Почему продаются Торговые Центры в России в массовом порядке? - Аналитика от WiaHome.com - Коммерческая недвижимость Кемерово и не только
Мы проанализировали ТОП-50 ТЦ и ТРЦ России, выставленных на продажу, и попробовали найти обобщающие причины, почему торговые центры (коммерческая недвижимость в целом), построенные с 2001 по 2009 года уступают зданиям с меньшим «возрастом» и более «свежим».
1. 1. Самая важная причина – ОТСУТСТВИЕ ГРАМОТНОЙ СТАТЕГИИ РАЗВИТИЯ! Многие собственники по-прежнему считают (и твердо в этом убеждены!), что арендаторы сами должны позаботиться о себе, сами должны создавать для себя наиболее благоприятные условия для деятельности, а также сами должны привлекать к себе покупателей. Времена 90-х уже давно позади! Не арендаторы, а владельцы должны понимать, что если ты хочешь получать стабильный доход с аренды, то позаботься сначала о тех, кто тебе этот доход принесет.
Пример грамотного управления описан нами ранее в статье «Как Торговый Центр «Облака» в г. Кемерово побеждает конкурентов».
И примеров успешного бизнеса достаточно. Выигрывают те, кто не ставит свою наживу превыше всего. И, как правило, от успешных торговых центров владельцы не спешат освобождаться (в редком случае допускают участие нескольких инвесторов).
2. Большинство продающихся торговых центров были построены в период с 2001 по 2009г. Зачастую это проекты реконструкции из ранее существующих построек: цехов, прежних торговых центров, офисных зданий.
У многих зданий при оценке не учтен процент амортизации (и износа) в процессе эксплуатации, от чего стоимость большинства зданий существенно завышена.
Продаваться такие объекты должны, не основываясь на текущий доход и срок окупаемости, а на основе падающей нормы прибыли и с учетом затрат на будущую реконструкцию (модернизацию).
Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
3. Архитектурные особенности: в основном это здания не правильной (не прямоугольной), сложной формы, с запутанными коридорами, с не явно выраженными входными группами, с этажностью 2+ этажей. Во многих торговых центрах нет внутренних просторных галерей и высота потолков в районе 3-х метров, что создает ощущение сдавленности пространства. В новых торговых центрах высота потолков начинается от 4-х метров и выше.
4. Все торговые центры (кроме ТЦ «Торговый квартал» в Калуге) менее 30 000 кв.м., что для большинства крупных федеральных арендаторов не достаточно для успешного развития торговли. Выставленные на продажу ТЦ можно охарактеризовать, как торговые центры местного значения.
5. Все торговые центры не имеют подземных (внутренних) парковочных этажей, многие существенно ограничены в паркинге на улице, что противоречит современным стандартам для создания успешных ТРЦ.
6. С некоторыми из продаваемых ТЦ по соседству построены превосходящие по параметрам качества и размерам площадей ТРЦ (порой конкуренты превосходят в разы продаваемые ТЦ по размерам торговых площадей, а также значительно лучше по качеству).
7. У многих зданий очень низкий рейтинг посетителей, которые оставляют отзывы на различных ресурсах, что влияет на привлечение арендаторов.
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Вопросы по теме:
1. Что такое срок (период) окупаемости для торговых центров, получающих доход с аренды? Каким должен срок жизни таких зданий?
Расхожее мнение, будто определение «срок окупаемости инвестиций» может быть применено к приобретению торговых центров, приносящих стабильный арендный доход, может быть подвержено серьезной критике, если проанализировать, как падал уровень дохода выставленных на продажу торговых центров (2001-2009г. строения). Понимая, что ежегодно арендные поступления могут только снижаться (без учета влияния инфляции), а затраты на поддержание работоспособности будут только возрастать, значения фиксированного арендного дохода следует корректировать на некий процент (например, 10% - ежегодное снижение), вплоть до его нивелирования через 10 лет (в 2029г). Таким образом, даже оценочная стоимость на основе текущего дохода должна быть уменьшена как минимум на 50%, чего нынешние собственники не хотят принимать в расчет.
При этом срок окупаемости ТЦ теряет свое значение, а наиболее важным становится СРОК ЖИЗНИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА! И наши предположения показывают, что у большинства торговых центров срок жизни не может быть больше 20 лет (то есть, по истечению 20 лет ТЦ должно быть перестроено или полностью снесено, и тогда его цена будет равна цене земельного участка – остаточной стоимости объекта).
2. Стоит ли приобретать здания сроком 10-15 лет, или лучше построить новое здание с более современной концепцией, в другом месте, с лучшей конфигурацией?
Все будет зависеть от заявленной цены, текущего суммарного арендного дохода и оценочной стоимости ТЦ. Если возраст ТЦ более 10 лет (за первые 5-6 лет из которых он полностью окупил затраты на строительство, а последующие 5 лет собирал постоянный доход в виде чистой прибыли), то его оценочная стоимость должна равняться сумме арендного дохода за оставшийся СРОК ЖИЗНИ (например, 10 лет), уменьшенную в 2 раза – так как доход будет постоянно падать, а здание приходить в конкурентно непригодное состояние.
С большой вероятностью можно утверждать, что данные условия оценки могут быть применены к любой коммерческой недвижимости приносящей стабильный арендный доход. Подтверждением таких расчетов могут послужить примеры из стран Западной Европы и США, когда инвесторы (владельцы зданий) спустя 20-30 лет (иные условия кредитования и нормы прибыли) предпочитают снести здание, которое, казалось бы, внешне красивое и современное, но не приносит требуемый доход с аренды. Сносят и возводят строения более современные, вместо того, чтобы что-то переделывать в морально устаревшем здании.
И тем ценнее становятся те проекты строительства коммерческой недвижимости, которые на начальном этапе учитывают не только период окупаемость вложений, а также и мировые тенденции в архитектуре, сразу применяя высокие требования к качеству, к планированию, к техническим и визуальным решениям, превращая здания в объекты высокого искусства!
Читайте также:
Что делать, если продажа затянулась? Как продать то, что, казалось бы, "никому не нужно"?
Что же можно предпринять, если ваш объект недвижимости (например, квартира – вторичка в старом доме, коттедж в отдаленном районе, мало кому нужный участок земли или офисное помещение в здании без лифта на последнем этаже) все-таки нужно продать, поскольку он вам уже абсолютно не нужен?
Риелторы не просто продают, они ПРЕВРАЩАЮТ В ДЕНЬГИ объекты недвижимости!
В развитых странах риелторы вполне оправданно получают свои достойные проценты за продажу недвижимости (ее обналичивание в деньги), поскольку в перенасыщенных недвижимостью городах (представьте Гамбург, Париж, Нью Йорк, Бангкок и прочие) продать что-то (то есть обналичить в деньги) еще сложнее, чем в мире только развивающемся (Россия) и испытывающем дефицит в качественном жилье, современных торговых или офисных площадях.
Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Пройти через суды, чтобы получить комиссию по сделке. Стоит ли этого бояться?
вы должны запомнить одно самое важное правило:
ПРОДАВАЯ ЛЮБОЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, ДУМАЙТЕ О ТОМ, КАК ВЫ БУДЕТЕ В СУДЕ ОТСТАИВАТЬ СВОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ.
Оценка недвижимости: проблема или веский аргумент риелтора?
ПРОДАВАТЬ, А НЕ ПРОБОВАТЬ ПРОДАВАТЬ!
Сколько раз вам приходилось слышать выражение «рыночная цена»? Кто-то решает продать квартиру или дом, смотрит на аналоги и принимает для себя некую цену в качестве приемлемой. Казалось бы, вполне стандартная и верная стратегия. Но почему тогда некоторые объекты недвижимости (а чаще большинство) продаются не только по несколько месяцев, а не находят покупателей годами?
Риелторы против агрегаторов: кто кого?
Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".
Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия. Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.
В конце минувшей недели (15 марта 2019г) в Нью-Йорке открылся The Shops & Restaurants at Hudson Yards - крупнейший за последние десять лет многофункциональный комплекс с торгово-развлекательным центром. Инвестиции в проект оцениваются в 25 млрд долларов.
Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.
"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |