Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом помещений. Плюсы и минусы двух вариантов
Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом помещений.
Плюсы и минусы двух вариантов.
Ипотека:
Плюсы:
1. Регистрация права собственность на приобретаемый объект с пометкой «ипотека в силу закона».
2. Собственник получает полную стоимость своего объекта сразу.
Минусы:
1. 1. Необходимо внести первоначальный взнос. Варьируется от 20 до 50% от стоимости приобретаемого объекта.
2. 2. Чтобы удовлетворить требованиям двух других Сторон сделки: и Покупателю, и Банку, выдающему кредит, Собственник зачастую должен снизить стоимость объекта.
3. 3. Необходимо произвести оценку стоимости объекта. Зачастую оценочная стоимость ниже стоимости заявленной, из-за чего размер выдачи кредита уменьшается.
4. 4. Покупателю необходимо пройти проверку на платежеспособность. При наличии существующих займов и кредитов велика вероятность получить отказ в выдаче кредита на покупку данного объекта.
5. 5. Объект должен удовлетворять всем требованиям банка:
+ наличие права собственности, в том числе без залога на объект;
+ наличие техпаспорта и кадастрового паспорта;
+ прочие.
6. 6. Ограничение в сроке кредитования до 7-10 лет, что существенно увеличивает нагрузку на ежемесячное обслуживание кредита.
7. 7. Начисление ежемесячных платежей по кредиту формируется таким образом, что за первые 2-3 года соотношение выплат основного долга и процентов выглядит, как 1:4 или 1:3, то есть за первые 2-3 года заемщик выплачивает банку только процент и лишь малую часть тела кредита.
8. 8. При неплатежеспособности заемщика в будущем и при расторжении кредитного договора с банком заемщик вправе потребовать от банка возврат выплаченной части тела кредита, которая может составлять не больше четверти от всей выплаченной суммы.
9. 9. Покупатель-заемщик обязан полностью рассчитаться с кредитным учреждением. Никакие уступки со стороны Банка не предусматриваются.
10. 10. Процент за пользование кредитом получает третья сторона сделки – Банк.
(1).jpeg "АРЕНДА С ВЫКУПОМ или КРЕДИТ ОТ БАНКА? Что выгоднее? Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом помещений. Плюсы и минусы двух вариантов. Коммерческая недвижимость - аналитика рынка")
Аренда и одновременный выкуп помещения.
Плюсы:
1. 1. Нет необходимости вносить первоначальный взнос.
2. 2. Необязательна оценка стоимости объекта.
3. 3. Необязательно прохождение Покупателем проверки на платежеспособность.
Наличие существующих займов и кредитов не влияет на покупку данного объекта.
4. 4. Объект должен удовлетворять всем требованиям Покупателя – по его личному усмотрению:
+ наличие права собственности, в том числе без залога на объект;
+ наличие техпаспорта и кадастрового паспорта;
+ прочие.
Все вышеуказанные документы могут быть оформлены должным образом позднее, на стадии аренды данного помещения.
5. 5. Ограничения в сроке аренды не существует. Срок аренды помещения и его выкуп определяется по согласию сторон.
6. 6. Начисление ежемесячных платежей устанавливается из двух составляющих:
+ арендный платеж (согласно договора аренды, который может включать либо не включать индексацию арендных платежей).
+ фиксированный размер ежемесячного платежа для погашения основного тела долга, равного стоимости объекта. Данный платеж легко просчитать, разделив стоимость объекта на количество месяцев в сроке покупки, что довольно прозрачно в сравнении со сложным подсчетом ануитетного ежемесячного платежа по кредиту.
7. 7. При неплатежеспособности заемщика в будущем и при расторжении договора аренды и договора выкупа помещения покупатель - арендатор вправе потребовать от собственника возврат выплаченной части стоимости объекта, которая легко просчитывается, умножив ежемесячный платеж на количество оплаченных месяцев. При возврате выплаченной части стоимости объекта собственник вправе удержать лишь оговоренный в договоре выкупа процент, например, процент, равный подоходному налогу 6%, а также издержки, связанные с банковскими переводами и начислениями.
8. 8. По истечении некоего срока собственник объекта в случае необходимости может срочно реализовать данный объект:
а) самому арендатору, снизив остаток от невыплаченной суммы. Примечание: Данный вариант применим, даже если договор выкупа был зарегистрирован в ЕГРП, и существует «ипотека в силу закона».
б) другому покупателю, выплатив при этом зачисленные ежемесячные платежи по договору выкупа помещения и заплатив арендатору неустойку, прописанную в договоре выкупа объекта. Примечание: Данный вариант не применим, если договор выкупа был зарегистрирован в ЕГРП, и существует «ипотека в силу закона».
9. 9. Собственник не только реализует свой объект, но и сам, а не Банк, получает за срок сделки дополнительный платеж – маржу за пользование объектом.
В первом случае всю маржу забирает Банк.
.jpg "АРЕНДА С ВЫКУПОМ или КРЕДИТ ОТ БАНКА? Что выгоднее? Сопоставление покупки нежилых помещений в ипотеку с арендой и одновременным выкупом помещений. Плюсы и минусы двух вариантов. Коммерческая недвижимость - аналитика рынка")
Пример для инвестирования: апартаменты для посуточной аренды,
как элемент гостиничного бизнеса
Минусы:
1. 1. Если договор выкупа был зарегистрирован в ЕГРП, и существует «ипотека в силу закона», но покупатель оказался неплатежеспособным, возврат объекта собственнику решается в судебном порядке.
2. 2. Собственник не получает всю сумму за свой объект сразу, единым платежом. Однако в случае длительного простоя помещения, его большой стоимости, сложности объекта и в силу других причин получение раздробленной стоимости объекта может оказаться единственным выходом из длительной продажи объекта. К тому же доход от аренды помещения будет считаться как своеобразный платеж за увеличение срока покупки.
Выводы:
Проводя сравнение двух приведенных способов реализации объекта, в конечном итоге достигаются равнозначные суммы выплат стоимости объекта. В первом случае к стоимости объекта добавляется процент за использование кредита, во втором – арендные платежи.
Однако, исключив третью сторону в сделке купли-продажи, а именно Банк, и Покупатель – арендатор, и Собственник объекта достигают наибольшей для себя выгоды от сделки, поскольку условия сделки сильно упрощаются, то есть становятся более выгодными для Сторон.
Третья сторона – Банк получает всю маржу за пользование заемщиком кредита, и выплата этой банковской маржи тяжелым бременем ложится на плечи Покупателя.
Сдавая в аренду свое помещение и оформляя выкуп, Собственник решает для себя задачу продажи на выгодных для себя и для арендатора условиях (нет первоначального платежа и т.д.), а также обеспечивает себя дополнительной прибылью от сдачи в аренду своего Объекта.
Все правовые аспекты двух вариантов сделок регулируются законодательством РФ.
----------------
ExpoHome & ExpoTrade.
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Коммерческая, Элитная Недвижимость
Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости Деятельность на рынке с 2009г. Проф. рейтинг: 4.08 Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13 |
|
Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.08
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |