Новостройки и Вторичка – разрыв цен должен сократиться. Прогноз рынка недвижимости на 2026, 2027 г
Новостройки и Вторичка – разрыв цен должен сократиться. Прогноз рынка недвижимости на 2026, 2027 г
В Москве (а также в других крупных городах РФ) продажи новостроек резко снизились еще в феврале 2026г, после ужесточения условий по семейной ипотеке. В городах РФ с численностью населения менее 0,5 млн человек ситуация еще сложнее. Вместо январского и декабрьского ажиотажа, когда покупатели спешили оформить сделки по старым льготным программам, последовала закономерные охлаждение и остановка рынка. В марте и апреле 2026г спрос на недвижимость не вырос, а продажи на первичном рынке сократились почти в два раза по сравнению с прошлым 2025 годом.
Несмотря на ощущение оживления, при внимательном рассмотрении видно, что это лишь иллюзия. Просмотры квартир и нежилых помещений активно идут, но к сделкам это практически не приводит.
Ипотека уменьшается, ее доля составляет около трети от общего числа сделок. В то же время увеличилась доля рассрочек (это в первую очередь касается новостроек) — теперь ими пользуются почти половина покупателей. Хотя рассрочка — это скорее способ резервирования квартиры, чем полноценная покупка, без нее годовой объем сделок снизился бы еще сильнее, примерно на 70-75%. Факт рассрочек объясняет привычные ответы застройщиков: «У нас все продано». На самом деле, квартиры не проданы, а, по сути, лишь забронированы (многие фамилии покупателей вписываются в «шахматки» продаж застройщиков карандашом и фамилии переписываются и меняются по несколько раз в течении строительства).
Перед нами летний сезон, традиционно спокойный для рынка, и он может ухудшить ситуацию. Также с 1 июля 2026 года ожидается очередное ужесточение условий по семейной ипотеке, что еще сильнее ограничит спрос. В преддверии нововведений в июне возможен небольшой временный рост активности, но он будет кратким — основной спрос на «семейную ипотеку» уже исчез в конце прошлого года, и после 1 июля 2026г рынок снова столкнется со спадом.
Ситуация на вторичном рынке — новая надежда.
В отличие от новостроек, рынок вторичного жилья чувствует себя довольно стабильно (если вялотекущие сделки можно назвать стабильными). Продажи продолжают расти, хоть и в меньшей степени, чем в прошлые года, когда квартиры раскупались из-за роста цен, подстегиваемого рынком первичного жилья. Рост продаж на вторичке происходит в основном и за счет покупателей, перешедших с первичного рынка.
Большие объемы ипотечных льгот прошлого создали разрыв цен: цены на новостройки в среднем превышают вторичку на 20–50%. В эпоху массовой льготной ипотеки цены были искусственно завышены, сейчас же льготы урезаны, и интерес к «дешевым» новостройкам снижается. Покупатели с дорогих новостроек переключаются на вторичку, где цены ниже.
В интервью с представителем компании Самолет на РБК от 03.06.2026г был получен такой ответ: «В ценах на квартиры, вводимые в эксплуатацию через 2-3 года, то есть в 2028-2029г.г. заложен фактор инфляции. Поэтому нам не выгодно сейчас получать стоимость квартиры по ценам 2026г, тогда как сам факт передачи квартиры будет в 2029, т е по будущим ценам». Фактически застройщик подтвердил, что действительная цена на первичном рынке могла бы быть на 30-40% дешевле, если бы не ежегодная инфляция, суммарно за 3 года равная этому процентному разрыву.
Еще понятнее такое объяснение: застройщики в 2026г продают квартиры дороже текущих разумных цен на 30-40% только потому, что в стоимость квартир 2029г заложена стоимость денег, равная этой дельте.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Не себестоимость строительства, не суммарные расходы на маркетинг и сумма заложенной прибыли застройщика, а стоимость денег за 3 года хранения средств покупателей на открываемых ими экскроу счетах.
Еще один важный момент: средства покупателей на открытых экскроу счетах хранятся в банках БЕСПРОЦЕНТНО. Таким образом, застройщик строит 3 года многоквартирных дом и зарабатывает не только на строительстве, но и на учете некой гипотетической будущей инфляции (которой может и не быть), а банки зарабатывают на использовании средств с экскроу счетов, например, выдавая дорогие краткосрочные потребительские кредиты.
Следуя некой выгоде от рассрочки от застройщика, покупатели заведомо покупают квартиры дороже на 30-40% и при этом теряют возможный доход от размещения своих денежных средств на тех же депозитных вкладах, которые бы за 3 года хранения также принесли бы им по 30-40% (по текущим ставкам – больше 40% за 3 года).
Вернемся к вторичному рынку.
Важно понять, что вторичка — это не всегда старые советские квартиры. Значительная часть — это обновленные новостройки, которые инвесторы раньше покупали в надежде на рост цены. Сейчас же эти объекты перепродают, а некоторые — пытаются избавиться от ипотечного бремени. На вторичке можно купить полностью готовые квартиры без риска недостроя, с возможностью оценить реальное состояние и окружение. Поэтому без десконтных предложений на новостройки, цены там стали явно завышенными и теряют актуальность.
В результате, новостройки начинают уступать вторичке по нескольким параметрам: они зачастую дороже, расположены хуже (на окраинах или в заброшенных промзонах), риски их строительства — выше (затяжные сроки, возможность заморозки), а эффект льготной ипотеки исчезает. И, что важно, ограничение по ипотеке привело к критическому состоянию.
Прогноз на ближайшее будущее
Разница цен между первичкой и вторичкой на однотипные квартиры сейчас в среднем около 30%. Обратите внимание, что эта разница как раз равна стоимости денег, которые аккумулируют застройщики, продавая квартиры будущего.
Эту разницу можно устранить несколькими способами: ростом цен на вторичку или снижением цен на новостройки. При этом, если бы инфляция в стране снизилась до 4-5%, то застройщики вполне могли «обвалить» цены на 15% без особых для себя потерь (ведь это как раз половина дельты за 3 года)! Что будет с теми, кто в 2026г купил квартиры на 30-40% дороже – не понятно. Вернут ли застройщики первым покупателям разницу в итоговой стоимости?
Если уж застройщики превратили инструменты своих продаж в некое подобие финансовых бумаг (с обязательствами и платежами), то справедливее было бы продавать ОПЦИОНЫ НА ПОКУПКУ КВАРТИР, ТАКИЕ КАК: ПУТ (ПРАВО ПРОДАТЬ) ИЛИ КОЛЛ (ПРАВО КУПИТЬ) ПО НЕКОЙ ЦЕНЕ КОНТРАКТА.
Более подробную информацию об этом почитайте в сети.
В ближайшее время, скорее всего, сближение двух процессов произойдет одновременно.
Рост цен на вторичное жилье ограничен высокими ипотечными ставками (они скорее всего останутся на высоком уровне ) и ограниченной покупательской способностью населения. Опять же, при снижении ключевой ставки, ипотека на вторичном рынке станет более доступной для широких слоев покупателей.
За последние месяцы индекс стоимости жилья в Москве рос примерно в соответствии с инфляцией, этот тренд, вероятно, сохранится. Поэтому, основное снижение разрыва цен должны произвести именно цены на новостройки.
Застройщики не любят снижать цены и даже неохотно обсуждают это. Но снижение продаж за последние месяцы оставляет им другого выбора. Рассрочка — это временная мера, чтобы затянуть время, а долгосрочный тренд — снижение стоимости новостроек.
Вероятно, в ближайший год цены на новостройки начнут медленно падать, хотя многие могут скрывать это маркетинговыми уловками или под завуалированными скидками, например, включением парковочного места или отделки в дополнение к устоявшейся цене квартиры.
Прогноз на 2026–2027 годы: цены на вторичное жилье продолжат расти медленно, следуя инфляции, а цены на новостройки — постепенно снижаться, причем глубина этого снижения зависит от качества объекта и изначально завышенной цены (помним ОБ ИНФЛЯЦИОННОЙ ДЕЛЬТЕ). В целом, разрыв между ними будет сокращаться.
Разумеется, прогноз – дело неблагодарное. Все может измениться в одночасье, например, из-за резкой девальвации рубля. В пятницу покупаешь квартиру, а в понедельник утром смотришь новости и думаешь: «Боже мой! Что теперь будет?»
Читайте также:
Как застройщики в России искажают рынок недвижимости, раздувая пузырь цен - 2026
как формируются цены на новостройки - квартиры и помещения, аналитика рынка недвижимости
Почему риелторы отказываются продавать переоцененные объекты недвижимости?
Риелторы предпочитают работать с реально оценёнными объектами, будь то продажа или аренда
Пенсии американцев от 65 лет. Средний размер. Суммы, пособия
Сколько получает средний американец в США от 65 лет и старше
Почему убыточные компании, такие как Uber, привлекают инвесторов и имеют высокие оценки?
Alibaba, Uber, Netflix, YouTube, AirBNB, Tesla, Telegram - Почему покупают убытки?
Анализ рынка жилой недвижимости Таиланда — прогноз, 2026–2031
Анализ рынка жилой недвижимости Таиланда — тенденции роста и прогноз, 2026–2031, квартиры, дома, продажа, аренда
Крым – Перспективы региона
Крым – Перспективы региона и развитие рынка недвижимости после завершения конфликта с Украиной
Сингапур - инвестиции в недвижимость | Вид на жительство - ПМЖ | Аренда квартир
Почему инвестировать в недвижимость, Сингапур, коммерческая недвижимость, квартиры, вид на жительство, ПМЖ
Риэлторы в России и США. Отличия в работе. Зачем вообще нужны риэлторы в 2026
Отличия в работе, о которых мало кто знает.
ИДЕИ ДЛЯ ТЦ - Как использовать пустующие торговые помещения в торговых центрах в 2026
Как использовать пустующие торговые помещения в торговых центрах в 2026, коммерческая недвижимость
Март 2026 - Ослабление рубля или укрепление доллара?
Март 2026 - Ослабление рубля или укрепление доллара? Новости, аналитика рынка
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2026 - Обзор, примеры
В какой стране выгоднее всего приобретать недвижимость с точки зрения инвестиций в 2026? Квартиры, офисы - Примеры
Фонды недвижимости в России и за рубежом. Как можно покупать объекты, не приобретая на них прав? Учимся инвестированию. Аналитика от ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость
❗ Стоит ли покупать квартиру в Дубае в 2026 в качестве инвестиции?
❗ Повлиял ли кризис с Ираном на недвижимость в Дубае в марте 2026?
Зарубежная недвижимость
В феврале 2026 экономика США потеряла 92 000 рабочих мест
В феврале 2026 экономика США потеряла 92 000 рабочих мест, аналитика рынка, экономика
Анализ Европейского рынка жилой недвижимости - прогноз на 2026–2031 гг
Анализ размера и доли европейского рынка жилой недвижимости — тенденции роста и прогноз на 2026–2031 гг - Фонды прямых инвестиций в недвижимость
Анализ размера и доли рынка жилой недвижимости США, квартиры, новостройки — тенденции роста и прогноз / 2026–2031 гг.
Аналитика рынка недвижимости, продажа и аренда
Горячие новости ежедневно на нашем телеграм канале WiaHome.ru
Нажмите на картинку
Последствия дела Долиной - Как приобрести недвижимость и не остаться ни с чем
Среди риэлторов есть мнение, что в "деле Долиной" присутствовало некое третье заинтересованное в расторжении сделки лицо, и ему было выгодно расторжение сделки, чтобы само оно получило возможность купить квартиру певицы, на что Долина могла согласиться и, понимая, что продаст квартиру дороже, сама инициировала расторжение сделки якобы под видом ввода в заблуждение. Это лишь гипотеза.
Новостройки в Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры.
Новостройки в Тайланде. Цены на квартиры ы Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры. Элитная недвижимость
Прежде чем написать эту статью, в некотором смысле, подводящую итоги рассуждений многих авторов, хочется задать вопрос: как вы считаете, в вашем городе есть элитная недвижимость?
Уверен, что многие ответят положительно, независимо от того, проживаете ли вы в городе со 100 000 жителей, в полумиллионном городе, в крупном мегаполисе, или, напротив, в небольшом городке.
Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Рынок недвижимости России, квартиры в новостройках, аналитика вторичного рынка. Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Элитные квартиры Кемерово и не только
Экономика РФ - возможен ли кризис? Анализ рынка на 2024 - 2029
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2018г. Адрес: Россия, Искитим |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Искитим
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |