Офисы В или А – что покупать? | Обзор рынка коммерческой недвижимости


288 1
01.12.2019

За банальностью вопроса «Какая офисная недвижимость лучше: класса «А» или «В»?» у многих возникает, казалось бы, бесспорный ответ: разумеется, класса «А».  Офисные здания и помещения данной категории обладают массой преимуществ. Это и теплый подземный паркинг, и наличие современных лифтов, высокие потолки, качественная отделка (либо качественная архитектура здания), вентиляция, кондиционирование, а также удобная локация и многое другое. На этом статью можно было бы закончить, если бы не одно «НО» - рентабельность (период окупаемости) вложений (и вытекающая при этом ликвидность приобретения) при рассматривании данной категории недвижимости в качестве инвестиционной.

 

А вот с этим определением у офисной недвижимости класса «А» существуют некоторые сложности. Да, офисы класса «А» более престижные, и арендаторы, выбирая между многочисленными альтернативами, скорее предпочтут категорию «А», нежели «В» и ниже, но все определяет цена аренды. На формирование же цены аренды одного квадратного метра любой коммерческой недвижимости влияют изначально понесенные застройщиком либо владельцем затраты (пусть это будет строительство, отделка либо приобретение готового объекта).  Владелец не сможет себе позволить назначать стоимость аренды на помещения класса «А» ниже себестоимости покупки. Поэтому каким бы ни было офисное помещение, цена аренды достигнет определенного нижнего предела и дальше опуститься не сможет (иначе теряется весь смысл строительства данного типа недвижимости – зачем строить убыточные объекты?).

 

С помещениями классами ниже («В» и «С») ситуация обстоит проще. Их стоимость строительства (а также обслуживания – что не мало важно) существенно ниже, поэтому в периоды проседания рынка и снижении спроса на аренду помещений снизить стоимость арендной ставки значительно проще. Помещения класса «В» более транфортабельны, их  проще перестроить под новые требования рынка. Например, переделать планировку и изменить внутреннюю отделку в «В» намного дешевле, чем в «А», а это очень важно, если владелец решит разделить одно большое помещение на несколько мелких, независимых. При грамотном формировании внутреннего пространства создать коворкинг центр в «В» также проще, чем в «А», так как будущие арендаторы коворкинга просто не смогут оплачивать более дорогие арендные ставки.




Почему класс «А» со временем превращается в «В»?

 

Проблема, которую собственники офисных помещений класса «А» не могли себе представить, заключается в том, что класс «А» образца 2010 года, в 2019 году уже фактически класс «В»!  Если абстрагироваться от цен периода 2010 года, от банковских ставок и вытекающих процентах рентабельности инвестиций, а рассматривать офисные помещения только, как коммерческую недвижимость, то за 10 лет требования ко всем категориям так возросли, что некогда применяемые стандарты качества к категории «А» в 2019г году уже применяются к категории «В». Например, в 2019 году невозможно представить новое офисное здание в центре Москвы класса «В» без внутреннего автомобильного паркинга – ни один арендатор просто не выберет такой объект в качестве объекта аренды. Также арендаторы предпочтут здания с системами воздухообмена и кондиционирования, нежели без них (сложно представить, чтобы арендатор сам устанавливал себе наружный кондиционер в помещении на 55 этаже).

Ожидания роста цен и спроса на помещения класса «А» фактически не выполняются. И по факту, владельцы «А» превращаются во владельцев «В», снижают свои ожидания и сдают помещения тем, кто готов платить по ставкам хотя бы «В».

 

Как в такой ситуации быть и что покупать?

 

Разумеется, класс «А» более привлекателен для арендаторов, чем «В» - все решают только арендные ставки. И приобретения объекта «А», кажется, более престижным. Это как с новыми айфонами – все понимают, что в цену нового изделия включена значительная доля маркетинга и рекламы, что само устройство уже через несколько месяцев будет стоит дешевле (и лучше новую модель не вскрывать, так как, увидев только батарейку и пару сантиметров микросхем, последует разочарование), однако многие стремятся войти в число первых обладателей. С коммерческой недвижимость, окупаемость которой исчисляется годами, торопиться все же не следует.

О компаниях, которые готовы переплачивать за престиж и солидность, говорить не будем (они и покупают, не считая затрат, и арендуют именно там, где им необходимо за любые деньги), таких компаний в процентном соотношении на рынке очень мало, и поэтому всем владельцам вряд ли стоит надеяться на удачу  - поймать жирного арендатора - и ждать «джек пот» (если вы, конечно, не провидец или вам уже заранее известно, под кого вы покупаете объект).

 

Разумным было бы приобретение нового объекта класса «В». Найти арендаторов на такую недвижимость будет значительно легче. Либо присмотреться к некогда очень престижным объектам класса «А», но долго простаивающих без арендаторов. На такие помещения («А») при покупке скидку получить будет намного проще, что в последующем даст возможность уйти от завышенных арендных ставок и прировнять рентабельность покупки «А» к существующим в такой же ценовой категории новым объектам класса «В».

 

Автор:
Роман Афанасьев,
ЭкспоТрейд – коммерческая недвижимость

 


 

 

Читайте также:

Как и СКОЛЬКО зарабатывают Яндекс, Авито и Мэйл.ру в российской Сети?

В последние годы рынок интернет индустрии испытывает в России настоящий подъем. Кроме названных компаний даже лидирующий российский банк Сбербанк пытается выйти на рынок Рунета со своими различными проектами. Пришло время разобраться, как и на чем зарабатывают интернет гиганты российской Сети интернет: Avito, Yandex и Mail.ru. О проблемах российских интернет проектов, и почему им сложно выйти за рамки РФ - читайте в конце данной статьи. 

 

 

Трейд - ин при покупке квартир в новостройках или новая альтернатива ипотеке

Понятие «трейд-ин» (trade-in) пришло к нам из автомобильного сектора. Схема замены старого автомобиля на новый с доплатой – вполне зарекомендовала себя, ведь в таком случае обе стороны в кратчайший срок получают желаемое: владелец  - новый автомобиль, авто дилер – реализацию, нового клиента и возможность получить комиссионные с продажи б/у транспорта. Сможет ли подобная система сработать в сфере продаж недвижимости (например, при реализации квартир застройщиком)?

 

 

Северная Корея: небоскребы и нищета. Прошлое, настоящее... Будущее?!

Центр Пхеньяна, гуляющие люди с напряженно радостными лицами, застроенный небоскребами - высотками проспект Будущего, до боли похожий на советский супермаркет для Избранных корейцев по типу магазинов «Березка» из Москвы 80-х, закрытые высокими заборами неприглядные и облупленные фасады зданий – все это и многое другое словно взгляд в Советское прошлое, из которого мы сами совсем недавно выкарабкались. Только выкарабкались ли?

 




ПОДЕЛИТЬСЯ




Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Кемерово
384-267-39-00
Профиль
Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово


Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [1443571-102-45]

All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация
Разместить
Рубрики
Рубрики