Покупать или продавать в 2020г коммерческую недвижимость?
Год 2020 начался с того, что всех россиян «обрадовали» предстоящими политическими переменами. Новости не совсем приятные. Рынок валюты отреагировал сразу – курсы доллара и евро устремились вверх. Рынок недвижимости хоть и инертен, но многие продавцы решили не ждать и начали выставлять на продажу свою коммерческую недвижимость. Паникой это не назовешь, но желание владельцев выйти «в кэш» понять можно.
Что сделали до 2020 года крупные компании? Сбербанк, М-Видео, Яндекс, Ростелеком, Магнит, Пятерочка и прочие компании - гиганты в свое время либо освободились от бремени владения огромным количеством офисных и торговых площадей, либо изначально сознательно шли только на аренду. В итоге от 80 до 95% занимаемых вышеуказанными компаниями помещений находятся у них в аренде по принципу продажа с последующей арендой либо на основании обычных долгосрочных арендных отношений. А поскольку избавляться от лишних площадей компании стали практически одновременно - огромное количество помещений вывалилось на рынок продаж, что серьезно пошатнуло цену за квадратные метры. И, казалось бы, если все компании переходят на аренду (то есть превращаются в выгодных арендаторов), то спрос на помещения должен возрасти, что в свою очередь должно привести и к росту цен на продаваемые помещения.
Однако и тут не все так просто. По официальным данным Росстата: по итогам 2019г число закрытых предприятий превысило число открытых (а количество офисов того же Сбербанка и многих других заметно подсократилось). Это говорит о том, что при имеющемся спросе на аренду качественных коммерческих помещений число самих желающих арендовать эти площади год от года уменьшается. И это при том, что ежегодно в каждом российском городе вводится в эксплуатацию огромное количество новой коммерческой недвижимости, как в виде торговых центров, так и в виде помещений и объектов «шаговой» доступности (торговые постройки возле жилых многоквартирных домов и помещения на первых этажах, рассчитанные как раз на количественно уменьшающийся малый и средний бизнес). Напрашивается вопрос: для кого все эти новые постройки, если даже старые освобождаются каждый день?
ПОКУПАТЬ?
Для того, чтобы решить для себя это вопрос, следует определиться с выбором решения: зачем вы собираетесь это сделать?
Если имеется свободная денежная масса, которую необходимо не только преумножить (на некий процент, обещающий в виде дохода от сдачи в аренду), но для начала хотя бы уберечь от потрясений и девальвации – решение «вложиться» в коммерческую недвижимость можно назвать разумным. Главное при этом – правильно определиться и с локацией помещений, и с локацией самих городов. Нет смысла говорить о том, что покупать коммерческую недвижимость в депрессивных регионах, откуда население в массовом порядке уезжает, чрезвычайно рискованно, ведь
именно платежеспособность населения в конечном итоге определяет рыночную стоимость всей недвижимости
(вспомните яркие картинки брошенных российских городов Севера и удаленных районов Сибири, цена недвижимости в которых сейчас практически равна «0»).
Покупка для нужд своего бизнеса – также неплохое решение (особенно, если выбранное помещение продается по цене явно ниже рынка). Все-таки собственные здания и помещения – это гарантия для возможного последующего кредитования (залог в наличии всегда лучше, чем пустые обещания и круги на воде).
Если же вы хотите «поиграть» в инвестора и потренироваться на установлении баланса между кредитной ипотечной ставкой (то есть взять помещение в кредит в нынешних не стабильных условиях) и покрываемым арендным платежом, в результате которого по истечении определенного периода покупка достанется вам «бесплатно», то лучше испытать удачу в казино – шансов на успех будет больше. Малейший простой объекта без арендатора вынудит вас платить ипотеку и все текущие расходы из собственного кармана. Если же карман пустой, а ситуация с простоем надолго затянется, что сделают банковские работники? – Они постараются забрать ваш объект, и вы останетесь ни с чем. По сути, кредитный объект – это объект банка, а не ваш, вы же всего лишь плательщик по кредиту.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
ПАДЕНИЕ ЦЕН
В текущих экономических условиях не нужно быть провидцем, чтобы понять: тенденций к улучшению нет, а, следовательно, ждать роста цен на недвижимость не приходится (Москва, Санкт-Петербург и еще пара крупных российских мегаполисов стоят от любого обвала в стороне, ведь именно туда устремляются практически все денежные потоки). У многих владельцев (по тем или иным причинам, одна из которых – отсутствие арендаторов) сдают нервы. Они наблюдают, как год от года растворяются их надежды, а цены на недвижимость либо застыли, либо ползут вниз.
В этих условиях действительно время от времени появляются очень выгодные предложения. Но даже в этом случае все-таки необходимо знать местный рынок и не верить обещаниям «специалистов».
ПРОДАВАТЬ?
Ситуация для собственников видится несколько сложнее, чем для покупателей, поскольку именно владельцы уже взяли на себя все риски и несут текущие расходы. Можем дать несколько важных советов, которые основаны на опыте, и которые, возможно, кому-то помогут решить их проблемы:
1. Не нужно обращать внимание на рассуждения знакомых, которые ни за что не отвечают, не несут рисков, хотят блеснуть интеллектом и в ответ на ваш вопрос: «Думаешь, стоит снизить цену до 10 миллионов?» вам тут же (НЕ РАЗДУМЫВАЯ!) ответят: «Что?! Да твое помещение стоит все 20!»
2. Не стоит ждать лучших времен и вспоминать прежние достижения. Ситуацию нужно решать именно здесь и сейчас! Если на ваше желание сдать в аренду по 1000 рублей за 1 кв.метр в месяц вам предлагают только 500 – соглашайтесь, но на всякий случай, пропишите в договоре аренды возможность индексации и не заключайте договор на 10 лет. Через 10 лет может так случиться, что 500 рублей превратятся в пыль.
3. Если нет резервов переждать, нет дохода с аренды, а затраты на коммунальные платежи растут – не тяните и продавайте уже сегодня! Не тренируйтесь продавать, а именно продавайте. Не думайте, что пришедший к вам покупатель – человек с улицы. Перед тем, как к вам прийти, он обошел еще не один десяток помещений, и если он пришел с предложением к вам – то хотя бы начните диалог. Может так случиться, что отказав в продаже сегодня за 10 млн., через год вы согласитесь на 7 млн. (такими примерами пестрит интернет, и об этом вам расскажет любой риелтор). И если этот же риелтор привел покупателя, который сегодня готов заплатить вам 9 млн., а вы мечтаете о цене 10 млн. (хотя бы только потому, что это – КРУГЛОЕ ЧИСЛО – что является полным абсурдом) – СОГЛАЩАЙТЕСЬ! Если риелтор работает за процент, то ему нет смысла ронять цену и важнее всего найти баланс между вашими «хотелками» и «хотелками» покупателя.
Собственно, именно нахождением баланса занимается любой специалист в коммерческой недвижимости, особенно если этот вид деятельности – единственно важный для него.
А покупать или продавать – решать вам.
Читайте также:
Материнский капитал и бедность – есть ли связь? Доклад Н. Зубаревич | Видео из Совета Федерации
Назначение применения материнского капитала – прямое стимулирование рождаемости. Однако, желая получить квартиру или дом, соблазн воспользоваться маткапиталом у семьи с меньшим достатком намного сильнее, нежели чем у семьи обеспеченной
О риелторах. Все по-честному, и почему без них нельзя обойтись
Риелтор - человек, помогающий и продавцу, и покупателю заключить сделку при продаже или аренде недвижимости. Кто же идет в эту профессию?
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Street retail -стрит ритейл - или помещение внутри торгового центра – что лучше? | Что арендовать и как покупать коммерческую недвижимость. Основные достоинства и недостатки двух типов недвижимости. Советы и аналитика
Трейд - ин при покупке квартир в новостройках или новая альтернатива ипотеке
Понятие «трейд-ин» (trade-in) пришло к нам из автомобильного сектора. Схема замены старого автомобиля на новый с доплатой – вполне зарекомендовала себя, ведь в таком случае обе стороны в кратчайший срок получают желаемое: владелец - новый автомобиль, авто дилер – реализацию, нового клиента и возможность получить комиссионные с продажи б/у транспорта. Сможет ли подобная система сработать в сфере продаж недвижимости (например, при реализации квартир застройщиком)?
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Коммерческая, Элитная Недвижимость
Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости Деятельность на рынке с 2009г. Проф. рейтинг: 4.08 Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13 |
|
Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.08
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |