренда и продажа офисов и зданий, или почему «не выгодно» строить приличные бизнес-центры / Аналитика от ЭкспоТрейд 06/2019


2273 2
18.06.2019

Последствия кризиса 2013-14г.г. негативно отразились на строительстве новых бизнес центров в городе Кемерово. После введенного в эксплуатацию бизнес центра класса «А» - «Маяк» на пр. Октябрьский, 2б и завершения строительства бизнес центра «Доминант» на пр. Советский, 32 других новых офисных зданий построено не было. С небольшой оговоркой можно назвать бизнес центром офисное здание на ул. Арочная, 37А (проект под названием «Грин парк»), это здание построено, но некоторое время стоит без арендаторов. В виду площади 3400 кв.м. вполне возможно, что его займет одна крупная солидная компания, поэтому бизнес центром «Грин парк» может стать только теоретически, либо это будет бизнес центр одной компании. Других новых проектов категории «бизнес центр» не возведено. Почему это произошло, и только ли виноват в этом кризис?

 

Безусловно, падение потребительского спроса и платежеспособности могло сказаться на нежелании застройщиков возводить новые здания, ведь намного менее рискованней построить многоквартирные дома, «нарезанные» на малометражные квартиры (по 25-30кв.м.), разлетающиеся, как горячие пирожки. Однако в крупных мегаполисах профессиональные застройщики так уменьшают размеры стандартных офисов, и уже никого не удивишь кабинетами по 8-10 кв.м., а некоторые вовсе с просветами вместо окон или вовсе с глухими стенами, в которых лишь свет с потолка напоминает о жизни.

Кроме того, в городах (таких как Кемерово – областных центрах) все чаще появляются проекты – коворкинг офисов. Коворкинги – это офисы без разграничения стенами. В открытом пространстве управляющая компания предлагает арендаторам фактически лишь рабочее место, а также инфраструктуру, помогающую арендатору в его комфортной работе. К инфраструктуре относятся: переговорная комната, лобби, пункт охраны, иногда мини спортзал, столовая или кафе и прочие удобства. Арендная же плата фактически заменяется оплатой «членства в клубе». Доступ в коворкингах иногда осуществляется 24 часа в сутки. В Кемерово же на 2019г не создано ни одного коворкинг-центра! И это несколько удивляет.

 

Что мы имеем летом 2019?

 

Имеем же мы в Кемерово следующее: поскольку падение потребительского потенциала коснулось и аренды (а также покупки), кроме офисных, также торговых площадей, то многие арендаторы и покупатели начали использовать некогда торговые помещения в качестве офисных. Так практически вся новая застройка по пр. Притомский, ранее ориентированная на торговлю, превращается в офисную застройку. Стоимость аренды в таких помещениях «просела» с предполагаемых 700-800 рублей за кв.м. до 350-400 рублей (не включая размеры коммунальных платежей). В результате город Кемерово буквально наводнили офисные помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах. Зачем застройщики пытаются создать новые нежилые помещения практически в каждом доме (и даже во дворах) совершенно не понятно, ведь стрит-ритейл не может заполнить все вакансии, а офисные помещения в спальных кварталах никогда не разместятся. Иногда нежилые помещения занимают в новостройках 2-3 нижних этажа, а помещения в этих домах не обеспечены ни охраной, ни лобби, ни парковкой, ни другими преимуществами офисных центров.

 

В итоге получаем: старых офисных фонд (2-х и3-х этажных офисных зданий), несколько офисных центров времен 2000-2015г и огромное количество малоликвидных, но сбивающих стоимость аренда и продажи, нежилых помещений в жилых домах.

Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:

 

Продажа объектов компаниями по бросовым ценам

 

 

В виду перехода на более экономичные, производительные и низкотрудоемкие технологии многие компании среднего и крупного бизнеса решили избавиться от свободных коммерческих площадей. Банки с переходом на мобильный банкинг продают излишние стрит-офисы. Госкомпании избавляются от целых зданий. Бизнес – «сбрасывает» с активов пустующие здания, цеха и офисы, сжимаясь в размерах и сокращая свои издержки. Вся эта масса коммерческой недвижимости вывалилась на рынок г. Кемерово, и, как следствие, цены упали на 20-30%. Мало того, все эти объекты: переведенные в нежилой фонд в конце 90-х начале нулевых детские сады (ставшие вдруг двухэтажными бизнес центрами), цеха – наследие заводов советских времен, разного рода базы, телефонные станции, здания ОБК и прочий коммерческий мусор все еще пытаются как-то оценить, исходя из критериев окупаемости, ликвидности и доходности. Зачастую старый, бесполезный коммерческий хлам оценивают по неким «остаточным стоимостям и ценам за 1 кв.м.». Разумеется, нормальные инвесторы обходят такие объекты стороной, а интересуются такими «лакомыми кусками» разного рода «схемисты» (когда придумывается некая схема, целью которой является закредитовать объект и «кинуть банк»). 

 

Эффект же от таких выбросов на торги (и часто в виде залоговых и не залоговых аукционов) достигается предсказуемый – оценочные компании, банки и прочие «аналитические компании», выводя некие «средние рыночные цены» и, перемалывая в своих отчетах весь кемеровский коммерческий хлам (который снести было пора еще 10 лет назад), выводят стоимости для вполне нормальных объектов (зданий и помещений) ниже их фактической (реальной и квалифицированной!) оценки.

 

В итоге, к фактору нового низколиквидного коммерческого строительства добавляется фактор низкой среднерыночной стоимости. Застройщики фиксируют для себя рынок коммерческой офисной (а также производственной) недвижимости как мало интересный и продолжают мультиплицировать дома с обновленными квартирами-КГТ (по-новому называемыми студиями).

 

Вот почему если ваша компания со вполне успешным и развивающимся бизнесом решит подыскать для себя в Кемерово приличный офис (метров на 500-700), то столкнется она с непонятным в Кемерово явлением: БЦ «Маяк» стоит арендованный под завязку, новых бизнес центров нет, но есть огромное предложение помещений либо без отделки, либо с совдеповским ремонтом, либо в жилых многоэтажках.

 

 

 

 

 

Читайте также:

 

Преимущества квартир на первых этажах - Изучаем рынок недвижимости перед покупкой или продажей

О том, что квартира, расположенная на первом этаже, является не самым лучшим вариантом для покупки и дальнейшего проживания, говорят почти все, но мало кто задумывается над тем, какие преимущества имеет такое жилье. Возможно, приведенные ниже доводы (нейтральные по оценке) позволят владельцам таких квартир иначе взглянуть на свое жилье, а покупателям увидеть скрываемые плюсы и потенциальные перспективы.



Коммерческая недвижимость в Кемерово - что покупать в 2019г?

После некоторых событий с торговыми центрами в Кемерово, связанных с закрытием многих из них из-за нарушений в пожарной безопасности, акценты покупательского спроса несколько переместились в пользу отдельных нежилых помещений, расположенных на первых этажах с отдельными выходами на улицу, или так называемые помещения «стрит-ритейла».

 

 

Что же такое РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости при ее продаже, к которой все часто апеллируют? / Дома и квартиры - разбираемся в ценах

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, то есть это цена, по которой будет возможна сделка купли-продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, помещения, земли, гаража), или просто – цена сделки. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

 

Почему Leroy Merlin решил развивать новый формат супермаркетов «МаксиПРО» - Коммерческая недвижимость для бизнеса

Платформа «МаксиПРО»  - это некий симбиоз Торгового Центра, Офисного пространства (с переговорными комнатами и центрами обучения) и кредитной организации (покупка материалов и оборудования по кредитной линии, а также прямая аренда оборудования у дистрибьютера).

 

Что такое КВАРТИРОТЕКА от ИКЕА? -

Известная шведская компания запускает новый проект.

 В продолжении нашей ранней статьи «Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA»  в которой говорится о том, что компания Livspace получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA), целью которого оказание услуг по созданию индивидуальных дизайн-проектов, ИКЕА в России шагнула дальше и создала онлайн-каталог дизайн-проектов с расставленной в них мебелью от ИКЕА под названием «КВАРТИРОТЕКА».


Магазины и отели, как объекты коммерческой недвижимости для инвестиций

В отличие от жилья объекты торговой недвижимости и гостиницы могут приносить своим владельцам очень высокие прибыли. Известны случаи, когда торговые площади сдавались под 16% годовых, что для недвижимости является рекордно высокой ставкой.

Wildberries шагает по стране - начав с пунктов самовывоза, все больше превращается в IT - компанию. Технологии. Маркетинг
Wildberries показывает просто феноменальную динамику и развивает новые клиентские сервисы. Сначала это были пункты самовывоза (ПВЗ), теперь – поиск понравившегося товара по фотографии на самом сайте. В итоге Wildberries все больше превращается в IT – компанию с мощной платформой на основе технологий ML (Machine Learning), AI (Artificial Intelligence), Big Data.

Новый порядок перевода КВАРТИР в нежилое вступил в силу. Можно ли разместить бизнес в жилом доме - спросят у жильцов.

Новый закон, по которому разрешение об открытии торговых точек и малого бизнеса в жилых домах теперь выдадут только при согласии жильцов подъезда и ближайших к нежилому помещению квартир, не затрагивает только помещения на первых этажах новостроек. То есть, жители современных домов не смогут повлиять на использование площадей, которые с самого начала являются нежилыми. А вот у жителей старого фонда теперь больше прав.


Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA. Стартапы и Бизнес - Технологии
Компания получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA). Какова сумма вложений, на данный момент неизвестно, однако отмечено, что холдинг Ingka Group получило миноритарную долю в Livspace.

 

 

Фонды недвижимости в России и зарубежом. Сравниванием. Анализируем.

Вопрос: почему россияне предпочитают приобретать недвижимость, а не используют инструмент – ФОНДЫ?

Ответ: ФОНДЫ, как инструмент инвестирования, в России практически не развиты. При этом в большинстве постиндустриальных стран инвесторы в недвижимость предпочитают покупать не здания или помещения целиком (поскольку в таком случае все риски получения или неполучения дохода с арендного бизнеса перекладываются на нового владельца), а паи (разновидность акций, аналог – доля во владении), подкрепленные частью

 

В Лондоне и других городах Великобритании нашли СЕКРЕТНУЮ недвижимость на 100 млрд фунтов – Новости рынка от WiaHome.ru

Владельцы порядка 2% лондонской недвижимости (как жилой – дорогих апартаментов и квартир, так и коммерческой недвижимости) неизвестны — активы принадлежат офшорам, показало исследование Global Witness. Оно приурочено к обсуждению в британском парламенте застопорившегося было антикоррупционного законопроекта об обязательном реестре собственников недвижимости в стране.

 

 

Какие квартиры можно назвать элитными? Разбираемся в элитной недвижимости. 10 критериев отличия.

Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.

Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».

 

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

Квартиры Кемерово продажа;   Аренда квартир в Кемерово;   Продажа домов и коттеджей в Кемерово;

Коммерческая недвижимость Кемерово продажа; Аренда коммерческой недвижимости в Кемерово.

 


ПОДЕЛИТЬСЯ


Вы можете оставить свои комментарии и написать ваше мнение
(они проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость - Кемерово, Сибирь, РФ

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.05
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
8-923-600-36-00
Профиль
Рэйтинг
4.05 (10)
ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость - Кемерово, Сибирь, РФ

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.05
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [1659133-93-34]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики