Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Есть ли Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026? Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Автор публикации: Роман Афанасьев,
специально для wiahome.com
Прежде чем понять, есть ли признаки раздутых цен на квартиры (так называемый «пузырь»), нужно определиться, какие факторы доказывают наличие раздутых (перегретых) цен. Ниже приведем цитаты статей на эту же тему. Что об этом пишут в Форбс, какой позиции придерживается Центробанк РФ, что думают ведущие российские аналитики рынка недвижимости.
Во-первых, Перегретые цены должны быть выше неких базовых и всем понятных.
Например, цены на квартиры с готовой отделкой на вторичном рынке ниже (а иногда существенно ниже) цен на квартиры в новостройках (которые еще даже не построены и будут вводиться через пару-тройку лет). То есть цены на новостройки, после ажиотажного спроса на новые квартиры в связи со льготными ипотечными программами, взлетели, еще не упали, а цены на квартиры вторичного рынка ниже и даже не думают расти, поскольку рынок ипотеки практически замер. Разрыв цен между новостройками и квартирами на вторичном рынке может достигать 30-40%. Если вычесть затраты на отделку и кое-какую мебель, то выясняется, что ценам в новых домах есть куда падать (хотя бы процентов на 20).
Причина же роста цен на квартиры в новых домах за период 2022-2024г не была связана со снижением предложения квартир или с резким ростом спроса на ипотеку по 12-15% на вторичном рынке. Весь рост цен произошёл из-за ажиотажного спроса на льготные ипотечные программы (5-6%). Выгребали на рынке и то, что уже было построено, и то, что можно было успеть забронировать на стадии котлована. Исчезли льготные ипотеки – рынок встал. Ипотека болтается в районе 20-24%, и в банках вообще нет очередей из безумцев, которые мечтали ли бы добровольно себя закабалить лет на 20-25 по текущим ставках на кредиты, покупая квартиры, которые еще пару дет назад стоили намного дешевле. Вместо вопроса «зачем?» волей-неволей возникает вопрос «Вай?»
.jpg "Есть ли Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026? Квартиры в новостройках, вторичный рынок.")
Во-вторых, цены на квартиры выросли, а уровень дохода населения не успевает за ростом цен.
Поскольку рост цен на квартиры долго продолжаться не может (а гос. стимулов для роста не предвидится), то цены, по крайней мере, должны хотя бы остановиться. В таком случае за 2-3 года инфляция «съест» заложенный застройщиками рост цен, и через 3 года замороженная на этот период цена окажется вполне нормальной. Вот только вопрос: будут ли все это время продажи у застройщиков, если покупатели (при чем исключительно за наличный расчет!) вдруг решат не покупать квартиры по «космос-цена», а разместят сбережения на депозитных вкладах, получая не заморозку активов на 3 года, а прирост капитала по 15-17% каждый год (это примерно 50% за три года строительства квартир)? Зачем покупателям за наличный расчет вкладываться в котлован и замораживать свои сбережения, если через 3 года можно будет также спокойно прийти к застройщикам и купить уже не одну трешку, а трешку + студию за полученные проценты со вклада? Вот если бы зарплаты россиян росли также быстро, как цены на квартиры, то в силу растущего спроса цены на квартиры также продолжали бы свой рост (до Луны еще есть, куда расти).
В-третьих, при чем тут курс доллара и возможное ослабление рубля, о чем все чаще говорят сырьевики – экспортёры (и сочувствующие им журналисты)?
А дело вот в чем. За весь рынок не скажу, приведу пример из своего родного Кемерово (хотя Кемеровская область вошла в список самых депрессивных регионов в 2025г). Оглядываясь на ипотечный кризис 2008-2009г, отчетливо вспоминается картина: покупателей нет, а цены на квартиры ломовые. Продавал я тогда квартиры за пределами России, а также элитные квартиры в Кемерово, и не мог понять: почему цена одного квадратного метра на квартиру с ремонтом, мебелью и бассейном на крыше дома или во дворе на берегу Средиземного моря не то, что выше или равна, а значительно ниже, чем цена 1 м2 на квартиру «во глубине Сибирских руд». Я тогда как-то упустил, что Кемерово ворвался на всемирный рынок жилья (Кемерово – Центр всемирной торговли недвижимостью?). Странно, но 3000$ за 1 м2 (при курсе 32р за 1 $) на квартиру в Кемерово с отделкой воспринималась рынком, как вполне нормальная. Я сам умудрялся продавать «элитки» по такой цене. Правда цена в рублях после 2009г на какие-то квартиры упала на 30-40%, а где-то застыла на месте на целое десятилетие, и первый рост цен начался только тогда, когда курс доллара вылез за пределы 45-55рубля (после 2014г). В период с 2009 по 2014 цены на квартиры в новых домах Кемерово также снизились: с 56 тысяч рублей за 1 м2 в 2009 до 30-36 тысяч рублей за 1 м2 в 2014. В 2009 году застройщики входили в новые проекты на пике цен, а продавать готовые квартиры были вынуждены практически по себестоимости строительства и через 3-5 лет заморозки продаж. Тогда некоторых застройщиков от полного банкротства спасли частные инвесторы, которые за наличный расчет с диким дисконтом скупали квартиры целыми подъездами. Зачем в 2025 году частным инвесторам скупать квартиры на перегретом рынке, если чуть ли не каждый день говорят о возможной девальвации рубля, и что бюджету России хорошо бы получить курс доллара хотя бы 90-100 рублей? И почему инвесторы при снижении ставок на депозиты должны СПЕШИТЬ покупать новостройки, если любой предприниматель скажет – лучше купить баксы по 82 рубля, потому что реальный курс должен быть далеко за «сотку»?
Вышеприведенные причины это лично мои выводы, основанные на опыте продаж и личном участии в сделках в качестве частного инвестора. Ниже приводятся иные мнения, с чем-то я согласен, с чем-то поспорил бы. Пишут о каких-то индексах и субиндексах и т.д. и т.п. Оказывается, существует «индикатор пузыря» от Банка России и «индикатор перегрева рынка». «Эксперты» рынка недвижимости также говорят о том, что «пузырь может рассосаться». В смысле? Но я не могу спорить сам с собой, поэтому предлагаю вам сравнить все мнения.
На мой субъективный взгляд, все признаки раздутого пузыря цен на лицо, и в отличии от рынка коммерческой недвижимости (которая за последние 3 года легла на дно в силу падения платежеспособности российских арендаторов и ухода огромного числа зарубежных компаний), рынок жилой недвижимости (будь то эконом класс или элитное жилье) явно переоценен и перегрет. И я не могу быть уверен, что пузырь сам собой рассосется. Скорее всего, он медленно сдуется и превратится в вялый шарик.
.jpg "Есть ли Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026? Квартиры в новостройках, вторичный рынок.")
Форбс:
В начале 2025 года индекс, характеризующий риски возникновения пузыря на рынке новостроек, снова вырос, пишет Банк России. Это происходит на фоне опережающего роста цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры. Кроме того, регулятор отмечает постепенное ухудшение качества обслуживания ипотечных кредитов, а также тренд на приобретение жилья в рассрочку, в котором ЦБ видит риски
В I квартале 2025 года в России вырос т.н. индикатор пузыря на первичном рынке жилья, указывает Банк России в обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 — I квартал 2025 годов. Индикатор позволяет оценить риски возникновения пузыря на рынке. В отличие от индикатора перегрева цен на жилье, который рассчитывает только отклонения реальных цен от долгосрочного тренда, индикатор пузыря учитывает также и другие показатели, влияющие на перегрев рынка недвижимости: ипотечные выдачи, стоимость аренды, доход населения и изменение строительства, отмечает ЦБ.
При расчете индикатора пузыря используют несколько субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу и к среднегодовой цене аренды квартиры, изменение отношения ипотечных выдач к ВВП, индекс реальных цен на рынке недвижимости, а также изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли. До второй половины 2024 года все эти показатели росли, рос и индикатор пузыря. После того как завершилась программа безадресной льготной ипотеки с господдержкой и установились высокие рыночные ставки, рост ипотечных выдач замедлился, а риски возникновения пузыря снизились. Однако в начале 2025 года опережающий рост цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры привел к тому, что индикатор пузыря на первичном рынке жилья снова вырос — по состоянию на апрель он был на отметке 1,6 п, максимальной по меньшей мере с 2016 года. При этом на вторичном рынке риски возникновения пузыря отсутствуют, отмечает ЦБ — индикатор на нулевой отметке в связи с высокими ставками и отсутствием широких льготных программ на «вторичку».
В то же время ЦБ отмечает замедление роста цен на новостройки после завершения программы безадресной льготной ипотеки. Если в I–III кварталах 2024 года цены росли на 10% в годовом выражении, то с IV квартала, когда эффект от ипотеки с господдержкой был исчерпан, рост цен снизился в 1,5 раза. В I квартале он составил около 2% квартал к кварталу на «первичке» и 0,8% — на вторичном рынке. Величина отклонения реальных цен от долгосрочного тренда снижается, но тренд на рост цен на новостройки быстрее инфляции сохраняется, указывает Банк России. При этом существенным остается разрыв между ценами на новостройки и «вторичку» — на конец I квартала новое жилье дороже на 60% по данным Росстата, и на 52% — по данным СберИндекса. В этом ЦБ видит риски и для банков, и для заемщиков — даже в случае продажи квартиры ее стоимости может не хватить для погашения обязательств по ипотечному кредиту.
ЦБ отмечает, что доступность жилья в ипотеку остается низкой как на первичном, так и на вторичном рынках. Причина в первую очередь в темпах роста цен на новостройки, которые опережают рост доходов. «В I квартале 2025 года ипотечный заемщик со средним доходом мог приобрести 39 кв. м первичного жилья по льготной ипотеке (38 кв. м годом ранее), в то время как по рыночной ипотеке – всего 10 кв. м (18 кв. м годом ранее). На вторичном рынке жилья доступность также продолжает снижаться и составляет 16 кв. м (27 кв. м годом ранее)», — приводит расчеты регулятор. Ипотечный рынок заметно охладился, констатирует Банк России: выдачи в I квартале составили лишь 600 млрд, на 42% меньше, чем годом ранее, причем 86% выдач составляют льготные кредиты. В то же время качество обслуживания ипотечных кредитов снижается — доля просрочки за год выросла с 0,5% до 0,9% от портфеля. Банк России объясняет это «вызреванием» тех кредитов, которые были выданы в 2023 году на фоне ажиотажного спроса на льготную ипотеку.
На этом фоне растет доля продаж жилья не в ипотеку, а в рассрочку или за собственные средства — к марту 2025 года она достигла 50%, притом что еще в 2023 году была около 20%. Однако Банк России видит ряд рисков в реализации жилья в рассрочку. Покупатели в случае задержки платежа могут столкнуться со штрафом или вовсе лишиться будущей квартиры, предупреждает ЦБ. Кроме того, рассрочка часто оформляется с расчетом на будущий переход на ипотечный кредит, однако одобрение такого кредита банком никто не гарантирует. Кроме того, информация о рассрочках не попадает в бюро кредитных историй, оценка реальной долговой нагрузки граждан искажается. Сами застройщики могут столкнуться в итоге с кредитными рисками и пострадать от низкой наполняемости счетов эскроу, добавляет ЦБ.
.jpg "Есть ли Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026? Квартиры в новостройках, вторичный рынок.")
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Центробанк: на рынке новостроек в России продолжает надуваться пузырь
В России в первом квартале 2025 года вырос индикатор пузыря на первичном рынке жилья.
По состоянию на апрель он был на отметке 1,6 пункта — максимальной с 2016 года. Об этом говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка за четвертый квартал 2024 — первый квартал 2025.
Пузырем на рынке недвижимости называется ситуация, когда цены на жилье растут слишком быстро, а объемы ипотечного кредитования увеличиваются. В частности, множество людей берут ипотеку на сумму, которую не могут позволить себе в долгосрочной перспективе. Когда огромное количество заемщиков становятся неспособны платить по кредитам, пузырь лопается: банки начинают массово продавать залоговое жилье, что приводит к падению цен на недвижимость. Но стоимость залогового имущества не покрывает обязательства по ипотеке, и в итоге финансовые потери несут и заемщики, и банки, и вся экономика в целом.
При расчете индикатора пузыря ЦБ использует несколько показателей:
1. Отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу.
2. Отношение средней цены квартиры к среднегодовой стоимости аренды жилья.
3. Изменение отношения ипотечных выдач к ВВП.
4. Индекс реальных цен на рынке недвижимости.
5. Изменение валовой добавленной стоимости строительной отрасли.
После того как летом 2024 года отменили массовую льготную ипотеку, пузырь немного сдулся. Но в начале 2025 рост цен на недвижимость опережал рост доходов россиян, что привело к увеличению индекса пузыря на рынке новостроек. При этом на вторичном рынке признаков перегрева нет, считают в ЦБ. Индикатор находится на нулевой отметке в связи с высокими ставками и отсутствием широких льготных программ на вторичку.
ЦБ также обращает внимание на другие негативные факторы на рынке недвижимости.
Доступность жилья продолжает снижаться. Причем как на первичном, так и на вторичном рынках. В первом квартале 2025 заемщик со средним доходом мог приобрести в кредит по рыночным ставкам всего 10 квадратных метров жилья в новостройке. Годом ранее можно было позволить себе 18 квадратных метров. На вторичном рынке динамика аналогичная: 16 против 27 квадратных метров годом ранее.
Разрыв между стоимостью первички и вторички остается существенным. На конец первого квартала новое жилье было дороже на 50—60%. В этом есть риски как для банков, так и для заемщиков: в случае продажи квартиры вырученных денег не хватит на погашение ипотеки.
Растет доля просрочек по ипотеке. На 1 апреля доля просроченности в задолженности по кредитам на жилье сроком свыше 90 дней составила 0,9%, а годом ранее она была вдвое ниже. Особенно много проблем с займами, выданными во время ажиотажа со льготной ипотекой.
Застройщики все чаще предлагают купить жилье в рассрочку, чтобы сохранить спрос. ЦБ назвал такую практику рискованной: в случае задержки платежа покупатели могут лишиться будущей квартиры. Кроме того, рассрочку часто оформляют с расчетом на будущий переход на ипотеку, но никто не гарантирует одобрения такого кредита банком. Сами застройщики могут получить меньше денег на эскроу-счета, что ухудшает финансирование стройки.
ЦБ считают, что ситуация на рынке жилья не требует введения отдельных системных антикризисных мер. Регулятор отметил, что застройщики по итогам 2024 года накопили определенный запас прочности: прибыль увеличилась на 23,1% и достигла 865 млрд рублей.
Банки заинтересованы в завершении кредитуемых проектов и в случае проблем, как считает ЦБ, будут помогать девелоперам решать их. Дополнительным стимулом для естественного роста спроса на жилье станет снижение ключевой ставки. Но это возможно после того, как замедление инфляции станет устойчивым.
.jpg "Есть ли Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026? Квартиры в новостройках, вторичный рынок.")
РГ
"Цены могут развернуться вниз". Эксперты рассказали, почему может рассосаться пузырь на рынке жилья
Сокращение ипотечных выдач снизило риск возникновения пузыря на рынке жилья
Индикатор пузыря на рынке недвижимости вырос до максимума с 2016 года. Такие данные приводит Центробанк в Обзоре финансовой стабильности за IV квартал 2024 года - I квартал 2025 года.
Индикатор пузыря - это один из подходов для количественной оценки перегрева цен на рынке жилья, говорится в обзоре ЦБ. В отличие от индикатора перегрева цен на жилье на основе HP-фильтра (фильтр Ходрика-Прескотта), который рассчитывает только отклонения реальных цен от долгосрочного тренда, индикатор пузыря учитывает также и другие показатели. Среди них - ипотечные выдачи, стоимость аренды, доход населения и изменение строительства.
На первичном рынке недвижимости до второй половины 2024 года наблюдался рост всех показателей, что увеличивало риск возникновения пузыря в данном сегменте, отмечает ЦБ. На фоне завершения массовой льготной ипотеки и высоких ипотечных ставок рост ипотечных выдач замедлился, что позволило сократить риски возникновения пузыря в конце прошлого года. "Однако в I квартале 2025 г. в связи с опережающим ростом цен на недвижимость относительно доходов населения и стоимости аренды квартиры риск возникновения пузыря на первичном рынке недвижимости вновь вырос и в апреле 2025 года индекс достиг значения в 1,6 пункта", - говорится в обзоре ЦБ. Это максимальное значение. При этом на вторичном рынке недвижимости в связи с дорогой ипотекой и отсутствием широких льготных программ риск появления пузыря отсутствует, отмечает Банк России. На вторичном рынке максимальное значение около 1,2 пункта было в конце 2021 года, после чего показатель стал снижаться и сейчас держится около нуля.
Риск пузыря на рынке новостроек увеличился, и это действительно связано с увеличивающимся разрывом между темпами роста доходов потенциальных покупателей и арендных ставок, причем последние серьезно отстали от обычного соотношения между стоимостью недвижимости и арендной ставкой, соотношение доходности по депозитам и арендными ставками давно не в пользу последних, говорит профессор Финуниверситета Александр Цыганов. "И это внушает опасения, которые вполне рационально сгруппированы аналитиками Банка России. Однако нужно дополнительно учесть и факторы охлаждения: наши сограждане часто рассматривают недвижимость не как инвестиционный продукт, а как надежное сбережение своих средств на длительный срок, защиту от долгосрочной инфляции, где-то как надежный источник средств на пенсии, а в данном случае месячная арендная плата точно сопоставима со средней пенсией. Часть покупателей приобретает жилье на вырост, понимая потребности своих детей. Есть и понимание потребности в жилье в крупных городах у россиян, желающих в них переселиться. Добавим к этому снижение темпов строительства и предложения у многих застройщиков в условиях устойчивого, долгосрочного, пусть и недостаточно платежеспособного спроса на недвижимость", - говорит Цыганов. Поэтому, по его мнению, можно и нужно согласиться, что риск формирования пузыря на рынке новостроек есть, но есть и много факторов, препятствующих его реализации. А в условиях стимулирования конкуренции на рынке новых жилых проектов, которые отражены в недавних поручениях президента, можно рассчитывать на проведение государственной политики, эффективно препятствующей такому "пузырению".
Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
Именно ценовой пузырь на рынке жилья уже давно есть, по крайней мере, в Москве и других крупных городах, где за последние годы квартиры на фоне широкого распространения льготных ипотечных госпрограмм выросли в цене примерно вдвое, отмечает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Что происходило: ставка по ипотеке снижалась, а застройщики поднимали стоимость метра, что нивелировало выгоду для покупателя. При этом стоимость жилья на первичке сильно оторвалась от вторичного рынка, где льготной ипотеки не было. Меры правительства и Центробанка, в том числе в части отключения льготной ипотеки, были направлены как раз на то, чтобы рынок охладить и сбалансировать", - поясняет он.
После завершения массовых ипотечных льгот и роста ключевой ставки, сделавшего рыночную ипотеку недоступной для большинства заемщиков, спрос охлаждается, но пока застройщики не спешат пересматривать ценники - продажи поддерживает "Семейная ипотека" и набравшие популярность рассрочки, говорит Репченко. Но Центробанк не поддерживает рассрочки и не исключает возможность их регулирования при широком распространении, а впереди - традиционно низкий для рынка недвижимости сезон отпусков.
Плюс сегодня рынок живет в ожидании снижения ключевой ставки, благодаря чему, как надеются многие участники рынка, на фоне падения доходности депозитов огромные сбережения населения потекут в недвижимость, где сформируется дефицит предложения за счет замедления вывода новых проектов застройщиками, и цены снова взлетят вверх, говорит Репченко. Но снижение ключевой ставки может снова затянуться, как это происходит уже второй год, отмечает он. А если оно и начнется, то может оказаться очень медленным и не позволит выгодно перекредитоваться всем тем, кто уже приобрел, а по сути лишь зарезервировал квартиру по формуле "купи сегодня - плати завтра": с помощью рассрочек, субсидированной или траншевой ипотеки. "В результате может оказаться, что существенная часть уже "купленных" квартир вернется на рынок и сформирует вовсе не дефицит, а, напротив, затоваривание. Так что, если не случится новых массовых ипотечных льгот, есть шанс, что цены, напротив, могут развернуться вниз, и пузырь начнет постепенно рассасываться", - подытоживает эксперт.
ЛЕНТА.РУ
Россиян предупредили о «пузыре» на рынке недвижимости
Бизнес-эксперт Трепольский предупредил о пузыре на рынке недвижимости в России
В России существует риск «пузыря» на рынке недвижимости из-за существенного разрыва в ценах между новым и вторичным жильем, который в некоторых регионах достигает 80 процентов. Об этом «Газете.Ru» сообщил бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
Льготные ипотечные программы стимулируют спрос на новостройки, что ведет к завышению их стоимости. Одновременно высокая ключевая ставка Банка России (17-18 процентов в сентябре 2025 года) делает ипотеку на вторичном рынке менее доступной. В итоге цены на новостройки значительно отрываются от реальных доходов населения.
Разрыв цен значительно варьируется по регионам: до 80 процентов — в Центральной России, около 57 процентов — на Северо-Западе и минимально, примерно 12 процентов, — на Северном Кавказе, что связано с особенностями местного рынка, отметил Трепольский.
Эксперт предупредил о возможных угрозах сложившейся ситуации: формировании ценового «пузыря» в сегменте новостроек, падении ликвидности вторичного рынка, ограниченной доступности жилья для большинства населения, смещении инвестиций в пользу новостроек и повышении социальной напряженности.
В 2025-2026 годах, согласно прогнозу аналитика, номинальный рост цен в обоих сегментах будет примерно соответствовать инфляции — около четырех процентов в год. При этом абсолютный разрыв стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках продолжит увеличиваться.
Трепольский считает важным постепенно сокращать льготные ипотечные программы, вводить меры поддержки вторичного рынка и развивать арендное жилье.
Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллинарассказала о двукратном росте стоимости жилья из-за льготных программ ипотеки. При этом объемы строительства за последние пять лет выросли всего на 10 процентов.
Читайте также:
Экономика РФ - возможен ли кризис? Анализ рынка на 2024 - 2029
Джером Пауэлл - глава ФРС о снижении ставок в 2024г - новости экономики 10.07.2024
TON – как отдельная экосистема
TON – как отдельная экосистема - что из себя представляет новая экосистема Павла Дурова, Телеграм
TON COIN - Несколько причин для роста стоимости монеты
Начнем с того, что TON это не собственность платформы Телеграм и не собственность самого Павла Дурова. Это действительно независимая монета, свободная обращаемая в сети.
Аренда квартир – прогноз на 2024. Что выгоднее - покупка или аренда
В ближайшие годы аренда квартир будет выгоднее, чем покупка, говорят многие риэлтерские компании. Можно выделить несколько причин, почему люди в 2024г больше предпочитают арендовать, чем покупать.
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Кемерово |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |