Антиутопия или рынок недвижимости в России, 2022 год
Прогноз рынка жилой и коммерческой недвижимости в России на 2022 год. Покупать или продавать - решать вам. Мы лишь приводим оценку и свои собственные оценочные суждения, основанные на многолетнем опыте и многолетнем анализе рынка.
Коммерческая недвижимость
Бесспорно, события февраля 2022 внесли существенные коррективы во все виды инвестирования. Теперь на вопрос «что покупать и во что вкладываться?» ответом может послужить «Серьезно? В России?» По мнению ведущих мировых аналитиков Российскую экономику в 2022 году ждет спад ВВП от 8 до 10%. Может ли этот спад и все введенные санкции повлиять на инвестиции в недвижимость? Разумеется, да и очень негативно.
С российского рынка ушло множество компаний, заполнявших рынок своей продукцией. Этой продукцией кто-то торговал, кто-то поставлял, кто-то производил. Арендаторов торговых и офисных площадей станет меньше, а, следовательно, свободных площадей будет больше. Нужно ли при этом строить новые коммерческие помещения, надеясь на расцвет российского производственного сектора? Нужно надеяться и нужно верить и каждый день убеждать себя оставаться оптимистом, но произойдет этот расцвет очень и очень не скоро, поэтому коммерческие помещения будут долгое время простаивать, а значит, доход они приносить не смогут (не какой-то разумный доход, а доход как таковой, то есть любой). Хотите покупать пустышки и платить коммунальные платежи? Дело ваше.
До лета 2022 (максимум до ранней осени) арендаторы и владельцы будут жить за счет ранее накопленных сбережений. Далее последует череда разрыва арендных контрактов. Инвесторы перестанут вкладываться в новые проекты. После некоторого простоя и перенасыщения сдаваемых в аренду площадей цены на коммерческую недвижимость покатятся вниз, как и арендные ставки. Это неизбежная констатация факта, основанная на дисконтированной стоимости любого инвестиционного проекта (в том числе инвестиций в коммерческую недвижимость). Отсутствие банковского кредитования, высокие депозитные ставки, беда с наличием платежеспособных арендаторов, дикая инфляция, рост курса доллара – все это абсолютно не способствует появлению у инвесторов заинтересованности в приобретении коммерческой недвижимости. На наш взгляд, рынок придет к оценке окупаемости сроком не более 5-6 лет, дольше – появляются серьезные риски. Вероятнее всего цены в среднем на рынке упадут на 40-50% от цен на начало 2022г. И не нужно смотреть на рост цен на все остальные продукты – этот рост обусловлен массовым спросом и сужением предложения, на рынке же недвижимости будет наблюдаться обратная картина. Поэтому кто хотел бы перекинуть средства из недвижимости во что-то более ликвидное, делать это нужно немедленно, иначе вы останетесь владельцем сооружений из песка и камня по цене стройматериалов, и на ваших метрах поселятся лишь призраки былого процветания, то есть никто.
Финальную точку в торговле и аренде коммерческих помещений поставит онлайн коммерция, поскольку покупать тот же китайский товар в торговых центрах будет дороже, нежели заказать на Алиэкспресс, Озоне или Вайлдберрис. И велика вероятность, что на месте нынешних ТЦ появится нечто иное, например, центры социального досуга, клубы по интересам, ДК по бесплатному просмотру агитационных фильмов или МФЦ.
Квартиры: первичный и вторичный рынок
Казалось бы, квартиры всегда были и всегда будут тихой гаванью для инвесторов при любом шторме и урагане страстей. Что бы не происходило – приобретение квартир способно свести все риски на нет. Да, так было. И да, так будет, только еще очень не скоро. К ипотечным ставкам конка 2021 – начала 2022 мы придем году так к 2030, а до этого времени нас ожидают расчеты преимущественно в виде кэша. Если кто помнит сводную аналитику последних сделок по квартирам, то скажет, что 90% всех сделок осуществлялись при ипотечном кредитовании. Нельзя сказать, что объем сделок сегодня сократится в 10 раз. Нет, просто никто уже не будет покупать квартиры по раздутым ценам периода дешевых ипотечных кредитов. Кто из владельцев по умней – будет соглашаться на дисконт. Так, по крайней мере, можно на время перекинуть средства из квартиры в валюту (пока еще это возможно), а когда произойдет глобальный дисконт у всех – можно будет снова купить квартиру, но уже за полцены (причем курс доллара при этом, разумеется, вырастет).
Все эти манипуляции не утешительные, и речь не идет о каком-то заработке. Это больше похоже на желание сохранить сгорающие во время пожара сбережения, абсолютная ценность которых уничтожается настолько быстро, насколько глубоко Россия погружается в хаос. Из двух сценариев «плохой и очень плохой» нужно будет успеть выбрать плохой (если, конечно, вам не все равно, и вы решили свалить из России, продав все за столько, за сколько купят на блошином рынке типа Авито).
Инвестиции в недвижимость это надежда на некий рост цен, получение некоего дохода или по крайней мере сбережения средств. Так было раньше. Сейчас мы приходим к тому, что покупка недвижимости это приобретения места, где вы будете растить детей, спать, готовить еду и заниматься прочим бытом. Можно ли ожидать развития в одном секторе, если вся экономика обваливается?
Прогноз получается не самый благоприятный. Самых удачливых и рискованных игроков спад на рынке сможет простимулировать воспользоваться чьим-то бедственным положением и сделать быстрые сделки. Такие варианты, бесспорно, будут и не мало. Поэтому не стройте особых иллюзий. Смотрите в будущие покупки не далее, чем на 6-12 месяцев. Сейчас главное не окупаемость и сроки возврата инвестиций (все это осталось позади в исчезающем во мраке воспоминаний прошлом), а способность на фоне общего падения 10% и инфляции 30-50% в течение года за счет быстрых сделок опередить эти два значения и тем самым выйти в хоть какой-то положительный показатель. Сейчас нужно уметь превратиться в жесткого, беспринципного инвестора, поскольку бороться придется не столько с конкурентами, сколько с самой стихией, разрушающей рынок недвижимости.
P.S.: и если кто-то еще тешит себя надеждами на светлое будущее и легкие деньги от перепродажи недвижимости или от аренды, то социальное строительство, муниципальное распределение жилья по ордерам, очереди на государственное жилье отрезвят вас. Когда квартиры будут выдавать по талонам - вы вспомните то время, когда что-то еще можно было купить за рубли, а затем продать и наслаждаться прибылью.
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |