Как застройщики в России искажают рынок недвижимости, раздувая пузырь цен - 2026
Как застройщики в России искажают рынок недвижимости, раздувая пузырь цен
До недавнего времени рынок недвижимости был понятен любому участнику, будь то продавец или покупатель. Присутствие большого числа частных владельцев формировало устойчивое понимание того, что квартира с ремонтом (тем более с дизайнерской отделкой и дорогой техникой) не может быть дешевле квартиры в еще не построенном доме, если к тому же этот дом будет только возведен через пару лет, а продаваемая квартира на вторичном рынке находится в доме примерно той же эпохи, в том же районе, в подобном типе дома.
То есть, покупатель имел выбор: приобрести готовую квартиру с отделкой, мебелью и техникой по некой рыночной цене, либо СЭКОНОМИТЬ и купить квартиру в новостройке, год сдачи которой будет через несколько лет. Все понятно и прозрачно. Ключевое слово СЕКОНОМИТЬ. В этом была суть рынка недвижимости, и смысл покупки квартиры в новом доме. Это также объясняет суть инвестиций в квартиры (или нежилые помещения), и из чего складывается маржа (интерес) инвестора. Но, кажется, будто все это было очень – очень давно…
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Что происходит на рынке недвижимости в 2026г?
Пример 1.
Допустим, перед вами стоит выбор: купить квартиру с отделкой и мебелью, либо купить квартиру в новом доме, без отделки («в бетоне» или «в котловане»), которую фактически вы получите через 2-3 года. Обе квартиры имеют равную площадь, допустим, 100 кв.м. Застройщики предлагают квартиры по цене за метр настолько большой, что умножая на ваши 100 кв.м., вы получаете совершенно не подъемную цену с астрономическим ежемесячным платежом по ипотеке. При этом застройщики уверяют: «У нас почти все квартиры проданы по текущим ценам. И да, срок сдачи через 3 года». Чтобы набрать денег на новую покупку, вам требуется продать собственное жилье.
От удивления вы потираете глаза и думаете: «Но ведь моя квартира УЖЕ ПОСТРОЕНА! ОНА С ГОТОВЫМ ДОРОГИМ РЕМОНТОМ. ЗНАЧИТ, ОНА ДОЛЖНА СТОИТЬ ДОРОЖЕ НА 30-40% тех, что еще только на бумаге». Вы, поражаясь своей храбрости, предвкушая будущую прибыль, выставляете свою квартиру на торговых площадках по еще более задранным ценам.
Пример 2.
Допустим, у вас есть некая сумма, скажем, 20 млн рублей. Хранить деньги в банке по текущим ставкам вам кажется не целесообразно, и вы решаетесь купить нежилое помещение. Исходя из логики окупаемости от аренды и доходности, вы думаете, что если помещение приносит 200 000 рублей в месяц от аренды, то, попадись вам помещение с площадью 100 и больше кв.м. с такой арендой, вы обязательно его приобретете.
Вы обращаетесь к застройщикам. Выясняется, что у них все помещения либо проданы, либо забронированы. Причем за 20 млн рублей проданы помещения по 50 – 70 кв.м., а 100 кв.м. проданы еще дороже. При этом в проданных застройщиком помещениях не только нет арендаторов, эти помещения еще только будут построены через 2-3 года! Вы смотрите на вторичный рынок – картина не лучше. Помещения с доходностью 200 000 рублей в месяц стоят не 20 млн. рублей, а под 40 млн. рублей. За ваши 20 млн вам предлагают купить те же самые 50 кв.м. с максимально возможным доходом 100 000 рублей в месяц.
Вы звоните продавцам и спрашиваете: «Почему такая высокая цена? Ведь срок окупаемости от аренды у вашего помещения под 20-25 лет, а доходность едва достигает 4-5% годовых?». На что получаете ответ: «Вы видели, по каким ценам продают помещения застройщики? А ведь у них помещения еще даже не построены, и вообще нет никакого арендного дохода».
Если не копаться в поисках обоснований, то, на первый взгляд, ситуация на рынке недвижимости покажется безумной. Этой же оценки придерживается ЦБ РФ в статье РБК от 22 мая 2026г «В ЦБ «в шоке» от текущего уровня цен на жилье». Мы тоже в шоке, но мы держимся и ищем способ обоснования текущей ситуации.
Что же в действительности происходит, и как формируются цены у застройщиков, на которые ориентируется весь вторичный рынок?
Все началось с федерального закона о проектном финансировании
ФЗ №214, который был принят 30.12.2004г., а стал обязательным 01.07.2019г.
Закон этот должен защитить покупателей нового жилья (а также иных видов недвижимости), для чего на каждого покупателя в банке открываются экскроу-счета, а застройщик может ими распоряжаться только после завершения стройки и передачи построенной недвижимости.
Откуда застройщики берут финансирование после 2019г?
Согласно все того же ФЗ №214 застройщик может строить многоквартирные дома либо за счет собственных средств (которых у большинства застройщиков нет), либо за счет банковских кредитов. Долг же застройщика перед банком – кредитором стройки будет погашаться за счет сгенерированного БУДУЩЕГО ДОХОДА, ПОЛУЧЕННОГО ОТ возводимого проекта.
Если раньше застройщик фактически «занимал» средства у будущих собственников и рисковал их деньгами (по договорам долевого участия), то теперь частные лица ничем не рискуют (их средства сколько угодно могут храниться на БЕСПРОЦЕНТНЫХ банковских экскроу-счетах, а банки в свою очередь все это время могут использовать эти средства для выдачи кредитов), и уже банки выдают средства застройщикам под будущие доходы от продажи, оплачивая все текущие издержки. Возводимые квартиры не являются источниками залогов и после завершения стройки и ввода в эксплуатацию они должны оформляться в собственность на покупателей.
После все этого возникают вопросы:
1. Кто контролирует сметы расходов застройщиков?
2. Зачем застройщикам продавать квартиры, если затраты на стройки уже покрываются банками-кредиторами?
3. Что мешает застройщикам после освоения средств не подать на банкротство?
Ответы:
1. Контролировать расходы должны сами банки. Стройки все отличаются даже в рамках одного города. По сути, контролировать и понимать распределение средств никто из банков не может, как и отслеживать, как меняются сметы на стройматериалы и прочее.
2. Застройщики могут вообще не продавать квартиры, если их целью является освоение средств, за счет заключения контрактов с множеством подрядчиком, с которыми застройщики «договорились», кто и как будет пилить бюджет стройки.
3. Поскольку моральной ответственности перед конечными покупателями у застройщиков нет (их средства защищены экскроу счетами), то, получив доход от процесса стройки, у застройщика вполне может появиться соблазн подать на банкротство и не заниматься глупостями, связанными с какими-то продажами каких-то там квартир. Квартиры можно даже не вводить в эксплуатацию и пробовать вытягивать у банков дополнительного финансирования (или подать на РЕФИНАНСИРОВАНИЕ), объясняя это тем, что, мол, «цены на материалы подросли, рабочих рук не хватает» и т.д.
Как формируются цены на квартиры в новых домах после 2019г?
Для каждой новой стройки любой застройщик может спокойно открыть новое (новорожденное) юридическое лицо, которое и будет получать кредиты на строительство от банков. Так разъяснено в законодательстве. Как это возможно? Очень просто. У учредителя может быть ИНОЕ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО, которое ранее имело опыт в строительстве (хотя бы 3 или более лет), например, многоквартирного дома площадью 5000 кв. метров. Такой учредитель считается опытным, он может открыть новое юр лицо и подать в банк заявку на проектное финансирование новой многоэтажки.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Каждый учредитель является основателем, учредителем или со основателем других юридических лиц (если не он сам, то его жена или дети, родственники), таких как: строительно-проектная организация, сметная организация, организация по строительству, организация по установке лифтов, организация по электромонтажным работам, по утеплению фасадов и т д – сколько угодно юр лиц, которые создадут целую паутину подрядных компаний, расходы которых будут учтены в стоимости конечного ПРОЕКТА ФИНАНСИРОВАНИЯ. Обратите внимание – проект строительства готовит не проектный отдел, а иное юридическое лицо. Зачем это нужно? У серьезных игроков в недвижимости давно существуют собственные проектные отделы, зачем включать расходы на перегона денег со счета на счет? И еще один момент - некая сторонняя сметная организация подтверждает соответствие сметным затратам. А почему нет собственного сметчика?
Каждая такая компания на своем этапе уже зарабатывает часть своей прибыли, получая деньги за выполненные услуги от первоначального новорожденного получателя банковского займа. В сравнении с суммарной прибылью всех подрядчиков, прибыль недавно открытой организации под названием ЗАСТРОЙЩИК, уже не кажется такой большой. И даже если такой застройщик по итогам стройки уйдет в убыток, то никто из паутины компаний не окажется в накладе – деньги за выполненные работы они получают в процессе.
В итоге:
ЦЕНЫ НА НОВЫЕ КВАРТИРЫ, КОТОРЫЕ БУДУТ ПЕРЕДАНЫ СОБСТВЕННИКАМ ЧЕРЕЗ 3 ГОДА, ФОРМИРУЮТСЯ НЕ ИЗ СПРОСА-ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ, А ИЗ ТЕКУЩИХ СМЕТНЫХ ЗАТРАТ ЗАСТРОЙЩИКА. В любом случае, «банк все сам проверит и лишнего не заплатит».
У застройщиков уже бытует такое устоявшееся выражение: «МЫ ТОЧНО ЗНАЕМ, КАКИЕ БУДУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ 3 ГОДА». Откуда они это знают? Берем текущие цены на квартиры в новых домах. Добавляем растущие сметные затраты на новое строительство (то есть скрытую маржу своих же смежных компаний), добавляем поправки на возможное инфляционное удорожание (то есть стоимость использования капитала, хотя бы равную банковской учетной ставке), и вот уже квартиры со сроком сдачи через 3 года «должны стоить» не 300 000 рублей за м2, а 450 000 рублей (без отделки, без мебели, без техники).
Возможно, это магия денег? Не думаем.
Почему банкам выгоден рост цен?
Основные причины, почему банки закрывают глаза на все вышеперечисленное, от чего цены на квартиры растут каждый год:
1. «Недвижимость всегда растет в цене», поэтому расчеты застройщиков не могут быть не верными. К тому же «сторонние» сметчики все уже проверили. Так считают «аналитики» в банках. Кризис 2008-2009г тут не в счет, ведь «он пришел из-за границы». Напомним, после взлета цен в 2009г цены на квартиры либо падали, либо стояли на месте до 2013-2014г, и новый рост цен на недвижимость произошел только после девальвации рубля 2014г. В большинстве регионов РФ цены на квартиры в новостройках после 2009г просели на 30-40% и падали 3-4 года подряд. Именно в 2013г обанкротился гигант на рынке новостроек СУ-155. Оценщики тогда «рисовали» любые оценочные отчеты.
2. Чем больше банки выдадут кредитов застройщикам, тем больше на балансе банковских отчетов будет зафиксировано гипотетической прибыли, ведь «Дебиторка уже учитывает процент». Вот почему дела у застройщиков могут идти не очень хорошо, а банковские отчеты всегда показывают прибыль (пусть хотя бы бумажную, отчетную).
3. Чем дольше деньги на беспроцентных физических экскроу-счетах лежат без движения, тем дольше эти деньги используются банками для выдачи других кредитов. Ведь деньги на самом деле не лежат, а находятся в общей копилке. Поэтому даже если застройщик не уложится в срок – банкам это выгодно вдвойне: деньги вкладчиков подольше полежат без процентов, а на задолженность застройщика больше «накапает» кредитный процент.
4. Если даже что-то пойдет не по плану, и застройщики обанкротятся, то государство снова поможет банкам компенсировать потери в активах, как это было в ипотечный кризис 2008-2009г, который пришел из-за границы, а пострадали от него почему-то все (хотя те же самые российские банки выдавали дешевые кредиты без первоначального взноса всем подряд вплоть до 2008г).
Какими иными способами застройщики оказывали и оказывают влияние на формирование цен на ранке недвижимости.
Иногда застройщики могут влиять на рынок недвижимости в России различными способами, что может приводить к искажению цен. Вот несколько примеров таких методов:
Как застройщики могут искажать рынок цен:
- Завышение цен на начальном этапе: продавцы могут устанавливать высокие цены за квартиры ещё до завершения строительства, чтобы создать иллюзию высокого спроса и "розового" будущего рынка.
- Ограничение прозрачности информации: скрывают реальные сроки строительства, затраты и риски, что помогает удерживать цены на высоком уровне.
- Использование эксклюзивных условий: предлагая выгодные акции или скидки, застройщики создают временное ощущение дефицита и вынуждают покупателей покупать именно сейчас.
- Проведение маркетинговых кампаний: используют яркую рекламу и агрессивный маркетинг, создавая в сознании покупателей идею о постоянном росте цен, что стимулирует спрос.
- Нерегулируемое ценообразование: отсутствие строгих регламентов часто позволяет застройщикам устанавливать произвольно высокие цены и изменять их по мере необходимости.
- Игры с валютой и кредитами: иногда используют участие иностранных инвесторов или предоставляют льготные условия по ипотеке, что может искусственно удерживать или повышать цены.
Результаты манипуляций
Эти практики могут вести к формированию пузыря на рынке недвижимости, когда цены растут быстрее реальных возможностей потребителей, что в итоге создает риск для покупателей и для рынка в целом.
Злоупотребление законом о проектном финансировании недвижимости — это ситуации, когда участники используют лазейки или неправомерные схемы, чтобы получить выгоды или скрыть реальные финансовые дела. Вот основные виды таких злоупотреблений:
Основные схемы злоупотребления законом о проектном финансировании (ФЗ 214):
- Использование схем "финансирования под строительство" для других целей: деньги, полученные по договору, могут использоваться не только на строительство, а на покупку участков, выплату дивидендов или покрытие корпоративных расходов.
- Раздувание стоимости акций застройщика, перед тем, как эти акции станут предметами залогов у банков кредиторов, после чего застройщики сознательно инициируют процедуры банкротства, использовав полученные средства по проектному финансированию для оплаты услуг аффилированных структур.
- Фальсификация отчетности и финансовых документов: компании могут завышать стоимость проекта, скрывать убытки или использовать подставных подрядчиков для увеличения расходов и уменьшения налоговой базы.
- Маскировка мошеннических схем: создание фиктивных объектов или проектов, чтобы привлечь инвестиции или получить государственные льготы, а затем не реализовывать их в полной мере, построить объекты с существенными недоделками и браком или использовать средства неправомерно.
- Манипуляции с контрольными пакетами: фиктивные или аффилированные сделки, которые позволяют контролировать проект или односторонне влиять на его развитие.
- Использование "пробелов" в законе: развитие схем, при которых законные нормы по проектному финансированию используются для уклонения от налогов, отмывания денег или обхода санкций.
Почему это важно знать:
Такие злоупотребления могут создавать риски для инвесторов, ухудшать инвестиционный климат, увеличивать коррупционные схемы и даже приводить к финансовым кризисам на рынке недвижимости.
Важно понимать, если в ЦБ РФ «в шоке от текущего уровня цен на жилье», то вполне возможно, что существует большая вероятность создания пузыря на рынке недвижимости и затоваривания рынка дорогими невостребованными и нереализованными объектами, которые после перехода в стадию торгов могут сильно обесценить существующие уровни цен. Вкладчики спустя несколько лет ожидания новых квартир получат вместо желаемой недвижимости на руки обесцененные за это время деньги, банки заберут квартиры в залоги, чтобы продавать с молотка и гасить задолженность нечистоплотных застройщиков, а само понятие «квартира от застройщика» будет обесценено.
О том, как влияют на уровни цен дешевые ипотечные займы, поговорим в другой раз.
Читайте также:
Почему риелторы отказываются продавать переоцененные объекты недвижимости?
Риелторы предпочитают работать с реально оценёнными объектами, будь то продажа или аренда
Пенсии американцев от 65 лет. Средний размер. Суммы, пособия
Сколько получает средний американец в США от 65 лет и старше
Почему убыточные компании, такие как Uber, привлекают инвесторов и имеют высокие оценки?
Alibaba, Uber, Netflix, YouTube, AirBNB, Tesla, Telegram - Почему покупают убытки?
Анализ рынка жилой недвижимости Таиланда — прогноз, 2026–2031
Анализ рынка жилой недвижимости Таиланда — тенденции роста и прогноз, 2026–2031, квартиры, дома, продажа, аренда
Крым – Перспективы региона
Крым – Перспективы региона и развитие рынка недвижимости после завершения конфликта с Украиной
Сингапур - инвестиции в недвижимость | Вид на жительство - ПМЖ | Аренда квартир
Почему инвестировать в недвижимость, Сингапур, коммерческая недвижимость, квартиры, вид на жительство, ПМЖ
Риэлторы в России и США. Отличия в работе. Зачем вообще нужны риэлторы в 2026
Отличия в работе, о которых мало кто знает.
ИДЕИ ДЛЯ ТЦ - Как использовать пустующие торговые помещения в торговых центрах в 2026
Как использовать пустующие торговые помещения в торговых центрах в 2026, коммерческая недвижимость
Март 2026 - Ослабление рубля или укрепление доллара?
Март 2026 - Ослабление рубля или укрепление доллара? Новости, аналитика рынка
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2026 - Обзор, примеры
В какой стране выгоднее всего приобретать недвижимость с точки зрения инвестиций в 2026? Квартиры, офисы - Примеры
Фонды недвижимости в России и за рубежом. Как можно покупать объекты, не приобретая на них прав? Учимся инвестированию. Аналитика от ЭкспоТрейд - коммерческая недвижимость
❗ Стоит ли покупать квартиру в Дубае в 2026 в качестве инвестиции?
❗ Повлиял ли кризис с Ираном на недвижимость в Дубае в марте 2026?
Зарубежная недвижимость
В феврале 2026 экономика США потеряла 92 000 рабочих мест
В феврале 2026 экономика США потеряла 92 000 рабочих мест, аналитика рынка, экономика
Анализ Европейского рынка жилой недвижимости - прогноз на 2026–2031 гг
Анализ размера и доли европейского рынка жилой недвижимости — тенденции роста и прогноз на 2026–2031 гг - Фонды прямых инвестиций в недвижимость
Анализ размера и доли рынка жилой недвижимости США, квартиры, новостройки — тенденции роста и прогноз / 2026–2031 гг.
Аналитика рынка недвижимости, продажа и аренда
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Коммерческая, Элитная Недвижимость
Статус: Инвестор / инвестиционная Компания Деятельность на рынке с 2009г. Проф. рейтинг: 4.08 Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13 |
|
Статус: Инвестор / инвестиционная Компания
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.08
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |