Критерии, признаки элитной недвижимости. Классификация квартир. Покупать элитную квартиру или снимать в аренду
Критерии, признаки элитной недвижимости. Классификация квартир. Стоит ли покупать элитную квартиру или лучше снимать в аренду?
Автор: Роман Афанасьев, эксперт в области элитной и коммерческой недвижимости
(г. Кемерово), компания «Разумные Инвестиции – Аналитическая Компания».
Эпиграф: «Я здесь, чтобы развеять ваши иллюзии» («Конформист» - Бернардо Бертолуччи, а также Амаяк Акопян – советский иллюзионист: «… Иллюзии это манипуляции»).
Часть 1. Элитки.
Как все отели подразделяются на категории звездности от одной до пяти, так и все квартиры делятся на основные группы (типы или классы): эконом или социальное жилье, квартиры повышенного класса (или комфорт), бизнес класс и элитные. Такие названия, как: премиум, ВИП, люкс и тому подобные являются лишь синонимами одного и того же термина – элитная недвижимость. Как там устроены планировки, какая площадь кухни, есть ли один уровень или несколько – это лишь показатель архитектурных отличий. Хотите – объедините две общаги на разных этажах, но от этого две общаги не превратятся в «элитную двух уровневую квартиру – студию». Если в «хрущевке» потолки и вечные «арки» будут обрамлены сусальным золотом, то эта квартира также не станет элитной. Таким образом, архитектура как таковая не всегда является показателем элитности. Это важно отметить. Но обратите внимание на слово "бизнес". Не кажется ли вам, что это определение касается на столько самой квартиры, сколько жильцов, которые, по замыслу застройщиков, должны там жить?
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Если речь о бизнесе - то при чем тут квартиры?
Прежде чем написать эту статью, в некотором смысле, подводящую итоги рассуждений многих авторов, хочется задать вопрос: как вы считаете, в вашем городе есть элитная недвижимость?
Уверен, что многие ответят положительно, независимо от того, проживаете ли вы в городе со 100 000 жителей, в полумиллионном городе, в крупном мегаполисе, или, напротив, в небольшом городке.
Ни в одной статье я не обнаружил этого существенного замечания, прочитав их если не сотни, то много десятков, от российских авторов, до зарубежных. Иными словами, местные жители ценят некие объекты превыше всего и хотят там жить. Такие объекты построены лучше, выглядят красивее, там может быть или не быть охраны и/или подземной парковки и т.д., но эти объекты самые лучшие, и жители, волей-неволей, не сговариваясь, причисляют такую недвижимость к разряду «элитной». Для местного жителя самая лучшая недвижимость его города будет казаться (ключевое слово «казаться») элитной, а для москвича, посетившего этот город, такая недвижимость покажется обычной, и он скажет, что эта недвижимость «улучшенка». При этом тот же москвич, оказавшись в историческом центре Парижа, скажет, что «попал в элитный квартал», а парижанин, проживающий в этом квартале 20 лет, будет мечтать перебраться «из этого тесного клоповника, битком набитого туристами, в элитную высотку, района Дефанс». Вот откуда вся путаница.
Это не Москва, а другой город
А это Москва
Итак, критерий (или признак) элитной недвижимости № 1 – «Элитная недвижимость – это что-то наиболее ценное на рынке того населенного пункта, в котором эта недвижимость находится».
Жители Томска, Кемерово, Красноярска, Новокузнецка…из 80-х годов прошлого века считали элитными квартиры в сталинских домах по той простой причине, что лучше тогда ничего на рынке не было («ничего себе! 3,2 метра потолки!»). Потом появились первые дома с подземными паркингами, которые заняли пальму первенства и превратились в элитки начала нулевых, а сталинки вдруг «обнищали» и скатились в рейтинге на одну позицию вниз. В десятых и двадцатых годах 21 века застройщики стали украшать фасады новостроек декором из пенопласта, подражая «классике сталинизма» (кстати, классика сталинской эпохи – это гипсово-декорное подражание застройке 19 века Петербурга и Центра Европы), и теперь высотки из размалеванного пенопласта на фасадах, с паркингом вместо бомбоубежища стали называться элитками, а квартиры в сталинках упали в рейтинге еще ниже на одну ступень (ниже только «Хрущевки», которые уже перешли из категории эконом в категории «Студий», а экономом платформу заняли новые общаги по 25-29 кв.м., которые почему-то в рекламных проспектах стали называть «Инвестициями в рентный бизнес», спи, ешь, принимай гостей – не покидая дивана у единственного окна).
При этом, почему-то квартиры в исторических центрах старой Европы – Берлин, Париж, Рим, Будапешт, Вена … как считались элитными, так и остаются таковыми. Может быть, все дело в том, что в городах России, которым нет еще 100 лет, не существует исторически ценных районов, из домов которых открываются виды на заводские трубы, стихийные гаражные кооперативы, мусорные бачки на улицах, и забитые машинами проезды? Хотя не в обиду, но в рамках данной статьи – можно ли назвать Приору автомобилем?
Вена
Поэтому лучше бы, чтобы, кроме местных жителей, некие дома, кварталы и районы ценили бы не только местные жители, но и жители других городов, а лучше и стран, и тогда недвижимость в этих локациях претендовала бы на категорию Элитной.
Примеры: Допустим, вы очутились в Сен-Тропе, в Санта-Барбаре, Новой Риге в Подмосковье или в Беверли Хилз. Можно ли эти локации и застройку в этих городах (локациях) назвать элитными? Безусловно. А имеются ли в построенных там домах подземные парковки, консьержи, уникальная архитектура с дизайнерскими проектами, благоустроенные детские площадки и престижные магазинчики у дома (признаки элитности, как, например, «ВкусВилл»)? Вполне возможно, но не всегда это необходимо. Сама земля (земельные участки) стоят там так дорого, что живи ты хоть в палатке на своем участке, ходи в рваной майке босиком – все равно ты будешь богатым землевладельцем, живущем в элитном районе (кстати, в оригинально порванной, стильной майке). При этом сам район не обязательно будет считаться исторически важным, что многие авторы также считают признаком элитности. Таким образом, мы подходим к важному критерию элитности под номером 2.
Сен-Тропе
Критерий элитности №2 – Район, в котором расположена недвижимость, будет считаться элитным только тогда, если земельные участки этого района будут стоить не просто очень дорого, а безумно дорого по сравнению с участками в подавляющем большинстве локаций данной страны.
Ценность элитного земельного участка обусловлена его ограниченностью – не может быть двух городов Сен-Тропе на месте одного населенного пункта, есть только один город Майами с красивой береговой линией (хоть ее и пытаются прирастить), есть один центр Парижа, один остров Пхукет, один Васильевский остров в Петербурге, и так далее.
Нет такого понятия «престижность локации», потому что так мы снова уйдем в субъективные предпочтения (для кого-то престижно жить одному в тайге). Холодно и рационально: если, например, береговая линия всего 5 км., ширина полоски земли, на которой можно что-то строить всего 2-3 км., построить можно не более 1000 частных домов (а лучше 100, чтобы осталось место для игры в гольф), а желающих там жить несколько десятков миллионов человек (помните – «Москва не резиновая»), то цена земельного участка в этом месте настолько улетает в космос, что, услышав фразу «там участок земли стоит 20 млн евро – надо раскапывать сбережения в огороде и бежать покупать, пока совсем не подорожала!». Как-то не представляешь на том месте бабушкину перекошенную избушку с красивой верандой из сайдинга, а воображение рисует картинку двухэтажного особняка из стекла и бетона, с просторной террасой и бассейном, наполненным бирюзового цвета водой, в котором супруга (или любовница) наслаждается коктейлем с Мартини. Глядя на такую картинку, губы сами шепчут: «э-лит-ка…»
Промежуточные итоги: Элитки это нечто ценное в глазах местных жителей.
Ценность, дороговизна земли – но что-то мы еще упустили из вида.
Где-то в красивом городе
Допустим, вы живете в очень красивом ценном месте, где недвижимость стоит очень дорого, но строений так много, что просто нельзя район города с десятками тысяч квартир назвать элитным. Вернее, район назвать можно, но не все строения (высотки) будут считаться таковыми. По какому-то стечению обстоятельств, вашим зданием заинтересовалась всемирно известная компания Ритц и решила из 25 этажей 50-ти этажного дома сделать престижный 5-ти звёздочный отель, а квартиры остальных жильцов взять в свое управление (для получения дохода в пиковые месяцы). Высотка, в дорогом красивом месте, с прекрасной архитектурой вдруг приобретает дополнительную ценность – управляющую компанию и внутренний сервис.
Не реклама – но управляющая компания Ритц это не только охрана, лобби и консьержка у лифта, это сервис высочайшего уровня. Можно, наконец, не убираться самому в квартире («за которую я каждый месяц столько плачу!»), а спуститься вниз, в лобби, кивнуть головой, чтобы подогнали мою машину, оставить распоряжение, чтобы убрались в квартире и поменяли постельное белье, а самому уехать в офис, на работу (где мне уже готовят кофе, моют полы и протирают пыль со столов). После прихода Ритц в ваше здание, ваш дом становится элитным, а все остальные небоскребы превращаются в «улучшенки» (до тех пор, пока туда не зайдут Хилтоны, Четыре Сезона и прочие бренды), даже не смотря на то, что ваша «свечка» расположена на побережье Майами.
Майами
Поэтому, Критерий Элитности №3 – наличие управляющей компании, которая добавляет к недвижимости маркетинговую ценность.
Теперь у вас не просто квартира в дорогой «свечке» с видом на море. Вы стали счастливым обладателем чего-то неуловимого. В рекламе достаточно будет указать: «Продаю квартиру, 150 м2, с видом за залив, в здании Ритц-Плаза», и большинству желающих заполучить редкость будет без разницы, какой у вас ремонт, какая мебель, кто вы и что вы - потому что ремонт это дело вкуса, а тут стиль жизни выставлен на продажу. И главное – таких квартир «Всего одна на рынке!» - мечта риелтора, бьющегося за эксклюзив.
Это как на рынке смартфонов иметь не просто телефон, а телефон с логотипом надкусанного яблока – все знают ценность этого бренда, и все хотят переплатить 50% цены только за логотип на корпусе (а потом выкинуть старый телефон и купить новый, потом снова выкинуть и купить еще новее, еще новее, еще новее… - за бренд нужно платить!).
Итак, итоги данной статьи. Критерии элитной недвижимости, это:
1. Нечто такое, что лучше подавляющего большинства застройки
2. Нечто очень ценное и ограниченное в предложении на рынке
3. Что-то, чем управляет уважаемая всеми компания, от чего ценность вырастает еще больше.
А теперь сравните те выводы, о которых пишут в российских средствах массовой информации (не в обиду журналистам, но многие не понимают, о чем пишут). И вы снова запутаетесь, пытаясь понять, что же такое элитная недвижимость.
Элитка, судя по описанию Алисы
Критерии элитной недвижимости (из СМИ) – Алиса выдала:
- Престижная локация. Элитные дома строят в лучших исторических и престижных районах города.
- Уникальная архитектура. Дома в элитном сегменте рынка жилья всегда имеют индивидуальный проект, часто созданный топовыми российскими или мировыми архитекторами.
- Использование дорогих строительных материалов и технологий. Например, натурального камня, системы «умный дом».
- Особый сервис. Жителям элитного дома доступен консьерж-сервис с широким кругом услуг — от заказа продуктов до бронирования престижных ресторанов.
- Конструктивные особенности квартир. В элитных квартирах можно встретить большие террасы, потолки выше 3 метров, двухуровневые квартиры, пентхаусы.
- Собственный паркинг. В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 машиноместо на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
- Система безопасности. Дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн.
- Благоустроенная территория. Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Часть 2. Стоит ли покупать элитную квартиру или лучше снимать в аренду?
Теперь от стоимости настоящей элитной недвижимости к затратам на ее содержание, а также пару слов о возможности получать дополнительный доход от сдачи в аренду.
Круглосуточная охрана, уборка мест общего пользования, сервис обслуживания клиентов в режиме 24/7, затраты на содержание в чистоте и функциональности бассейнов, тренажерных залов, детских площадок, вывоз мусора (но не из бачков возле подъездов, а из специальных мест на каждом этаже, где жильцами происходит сортировка мусора по разным контейнерам), обслуживание и содержание прачечной, проверка и содержание в исправности дорогих скоростных лифтов, замена светильников, содержание сервисной комнаты с мониторами и камерами, заработная плата персонала, поддержание маркетингового элитного статуса в сетях, а также чистка фасадов и окон (особенно, если это элитная высотка) – все это и много чего еще ложится в качестве расходов на владельцев элитной недвижимости. Добавьте к этому перечню затраты на электричество, отопление, горячую – холодную воду и канализацию – и сумма увеличится.
За статус нужно платить. Иногда затраты на годовое обслуживание элитной недвижимости достигают процентов от рыночной стоимости самого объекта.
Поэтому элитную недвижимость могут позволить себе только обеспеченные люди. Нужно иметь некий постоянный высокий доход, например, от собственного бизнеса, от процентов со вкладов или от сдачи другой недвижимости в аренду. Даже имея высокооплачиваемую работу, всегда существует риск остаться без нее (или пойти на снижение дохода), и тогда коммунальные и прочие платежи могут стать непосильной ношей. Вот почему многие высокооплачиваемые менеджеры или руководители предпочитают снимать дорогую недвижимость, а не покупать ее, то есть, пока ты востребован на рынке, то и недвижимость подбирай по статусу, упал доход – ищи жилье подешевле.
Так, незаметно для себя, мы подобрались к критерию элитной недвижимости №4.
Дорогой и престижный дом с пентхаусом
Критерий элитной недвижимости №4 – в элитных объектах формируется некий ТОП-ЛИСТ ПОКУПАТЕЛЕЙ, поскольку для покупки элитной недвижимости нужен постоянный высокий доход.
Иногда управляющая компания (а часто это компания также строит и продает объекты) может отказать вам в покупке недвижимости, если вы не сможете подтвердить свой доход, его регулярность и само происхождение ваших денег. В элитный объект нужно еще умудриться «попасть», нужно убедить компанию, что вы – элита, сливки общества, что вы тот самый обеспеченный желанный клиент, чтобы другим «уважаемым и добросовестным гражданам» было комфортно с вами жить (точнее, пересекаться в холле, кататься в лифтах и плавать в бассейне в одних трусах).
Таким образов, элитности к недвижимости добавляет не только место, дороговизна и управляющая компания Ритц, например, (на жаргоне риелторов – «управляшка»), но и вы сами должны излучать элитность. В элитном здании или свечке все должно быть элитным: элитные (красивые) сотрудники персонала, элитные завтраки от мишленовского повара каждый день, элитные кресла в холле, элитные напитки в баре, и вы тоже должны быть элитным (точнее, с деньгами, и можно не особо следить за красотой и спортивной формой, но при этом наличие в здании собственного «как бы бесплатного» фитнес зала это приятно – а почему бы и нет?).
Немного рекламы, которая могла бы быть ВАШЕЙ
Итак, если у вас денег много, но в себе вы не уверены, то лучше элитную недвижимость снимать, если же нужен дополнительный статус и при этом вы точно не знаете, насколько много у вас денег, то лучше элитную квартиру приобрести. Об арендном доходе с такой недвижимости лучше забыть, поскольку доход от такой квартиры меньше, чем от десятка иных объектов, купленных на туже сумму (если же арендатора не будет долгое время, как, например, в пандемию, то содержание дорогого объекта может вас разорить).
Последний критерий элитной недвижимости.
Вилла на Лазурном берегу
Критерий элитной недвижимости №5 – СТАТУС объекта. Поставим под этим пунктом *, поскольку этот пункт на любителя.
Если в разговоре с кем-то вы упомянете, что собираетесь приобрести некую элитку, но вашим собеседникам из вашего круга название комплекса ни о чем не говорит, то, вероятнее всего, это вовсе не элитка, а бизнес класс (который возводят на каждом углу). Название объекта должно быть у всех на слуху. Оно должно быть распиарено так, что любой питерский бомж вежливо укажет вам дорогу туда, если ваш ягуар вдруг сломается.
Названия самых лучших элитных комплексов выходят далеко за пределы городов, где эти комплексы построены и даже за пределы стран. Я не уверен, что «Алые Паруса» все еще претендуют на элитность, но об этом жилом комплексе знают риелтора всех городов России. И даже сегодня, если скажешь кому-то «Я живу в Алых Парусах» - сочтут за человека обеспеченного. Хотя кому-то хочется затеряться где-то в элитном клубном доме на Патриарших – без логотипа, то есть ноунейм. Просто – живу на «Патриках».
Важно отметить: несколько экономических кризисов показали одну особенность – в кризисы элитная недвижимость не особо падает в цене, а иногда даже растет. Я сам об этом писал в 2009 и в 2014г.г. и провел не мало сделок купли-продажи.
В нестабильные времена люди с деньгами стремятся купить нечто ценное и редкое. Элитная недвижимость как раз подпадает под такую категорию. Почему? Потому что построить такую недвижимость тоже очень дорого, из-за чего большинство застройщиков строят ширпотреб, обернутый в красивый фасад из пенопласта, площади квартир в которых сужаются по мере затягивания пояса во время кризиса. Если одинаковых квартир много, а квартиры все меньше и меньше по площади, то зачем их покупать? Десять хуавеев не затмят один айфон.
И, наверное, придется извиниться и добавить критерий №6.
Критерий элитной недвижимости №6 – элитная недвижимость не падает в цене во время кризисов, но этот пункт, вероятнее всего, производная из вышеперечисленных пунктов.
Заключение:
В «десятых» годах предложили мне как-то помочь продать в Кемерово «трехэтажную элитную квартиру с дорогим ремонтом; в квартире остается вся мебель и техника». Посмотрел я на локацию здания с прекрасным видом на ворота зоны с зэками и бараками, посмотрел на планировку квартиры, посмотрел на фотографии мебели и пожелтевших с годами кондиционеров (часто риелторы называют мебель «дровами»), изучил ценник и ответил, что взяться за работу не могу, потому что внезапно заболел.
Это не Кемерово, а другой красивый город
Читайте также:
Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Рынок недвижимости России, квартиры в новостройках, аналитика вторичного рынка. Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Элитные квартиры Кемерово и не только
Экономика РФ - возможен ли кризис? Анализ рынка на 2024 - 2029
Джером Пауэлл - глава ФРС о снижении ставок в 2024г - новости экономики 10.07.2024
TON – как отдельная экосистема
TON – как отдельная экосистема - что из себя представляет новая экосистема Павла Дурова, Телеграм
TON COIN - Несколько причин для роста стоимости монеты
Начнем с того, что TON это не собственность платформы Телеграм и не собственность самого Павла Дурова. Это действительно независимая монета, свободная обращаемая в сети.
Аренда квартир – прогноз на 2024. Что выгоднее - покупка или аренда
В ближайшие годы аренда квартир будет выгоднее, чем покупка, говорят многие риэлтерские компании. Можно выделить несколько причин, почему люди в 2024г больше предпочитают арендовать, чем покупать.
Успеха Стартапа Boxabl – почему Илон Маск приобрел дом 34 кв.м. Инвестиции в недвижимость
Компания Boxabl - создатель ультрасовременных складных домов , спроектированных так, чтобы их можно было отправлять по всему миру в коробке. Миссия Boxabl — значительно снизить стоимость владения жильем и сделать более высокие стандарты качества жилья более доступными для всех.
Борьба Binance и полиции Таиланда с Крипто-мошенниками / Тайская банковская карта заблокирована
В последнее время довольное большое число владельцев банковских карт Тайланда внезапно начали получать блокировку счетов. Очень часто блокировка наступает через 1-2 дня после перевода средств от торговли USDT на распространенных торговых площадках, таких как Binance, ByBit и других.
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Кемерово |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |