Коммерческая недвижимость, выставленная на продажу – какую покупать? Мнение компании ЭкспоТрейд - Кемерово


Недвижимость
7153 1
15.06.2019


На бесчисленных интернет площадках в настоящее время размещено огромное количество предложений о продаже торговых площадей, офисных помещений, зданий, складов и даже целых торговых комплексов, разобраться в которых бес предварительного анализа рынка коммерческой недвижимости сложно не только гражданам, проживающих вне пределов городов, но и самим местным жителям.  Складывается впечатление, будто многие продавцы сами не совсем ориентируются в вопросах ценообразования, ссылаются на другие «аналогичные предложения» (которые в свою очередь ссылаются еще на кого-то и так до бесконечности!), на цены минувших лет (часто пяти-десятилетней давности), на мнения людей посторонних от операций на рынке недвижимости (например, на советы своих друзей) и еще Бог весть на что, но только не на здравый расчет и сухую аналитику.

 

Достоверная (РЫНОЧНАЯ) цена

 

Начнем с того, что в отличие от жилой недвижимости (квартир и домов) цены на коммерческую определяет в первую очередь доход, способный генерироваться от аренды предлагаемых помещений. Даже в тех редких случаях, когда недвижимость приобретается под деятельность самого приобретателя, важно сравнить возможность получения дохода с аренды покупаемого помещения (или здания) и экстраполировать цену аренды в стоимость объекта (тем более это будет важно, когда свой бизнес потерпит изменения, и появится потребность в поиске арендаторов). Разные методики расчетов стоимости объекта способны более-менее наглядно перевести генерируемый арендный доход в стоимость коммерческой недвижимости.

 

Не редко для определения цены при грубом подсчете достаточно умножить 1 месячный доход с аренды на 100 месяцев – это и будет пусть не совсем точная, но максимально приближенная к достоверности стоимость объекта (для РФ это вполне актуально).

    

При выборе объекта для покупки спросите себя: сколько данное помещение (или здание – с вычетом вспомогательных помещений) способно приносить выручки от сдачи его в аренду, а затем умножьте это число на 100. Вы удивитесь, как после озвучивания вашего значения цены  продавцу, он начнет снижать свою цену!

 

Зависающие объекты

 

Многие объекты так долго «висят» в продаже, что спустя годы даже привлекательная цена на них уже не кажется таковой. Кто решится приобретать всем давно известный примелькавшийся объект коммерческой недвижимости, стоящий долгое время пустым даже без арендаторов? Такие объекты опытные инвесторы проходят стороной, поскольку сами объекты уже не просто нуждаются в «заселении», но требуют программы реанимации: ремонта, маркетинговой проработки, реновации – это дополнительные траты, стоимость которых так придется учесть. Если цена на «зависающие» объекты кажется привлекательной и даже от пересчета аренды на 100 предлагаемая цена «ниже рынка», отнимите от нее примерно 25-30%, требуемых для реанимации, и предложите ее продавцу. И если после 5 лет продажи продавец вам откажет – оставьте вашу затею, поскольку скорее всего вы натолкнулись на очень «упертого» продавца, для которого существует только его точка зрения, и вести переговоры с ним абсолютно бессмысленно. Такому продавцу больше требуется психоаналитик, нежели факт продажи, либо он преследует совершенно другие цели, такие как: занять свое свободное время; почувствовать себя значимым человеком; продавать объект дорого, поскольку сам объект в залоге и только при определенной цене продажи залог будет погашен не в ущерб продавцу. Все эти причины не имеют к вам никакого отношения – просто найдите себе вменяемого продавца и начните переговоры.

 

Какую коммерческую недвижимость покупать?

 

Совсем не так давно было очень популярно приобретать объекты, а именно торговые помещения, выделенные внутри торгового центра. Такие объекты имели ряд преимуществ: постоянную управляющую компанию, централизованный поток арендаторов, сгенерированный торговым центром трафик, возможность длительной аренды. После некоторых событий с торговыми центрами в Кемерово, связанных с закрытием многих из них из-за нарушений в пожарной безопасности, акценты покупательского спроса несколько переместились в пользу отдельных нежилых помещений, расположенных на первых этажах с отдельными выходами на улицу, или так называемые помещения «стрит-ритейла».

При этом главным достоинством помещений «стрит-ритейла» является их локация: если они расположены вблизи «артерий» (потребительского трафика) – постоянный арендный доход вам будет обеспечен вне зависимости от изменений конъектуры ведения бизнеса арендаторов; если же помещение удалено и не приметно, интерес у арендаторов к таким объектам резко снижается. Встречаются помещения, которые видны с остановок общественного транспорта, но посетители к ним не идут (например, им нужно пересечь улицу – а это дополнительное усилие). На карте такие помещения кажутся очень ликвидными, ведь кажется, что трафик им обеспечен, но посетив их лично, воочию убеждаешься – народ к помещениям  не идет, и дополнительные 100 метров приобретают роковое значение.

Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:

 

Поэтому для стрит-ритейла ЛОКАЦИЯ, ЛОКАЦИЯ И ЕЩЕ РАЗ ЛОКАЦИЯ – 3 главных фактора при выборе таких объектов для покупки.

 

А принимать решение: покупать или не покупать торговую или офисную площадь внутри торгового или офисного центра возложится лично на вас и на объем полученной вами информации: о профессионализме  управляющей компании, о соблюдении требований пожарной безопасности, о законности тех или иных преобразований в здании, о законности использования земельного участка под зданием по прямому назначению (чтобы власти города не потребовали здание снести). Со стрит-ритейлом многие проблемы отсутствуют в самом начале, ведь зачастую помещения расположены на первых этажах многоквартирных зданий, где нет ни управляющей компании, ни выделенного земельного участка, но нужно быть внимательнее с перепланировками и мнениями жильцов, накладывающих определенные ограничения на эксплуатацию помещений (например, нельзя шуметь или работать после 23ч).

 

 

 

 

 

Читайте также:

 

 

Преимущества квартир на первых этажах - Изучаем рынок недвижимости перед покупкой или продажей

О том, что квартира, расположенная на первом этаже, является не самым лучшим вариантом для покупки и дальнейшего проживания, говорят почти все, но мало кто задумывается над тем, какие преимущества имеет такое жилье. Возможно, приведенные ниже доводы (нейтральные по оценке) позволят владельцам таких квартир иначе взглянуть на свое жилье, а покупателям увидеть скрываемые плюсы и потенциальные перспективы.

Что же такое РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости при ее продаже, к которой все часто апеллируют? / Дома и квартиры - разбираемся в ценах

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, то есть это цена, по которой будет возможна сделка купли-продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, помещения, земли, гаража), или просто – цена сделки. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

 

Почему Leroy Merlin решил развивать новый формат супермаркетов «МаксиПРО» - Коммерческая недвижимость для бизнеса

Платформа «МаксиПРО»  - это некий симбиоз Торгового Центра, Офисного пространства (с переговорными комнатами и центрами обучения) и кредитной организации (покупка материалов и оборудования по кредитной линии, а также прямая аренда оборудования у дистрибьютера).

 

Что такое КВАРТИРОТЕКА от ИКЕА? -

Известная шведская компания запускает новый проект.

 В продолжении нашей ранней статьи «Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA»  в которой говорится о том, что компания Livspace получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA), целью которого оказание услуг по созданию индивидуальных дизайн-проектов, ИКЕА в России шагнула дальше и создала онлайн-каталог дизайн-проектов с расставленной в них мебелью от ИКЕА под названием «КВАРТИРОТЕКА».


Магазины и отели, как объекты коммерческой недвижимости для инвестиций

В отличие от жилья объекты торговой недвижимости и гостиницы могут приносить своим владельцам очень высокие прибыли. Известны случаи, когда торговые площади сдавались под 16% годовых, что для недвижимости является рекордно высокой ставкой.

Wildberries шагает по стране - начав с пунктов самовывоза, все больше превращается в IT - компанию. Технологии. Маркетинг
Wildberries показывает просто феноменальную динамику и развивает новые клиентские сервисы. Сначала это были пункты самовывоза (ПВЗ), теперь – поиск понравившегося товара по фотографии на самом сайте. В итоге Wildberries все больше превращается в IT – компанию с мощной платформой на основе технологий ML (Machine Learning), AI (Artificial Intelligence), Big Data.

Новый порядок перевода КВАРТИР в нежилое вступил в силу. Можно ли разместить бизнес в жилом доме - спросят у жильцов.

Новый закон, по которому разрешение об открытии торговых точек и малого бизнеса в жилых домах теперь выдадут только при согласии жильцов подъезда и ближайших к нежилому помещению квартир, не затрагивает только помещения на первых этажах новостроек. То есть, жители современных домов не смогут повлиять на использование площадей, которые с самого начала являются нежилыми. А вот у жителей старого фонда теперь больше прав.


Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA. Стартапы и Бизнес - Технологии
Компания получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA). Какова сумма вложений, на данный момент неизвестно, однако отмечено, что холдинг Ingka Group получило миноритарную долю в Livspace.

 

 

Фонды недвижимости в России и зарубежом. Сравниванием. Анализируем.

Вопрос: почему россияне предпочитают приобретать недвижимость, а не используют инструмент – ФОНДЫ?

Ответ: ФОНДЫ, как инструмент инвестирования, в России практически не развиты. При этом в большинстве постиндустриальных стран инвесторы в недвижимость предпочитают покупать не здания или помещения целиком (поскольку в таком случае все риски получения или неполучения дохода с арендного бизнеса перекладываются на нового владельца), а паи (разновидность акций, аналог – доля во владении), подкрепленные частью

 

В Лондоне и других городах Великобритании нашли СЕКРЕТНУЮ недвижимость на 100 млрд фунтов – Новости рынка от WiaHome.ru

Владельцы порядка 2% лондонской недвижимости (как жилой – дорогих апартаментов и квартир, так и коммерческой недвижимости) неизвестны — активы принадлежат офшорам, показало исследование Global Witness. Оно приурочено к обсуждению в британском парламенте застопорившегося было антикоррупционного законопроекта об обязательном реестре собственников недвижимости в стране.

 

 

Какие квартиры можно назвать элитными? Разбираемся в элитной недвижимости. 10 критериев отличия.

Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.

Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».

 

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

Квартиры Кемерово продажа;   Аренда квартир в Кемерово;   Продажа домов и коттеджей в Кемерово;

Коммерческая недвижимость Кемерово продажа; Аренда коммерческой недвижимости в Кемерово.

 


    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику

Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Коммерческая, Элитная Недвижимость

Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.08
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
8-900-000-00-00
Профиль
Рэйтинг
4.08 (10)
Коммерческая, Элитная Недвижимость

Статус: Компания по продаже/аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.08
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13







Поделиться
 Пользовательское соглашениеПравила WiaHome.ruВопросы и ответыВиоценка
 Каталог арендаторовПоиск агентовВсе новостиWiAction  АНАЛИТИКА  VIDEO
 ВходРегистрация

Продажа

Мы в социальных сетях


Автор проекта WiaHome: Роман Афанасьев / Arhive Oldnew List [7624742-12-12]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики