Инвестиции или Трейдинг? В чем отличие? Покупаем квартиру или шортим? Аналитика рынка недвижимости
Автор: Роман Афанасьев,
специально для wiahome.com
Многие полагают, что купив недвижимость (хотя бы обычную квартиру, не говоря уже о коммерческой недвижимости), они уже автоматически становятся инвесторами. В этой статье я хочу показать вам, что это далеко и не всегда так.
Поскольку большинство людей допускают одни и те же ошибки, то на примере торговли на фондовой (валютной, сырьевой, криптовалютной и т.д.) бирже я хочу показать, что и как работает, и чем инвестор отличается от торговца (трейдера), а сами продавцы-владельцы недвижимости не осознанно заблуждаются, считая себя инвесторами.
Итак, допустим, вы приобрели квартиру, потому вы либо полагаете, что ее стоимость будет расти, либо вас в этом убедили менеджеры по продаже, агенты, родные или реклама застройщика. Эту квартиру вы приобрели не для проживания или сдачи в аренду, а с единственной целью – дороже перепродать. Это очень простое решение – глядя на данную сделку со стороны. Купил, выждал время, продал, зафиксировал прибыль. Цена растет сама по себе, вы при этом заняты своими делами, а квартира дает прибыль, потому что иначе для чего вообще создан рынок недвижимости, как не помогать людям обогащаться (особенно помогать тем, у кого уже есть деньги). При этом вы почему-то забываете, что в вашем городе живет еще множество таких же покупателей, как вы, которые тоже хотят почувствовать запах легких денег. Таким образом, на рынке сформировалось довольно большое число игроков (владельцев), у которых практически одинаковые продукты – самые востребованные, на их взгляд, малометражные квартиры и студии. Через какой-то короткий отрезок времени (максимум год-два) практически все игроки принимают решение продать свои объекты, чтобы зафиксировать прибыль, а затем снова что-то приобрести и снова пройти по такому же сценарию.
Вам при этом почему-то не хочется думать о том, что ваш застройщик продавал квартиры, оставаясь в качестве единственного игрока на рынке в данном районе, что он мог применять для продажа разные маркетинговые ходы, и что, в конце концов, само государство поддерживало его, выпуская разные программы поддержки и льготного кредитования. Теперь вы и сотни таких же, как вы, решаете продать ваши объекты, но не потому, что у вас есть риски и текущие расходы, как у застройщика, а потому что пришла пора забрать свои деньги. Одновременно с вами (и сотнями таких, как вы) застройщик объявляет о продаже квартир в другом новом доме, оттягивая к себе подавляющее количество покупателей. Вы же с вашими собратьями-конкурентами создаете переизбыток дорогих квартир по невыгодным для покупателей ценам, пытаясь перетянуть к себе хотя бы кого-нибудь. В результате – вынужденное дисконтирование, продажа с убытками (особенно, если покупали что-то на незнакомом рынке), разочарование и не редко конфликты в семье.
Что происходит с ценой, когда толпа владельцев-продавцов пытается что-то заработать?
Когда застройщик это один игрок на рынке в своем районе (или целом сегменте), он управляет ценой, по сути, как монополист. Он может создать искусственный дефицит, уменьшая предложение, и тем самым позволяя ценам на свои квартиры расти, может предлагать рассрочку, ипотеку от застройщика, продажу квартир с ремонтами, и даже трейд-ин программы, когда покупатель отдает застройщику свою старую квартиру, доплачивает и покупает новое жилье. Из-за ограниченного предложения и повышенного спроса цена стремится вверх (или, по крайней мере, она стабильна). Контроль – большое преимущество застройщика.
При большом количестве владельцев цена обязательно будет колебаться то вверх, то вниз, поскольку каждый владелец будет предлагать свои условия для сделки. Колебания: то вверх, то вниз могут продолжаться несколько лет после ухода застройщика, это самый нестабильный и рискованный период владения, и именно в этот момент торговцы-владельцы почему-то хотят избавиться от своих квартир (потому что их маржа стремительно растворяется, деленная на количество месяцев ожидания прибыли). Еще через некоторое время в доме появятся предложения квартир с готовой отделкой, и цена снова ползет вверх. Потом, так или иначе, большинство игроков уйдет, и останется ограниченное число квартир (практически все с отделкой). И этот отрезок времени будет периодом с максимальными ценами на квартиры в данном доме (уже спустя 5-7 лет после ухода застройщика). Застройщик при этом может продавать квартиры в соседнем новом доме (без отделки, разумеется), но квартиры без отделки могут только способствовать продаже квартир в доме с отделкой, так что это не помеха, а скорее плюс, так как есть с чем сравнивать.
Из описания колебаний цен на квартиры наглядно видно, что первые годы это лишь период формирования цены, и тот, кто в этот момент пытается что-то продать, является не кем иным, как трейдером, который шортит на рынке. Смог быстрее всех продать – получил прибыль, не успел – зафиксировал убытки. Трейдеры на бирже занимаются примерно тем же самым: они не играют вдолгую, а работают в моменте.
Трейдер на бирже прекрасно знает, что он не один торгует в данный момент, и что конкуренция за деньги очень сильная. Если не понимаешь текущую ситуацию, то и не поймешь: почему все вдруг начинают продавать, хотя ты только что купил и застыл в ожидании роста цены. У каждого игрока своя мотивация, свой порог убытков, своя задача в извлечении прибыли. Для одного игрока текущая цена это убыток, для другого она же является фиксацией прибыли. Вы думаете, что сейчас самое время для покупки, а все вокруг вас начинают продавать, чтобы успеть поймать свою личную маржу. Одна и та же цена на коротком отрезке времени может привести к убыткам, а на отделенном интервале (месяц, год, два) эта же цена будет самой идеальной для старта и для последующего роста и получения прибыли в будущем!
Если застройщик продает дешево, потому что его цена входа в проект была существенно ниже вашей, то продавать по его цене – убыток для вас. Застройщик зарабатывает на скорости продажи и на объеме – также же поступает трейдер. Задача трейдера – получить небольшую маржу и за короткий интервал времени успеть провести максимальное количество сделок.
ТРЕЙДЕР ЗАРАБАТЫВАЕТ НА ОБЪЕМЕ СДЕЛОК ЗА КОРОТКИЙ ИНТЕРВАЛ ВРЕМЕНИ.
Если крупный игрок – застройщик уходит из «стакана» (объема предложений), то есть, все продав, и «забирает» с собой всех покупателей, то вам ничего другого не останется, как начать дисконтировать в борьбе за привлечение оставшихся покупателей. Купить и продать в течение одного календарного года – это задача с очень большими рисками, поэтому это не инвестирование, а типичный краткосрочный трейдинг, но в нашем случае в виде лота будет ваша квартира.
Хотите наглядности? Посмотрите на график торговли биткоина в рамках одних суток. Вы удивитесь тому, как часто меняется цена. И пусть вы понимаете, что за пять последних лет биткоин вырос в цене в 3 и более раз, попробуйте его купить и заработать на нем хотя бы в течение одного месяца, не говоря уже об одном дне. Вполне возможно, что для зарабатывания на биткоине хотя бы 1% в сутки сама сделка продлится несколько секунд, все остальное время это ожидание и анализ ситуации. Опытный трейдер старается поймать каждое падение и каждый всплеск цены даже в рамках одного дня.
Вопрос: как вы можете надеяться на быструю сделку на квартире и вдобавок при этом сорвать прибыль, если сама сделка может продлиться пару недель или месяцев? Эта работа для настоящего профессионала – трейдера. При этом, если бы вы изначально выкупили весь дом у застройщика, получили бы дисконт по цене за объем, то вы сами стали бы трейдером-монополистом и спокойно торговали бы на рынке целый год, практически управляя ценами на квартиры.
Чем же может заниматься инвестор, покупая квартиру в том же самом доме?
Итак, трейдер шортит и старается заработать на объеме сделок, не тратя много времени на ожидание. Инвестор это противоположность трейдеру.
ИНВЕСТОР ПОКУПАЕТ ЧТО-ТО В РАСЧЕТЕ НА ПРИБЫЛЬ ЧЕРЕЗ ДЛИТЕЛЬНЫЙ ИНТЕРВАЛ ВРЕМЕНИ.
Опытный инвестор в области недвижимости не обязательно покупает много объектов в одном доме. Он может приобрести всего одну или две квартиры, и его задача совершенно отличается от задач трейдера.
Инвестор рассматривает извлечение прибыли либо в виде арендного дохода, либо в виде капитализации на длительной отрезке времени (от 3 и более лет). Например, он купил квартир, сделал в ней отделку и сдает в течение нескольких лет. Аренда приносит доход, квартира приобретает качественный ремонт. Постепенно число игроков уменьшается. Квартиры все еще остаются довольно востребованными в этом доме, и инвестор может пойти на продажу объекта на пике его цены. Так он получает и маржу с аренды, и маржу от капитализации. Инвестор может также внести изменения в объект и также, таким образом, добавить к цене процент капитализации. Инвестор может дождаться низкого сезона (период отпусков) и купить объект со скидкой, а спустя несколько лет продать объект на пике цен – например, осенью. Инвестор может использовать кредитное плечо, а доход от аренды будет компенсировать ежемесячные ипотечные платежи. Инвестор может купить большой объект и разделить его на части, а полученные части сдавать в аренду значительно дороже, чем первоначально. Инвестор может купить несколько квартир на первом этаже и превратить их в мини апарт-отель, сдавая квартиры посуточно, а сами квартиры будут частью бизнеса. Дня не хватит, чтобы перечислить все возможные комбинации при работе инвестора.
Одного не делает инвестор никогда – ИНВЕСТОР НЕ ПЫТАЕТСЯ ШОРТИТЬ.
Поэтому когда к нему приходят с предложениями «а давайте мы у вас купим ваш объект по такой-то цене, потому что вы купили дорого, а сейчас в стране кризис и покупателей нет, поэтому цена будет низкой», инвестор отказывается и продолжает заниматься своим делом: думает и работает над тем, как и когда он будет готов зафиксировать прибыль.
Да, было время, когда можно было зайти в сделку на начальном этапе строительства, при долевом участии, и, скорее всего, этот вид сделки можно было назвать инвестированием, потому что через пару лет цена возрастала, получая прирост капитала. Но, вероятнее всего, данный вид сделок мы не увидим еще длительное время.
Читайте также:
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Что такое кондоминиум - Изучаем недвижимость / аналитика от WiaHome.com
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Изучаем недвижимость /Рынок Новосибирска, Красноярска, Кемерово и не только Россияне скупают новостройки (КОНДОМИНИУМЫ) на Пхукете (Тайланд) / продажа квартир, аналитика рынка недвижимости
Какая ипотека лучше: 3, 8, 13 или 18% годовых? Аналитика недвижимости. Покупаем квартиру
Спрашивали ли вы себя: почему растут цены на квартиры, и причем тут ипотечное кредитование?
Рассмотрим несколько вариантов процентных ставок с шагом 5 процентов: 3, 8, 13 и 18 процентов годовых, а в конце расчетов посмотрим на показатели при почти нулевой ипотечной ставке в 0,1%.
2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости
После небывалого бума с продажами квартир в новых домах в России в 2022-2023 годах, связанных с разного рода ипотечными программами господдержки, и после резкого замедления продаж в 2024 году у всех участников рынка недвижимости невольно возникает вопрос: а что это было, очередной раздутый пузырь, новый виток кризиса или все нормально, так и должно быть, и в правительстве страны что-нибудь обязательно придумают, чтобы и дальше стимулировать потребительский спрос?
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи.
Коммерческую недвижимость опытные инвесторы всегда сравнивают с депозитными вкладами. Однако в отличие от вкладов, здания и помещения всегда имели одно отличие – со временем стоимость самих объектов могла вырасти, в то время как денежные вклады не защищены от инфляционных потерь.
Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24 г
О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.
Пузыри недвижимости, или почему растут цены
Что может быть проще покупки квартиры или иной недвижимости. Однако почему так много людей не научились зарабатывать на сделках? Быть может, всему виной пузыри на рынке недвижимости, например, ипотечные? Или дело обстоит несколько иначе?
НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ - ЧТОБЫ ВЫ НЕ ПРОПУСТИЛИ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
Антиутопия или прогноз рынка недвижимости в России на 2022г
Прогноз рынка жилой и коммерческой недвижимости в России на 2022 год. Покупать или продавать - решать вам. Мы лишь приводим оценку и свои собственные оценочные суждения, основанные на многолетнем опыте и многолетнем анализе рынка.
Бигмак, цена доллара и коммерческая недвижимость. Двойные стандарты оценки
в России последних лет сформировалась и прижилась некая двойная система подсчета различных показателей. По одной из них мы уверенно показываем рост и может гордиться собой (как, например, дешевой ценой Бигмака, “бесплатной” медициной и “доступной” ипотекой), по другой - в пересчете на количество Бигмаков, которое способен приобрести и употребить (ни на что больше не тратясь) среднестатистический малообеспеченный американец с пособием 1600 $ в месяц, мы явно проигрываем: 280 Бигмаков у американцев против 166 штук у россиян (при средней зарплате 25 000 рублей).
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Кемерово |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |