Фонды недвижимости в России и за рубежом. Как можно покупать объекты, не приобретая на них прав? Учимся инвестированию. Аналитика от ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость


91
07.05.2019

Фонды недвижимости в России и за рубежом. Сравниванием. Анализируем.

 – фонды, которые создаются для инвестирования в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости. В абсолютном большинстве в России это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), зарубежные это REIT — инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)

Вопрос: почему россияне предпочитают приобретать недвижимость, а не используют инструмент – ФОНДЫ?

Ответ: ФОНДЫ, как инструмент инвестирования, в России практически не развиты. При этом в большинстве постиндустриальных стран инвесторы в недвижимость предпочитают покупать не здания или помещения целиком (поскольку в таком случае все риски получения или неполучения дохода с арендного бизнеса перекладываются на нового владельца), а паи (разновидность акций, аналог – доля во владении), подкрепленные частью недвижимости в одном или нескольких объектах.

Фонды, как профессиональные участники рынка, несут ответственность перед своими инвесторами (пайщиками – акционерами) и стремятся получить максимально возможный доход, выбирая для инвестиций недвижимость, находящуюся в управлении (или аренде) только у проверенных и надежных компаний. Фонды позволяют сэкономить на затратах при множестве процедур: деление помещений и зданий на мелкие объекты, многочисленные перерегистрации прав на миноритарных собственников, госпошлины, отчисления, налоги.

Вполне возможно, что в ближайшем будущем в России ФОНДЫ получат наибольшее распространение, поэтому давайте разберемся, что необходимо знать.


Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:



Фонды недвижимости в России (ЗПИФ) делятся на четыре категории.

    Рентные фонды создаются для управления недвижимостью, сдачи строений в аренду. Объектами инвестирования могут быть как жилые комплексы, так и офисные центры.

    Строительные ориентированы на строительство объектов. В дальнейшем эти объекты недвижимости могут продаваться или сдаваться в аренду.

    Девелоперские предназначены для освоения участков земли или готовых объектов: застройка, переоформление, ремонт и прочее.

    Земельные специализируются на операциях с землей: ее покупка, переоформление, перевод в другую категорию землепользования, межевание и другие действия, повышающие стоимость участков.

Фонд недвижимости может иметь на своем балансе только следующие виды имущества: денежные средства, в том числе иностранную валюту; недвижимость и право аренды недвижимого имущества; имущественные права из договоров участия в долевом строительстве; долговые инструменты и инвестиционные паи ПИФов; акции акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости или рентных фондов.

При этом следует учитывать, что если в составе имущества фонда недвижимости учитываются не только реальные объекты, но и права по инвестиционному договору при участии в долевом строительстве, право на использование земельного участка, на реконструкцию, а также проектная документация, то такой фонд будет предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов.

Как правило, минимальный размер инвестиций в фонд недвижимости начинается от рублевого эквивалента 10 тыс. долларов. Но цена входа на рынок может достигать и 250 тыс. долларов для некоторых проектов. Поэтому фонды недвижимости не предназначены для рядовых инвесторов (это в России).

 

    

REIT — инвестиционные фонды недвижимости зарубежом.


REIT
(Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90 % этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100 % налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Выделяют три основные категории REIT: долевые, ипотечные и гибридные.

1.         Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.

2.         Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.

3.         Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.

 

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств.

К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности.

Добавление в портфель с переменной доходностью 10% REIT увеличивает доходность портфеля с 10.3% до 10.6%. Добавление в портфель с фиксированной доходностью 10% REITs снижает риск с 11.2% до 10.2%. Поскольку акции, облигации и REITs по-разному реагируют на одно и то же экономическое событие, комбинация этих инструментов может обеспечить более оптимальное для каждого конкретного инвестора соотношение риск-доходность. Этот факт позволяет инвесторам рассматривать REIT для формирования диверсифицированного портфеля. Кроме того, как известно, бумаги компаний, связанных с недвижимостью, традиционно служат «тихой гаванью» во времена слабости рынка, в силу их малой коррелированности с остальными бумагами на рынке, что тоже способствует диверсификации вашего портфеля.

6. Защита от инфляции в длительной перспективе. Обычно доходность таких фондов превышает уровень инфляции, позволяя инвесторам не только предохранить средства от «съедания» инфляцией, но и заработать на ней.

Доходность REIT опережала инфляцию в 37 из 43 проанализированных лет. Средний годовой доход REIT и средний годовой уровень инфляции в период с 1972 до 2014 гг составляют 7.5% и 4.2% соответственно. Если учитывать, что волатильность рынков сейчас растет, что разумным будет решение включить в свой портфель защиту от инфляции, особенно если у Вас низкая толерантность к риску.


Несмотря на уверенное превосходство REIT по показателю средней доходности инвестирования, важно отметить, что в краткосрочной перспективе доходность от инвестирования в REIT может оказаться отрицательной и разочаровать инвестора. Данный инструмент рекомендуется использовать для средне- и долгосрочных инвестиций, поскольку на этом временном промежутке влияние всех внешних факторов, которые создают краткосрочную волатильность REIT, стремится к нулю.

     


Особенности инвестиционных фондов в некоторых странах

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги. После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов». Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

          форма организации — корпорация, траст или ассоциация;

          управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;

          акции должны находиться в свободном обращении;

          организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;

          минимальное число акционеров — 100;

          не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;

          в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;

          в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;

          не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;

          не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.



Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010. В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом. Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

          не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;

          REIT может быть только закрытого типа;

          компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;

          капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

 

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

 

Различают фонды, работающие исключительно с офисной недвижимостью, торговыми или складскими помещениям, гостиницами, а также объектами здравоохранения, пенитенциарными (уголовно-исполнительными) учреждениями, жилыми комплексами для студентов и прочее. Наибольшую долю рынка занимают квартиры, объекты здравоохранения, офисные здания и торговые центры.

 

Инвестирование в инструменты рынка REIT

Основные индикаторы рынка REIT

Согласно FTSE NAREIT, фондовые REIT США (капитализация индекса FTSE NAREIT All REITs equity market capitalization) имеют рыночную капитализацию около $901 млрд Это составляет порядка 4,4% от общего фондового рынка США, частью которого является рынок REIT.

Как мы уже писали выше, идея REIT-фондов берет свое начало в США. В этой стране наиболее развито соответствующее законодательство и наработана богатая деловая практика. В совокупной рыночной капитализации всех публичных REIT-фондов в мире на долю американцев сегодня приходится порядка 72%.

Тем не менее, оставшиеся 28% предоставляют хорошие возможности для диверсификации страновых рисков, связанных с рынком недвижимости США. Выбор рынков REIT-фондов за пределами Америки достаточно разнообразен. Наиболее зрелым является рынок Австралии (так называемые A-REIT), где инвесторы знакомы с подобной формой коллективных инвестиций в недвижимость с 1971 г.

Разумеется, включение в инвестиционный портфель REIT-фондов, зарегистрированных за пределами США, требует от инвестора дополнительной юридической экспертизы.

Напомним, привлекательность этого класса активов существенно зависит от особого налогового режима и законодательных ограничений, которые, естественно, отличаются от юрисдикции к юрисдикции и затрудняют процесс принятия решений.

Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:


Риски. На что следует обратить внимание

 

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

 

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате проведенного исследования получены следующие выводы:

  1. Рассмотренные в этом исследовании REIT-фонды представляют собой привлекательную инвестиционную возможность, поскольку позволяют улучшить структуру портфеля посредством инструментов, зависящих от глобального рынка недвижимости.
  2. Несмотря на то что REIT-фонды начали свою историю в США и сейчас большая доля (порядка 72%) в совокупной рыночной капитализации всех публичных REIT-фондов в мире приходится на долю американцев, оставшиеся 28% предоставляют хорошие возможности для диверсификации страновых рисков, связанных с рынком недвижимости США.
  3. Стоит отметить, что выбор рынков REIT-фондов за пределами США достаточно разнообразен. Наиболее зрелым является рынок Австралии (так называемые A-REIT), где инвесторы знакомы с подобной формой коллективных инвестиций в недвижимость с 1971 года.
  4. Отличительной чертой, которая выделяет REIT-фонды перед остальными активами недвижимости, является низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньших средств. Таким образом, для того, чтобы инвестировать в недвижимость, не обязательно быть обладателем миллионных капиталов. Достаточно включить в свой инвестиционный портфель фонд недвижимости (наряду с остальными активами).
  5. Возможности инвестирования в данный вид инструментов достаточно широк: помимо прямого инвестирования в REIT, существует возможность вкладываться в многочисленные фонды развитых и развивающихся стран, которые предлагают более широкий спектр возможностей. Резюмируя, у инвестора есть возможность инвестировать в более чем 300 публичных компаний REIT, расположенных в более чем 20 странах по всему миру.
  6. Однако следует помнить про риски, которые могут быть связаны с инвестированием в данный вид активов. Фонды REIT довольно чувствительны к изменениям процентных ставок: при прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов. В то же время ФРС США в скором времени собираются повышать базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

 

Источники: medium.com , banki.ru , tranio.ru .

 
Читайте также:

В Лондоне и других городах Великобритании нашли СЕКРЕТНУЮ недвижимость на 100 млрд фунтов – Новости рынка от WiaHome.ru

Владельцы порядка 2% лондонской недвижимости (как жилой – дорогих апартаментов и квартир, так и коммерческой недвижимости) неизвестны — активы принадлежат офшорам, показало исследование Global Witness. Оно приурочено к обсуждению в британском парламенте застопорившегося было антикоррупционного законопроекта об обязательном реестре собственников недвижимости в стране.

Facebook и Telegram надеются добиться успеха в случае провала биткоина, выпустив на рынок собственные крипто валюты: Stablecoin (Fb) и Gram (T)

 

10 критериев отличия ЭЛИТНОЙ недвижимости от ОБЫЧНОЙ.

 

Что такое ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ КАПИТАЛ? И чем чревата для страны продажа только ресурсов?

 

Риелторы против агрегаторов: кто кого?

Работы в недвижимости очень много, но она просто уже не та, как 10 лет назад. РАБОТА ИЗМЕНИЛАСЬ!

 

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

Более 8,6 млн. м2 за $25 млрд! – Hudson Yards, New York.
БОЛЬШОЙ КУЛЬТУРНЫЙ КЛАСТЕР В НЬЮ ЙОРКЕ -
Новый многофункциональный  комплекс открылся для посетителей

В конце минувшей недели (15 марта 2019г) в Нью-Йорке открылся The Shops & Restaurants at Hudson Yards - крупнейший за последние десять лет многофункциональный комплекс с торгово-развлекательным центром. Инвестиции в проект оцениваются в 25 млрд долларов.

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

 

 




ExpoTrade - ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.02
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
8-923-600-36-00
Профиль
Рэйтинг
4.02 (10)
ExpoTrade - ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.02
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13



Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community. Arhive [695937-709-120]

A&K founders. All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация