Почему выросли цены на квартиры в 2023 – 2024 – анализ рынка недвижимости, 2026


Недвижимость
1495 1
16.02.2026



Почему выросли цены на квартиры в 2023 – 2024 – анализ рынка недвижимости и прогноз на  2026 - 2031г.г.

Самое важное: чтобы цены на недвижимость выросли, нужно сочетание нескольких факторов:

Во-первых, цены на недвижимость должны стать выгодными для подавляющего количества покупателей.

Во-вторых, ставка по ипотеке должна быть на минимальном значении (ведь до 80-90% всех сделок это сделки по ипотеке, и именно они разгоняют рынок вверх).

В-третьих, застройщики должны накопить некий объем нереализованных квартир (или помещений), и от этих квартир застройщикам приходится избавляться, конкурируя между собой и снижая цены (новостройки – это локомотив роста номер 2).

И не на последнем месте - правительство должно захотеть простимулировать потребление кредитов. Это как катализатор в химической реакции, иначе без льготных программ ракета не полетит.
 
Грубо говоря, рынок должен быть перенасыщен разными предложениями по выгодным ценам, и все, что нужно, так это чтобы ЦБ РФ снизил ставку как можно ниже, вот тогда пламя роста цен начнет разгораться. Ну, а дальше, правительству нужно подлить керосина в костер роста в виде очередных льготных программ по ипотеке, и тогда уже пламя роста коснётся небес.
 
Чтобы понять, почему выросли цены в указанный период, нужно отмотать на 10 лет назад и выяснить – что способствовало бурному росту цен на недвижимость и особенно на квартиры в новостройках.

Для наглядности посмотрим на график изменения ставки Центрального Банка РФ (ведь именно от размера ставки зависит стоимость ипотечных программ, то есть проценты по кредитам).
 

 
 
После разгона инфляции 2013-2014г.г. ЦБ РФ был вынужден сильно охладить потребление и за короткий период поднял ставку рефинансирования до 17%, охлаждая, таким образом, не только потребление продуктов питания, электроники и т д, но и делая невозможным массовое ипотечное кредитование.

С 2015 года по 2021 (период целых 6 лет!) ставка с 17% годовых плавно опускалась до отметки 4,25%. Самая низкая ставка была принята в разгар пандемии 2020г, что хоть как-то простимулировать потребление, сжавшееся на тот момент до минимальных значений (ни поездок, ни путешествий, ни переездов – люди сидели дома и работали удаленно, заказывая продукты через доставку).

Однако за 6 лет с 2015 по 2021 инфляция не стояла на месте и была стабильной на уровне 6-8% годовых. Суммарно за 6 лет инфляция была примерно 50% от уровня цен 2014-2025г.г.

Поскольку после событий 2014г цены на недвижимость резко выросли, то следующие 6 лет они либо плавно снижались, либо стояли на месте, но важно отметить: даже если на недвижимость заметно не снижались в натуральном значении, то суммарная инфляция 50% за 6 лет в 2021 году сделала уровень цен 2014-2015 года более-менее приемлемыми. Люди вообще не охотно идут на снижение цен на свое единственное жилье. Они часто готовы 5 лет продавать свою квартиру, не снижая цену, и только инфляция через 5 лет позволяет покупателям приобретать такое жилье.
 
 

Что в это время (с 2015 по 2021) происходило у застройщиков?

Если в 2015 году многие застройщики рапортовали, что продали практически все, то в новые проекты они входили также по высоким ценам на исходные материалы. Однако покупатели уже не готовы были приобретать квартиры по высоким ипотечным ставкам. Самое тяжелое время выпало на период с 2018 по 2020 год. Если в 2025 году цены у застройщика стали нормой, например, 125 000– 150 000 рублей за 1 м2, то в 2018 году они же предлагали цены по 35 000 – 40 000 рублей за 1м2 (это примеры по Сибири, по Москве – умножьте на 3 или 4).

Покупателей на квартиры практически не осталось. Ипотека в 10% годовых казалась неподъемной. На первоначальный взнос требовалось минимум 20% от стоимости квартиры. А ведь купив квартиру в новом доме, на что-то еще нужно было делать ремонт. В это время выгоднее было купить квартиру на вторичном рынке с отделкой, и особых стимулов покупать что-то у застройщиков не предоставлялось.

Решение ЦБ в 2020 году снизить ставку до 4,25% стало ключевым. После этого ставка по ипотечным программам снизилась до 6-6,5% (и это на весь рынок, а не только на первичном рынке новостроек). Из искры затлело крохотное пламя роста. В триумфальный факел рост превратился после внедрения ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РФ льготных программ по «ипотеке на новостройки от застройщиков», после чего от многих застройщиков запестрили плакаты с рекламой от 3% годовых до 0,1% (чуть ли не «даром»).

Народ проснулся счастливым. В отделах продаж у застройщиков в 2021 году таких людских очередей менеджеры по продажам еще не видели. Толпа раскупала квартиры в новом доме полностью с открытия понедельника и до обеда того же дня.
 

Через некоторое время застройщики поняли: цены нужно ЗАДИРАТЬ, иначе самим придется строить по ценам выше, чем недавно сами продавали готовое жилье.

 
Что происходит в начале 2026? Будет ли рост?

Достаточно посмотреть на рынок квартир и на график ставки ЦБ, как все становится ясным и прозрачным: цены на квартиры находятся на пике, ставка ЦБ хоть и понижена до 15,5%, но до ажиотажной ипотеки нам еще очень-очень далеко. Ведь чтобы ипотека была хотя бы 10% (обычное состояние рынка, не лихорадочное потребление), то ставка ЦБ должна быть хотя бы на 8%.
 
 

 
 
Если посмотреть на график изменения ставки, то взлетает она быстро, а вот снижается крайне медленно (примерно 5-6 лет). Даже если ставку будут снижать по 2% в год (опасаясь инфляционной турбулентности), то через 5 лет (году в 2030-2031) она как раз будет на уровне 7,5%, что позволит большому числу граждан и семей брать ипотеки. Через эти же 5 лет все мы привыкнем к существующим ценам на квартиры, не замечая, как ежегодная инфляция (по 6-8% и более в год) нивелирует предыдущий скачок цен. Это рыночные механизмы – спорить с этим бесполезно. Как раз через 5 лет ставки по депозитным вкладам станут ничтожными, и некоторым инвесторам тоже захочется поиграть в инвестиции на рынке недвижимости.

Но все это случится при позитивном сценарии. При негативном – ждем паузу еще продолжительнее.
Новыми льготными кредитами пока правительство не спешит радовать население, и даже приступило к сокращению такого финансирования. Зачем стимулировать потребление и одновременно бороться с инфляцией?
 

Ясно одно – ЕЩЕ СЛИШКОМ РАНО говорить о новом росте цен на недвижимость.
 
Пусть рынок немного устаканится.

Что произойдет за ближайшие 5 лет с нынешними застройщиками? Честно говоря, абсолютно не ясно. Помнит ли кто-то из вас такой всероссийский холдинг СУ-155? Нет, это название не в честь новейшего истребителя им. Сухого. Это про недвижимость.

Справка:

Международная Инвестиционно-Строительная Группа Компаний «СУ-155» — международная строительная и девелоперская компания (основана в 1993г). Помимо этого, группа осуществляла деятельность в области промышленности строительных и нерудных материалов, машиностроения, инвестиций в землю, в инженерную и коммунальную инфраструктуру.

По данным на начало 2013 года, группа компаний «СУ-155» вела проекты в 54 городах России, а также в странах СНГ и Европе, денежный оборот за 2013г составлял 114 млрд рублей. В составе группы компаний находилось более 100 компаний — предприятия строительных материалов, подрядно-строительные организации, предприятия по добыче нерудных полезных ископаемых и машиностроительные заводы. В холдинге работало порядка 40 000 человек!

Полное название головной компании группы — Акционерное общество «Строительное управление № 155». Штаб-квартира находилась в Москве.

В 2015 году компания признана банкротом, в 2021 году была запущена процедура её ликвидации. 40 000 человек потеряли работу.

Совсем немного не дожил холдинг СУ-155 до бума роста цен на квартиры в новостройках.
 

 
 
Кто в 2026 году ходит по лезвию бритвы?

Во-первых, строительная компания «Самолет», которая в начале 2026г попросила у правительства РФ займ на 50 млрд рублей на льготных условиях, чтобы справиться с обслуживанием долга. Дела у Самолета не очень (в 2025 начато несколько уголовных дел, связанных с задержкой сдачи квартир покупателям), в общем – пикирует уже несколько лет подряд.
Во-вторых, компания «Эталон», которая тоже медленно идет ко дну (дну рынка).
И в-третьих, это гигант строй индустрии СК «ПИК» (30 000 сотрудников). Если ПИК заявит о банкротстве, то всей отрасли придется несладко. В пору будет говорить о национализации строительной индустрии, но лучше, чтобы все выжили, и мы снова взлетели на качелях роста к новым вершинам.

Пост скриптум: сколько в РФ местных строительных компаний сейчас в начале 2026 начинают новые проекты в надежде, что рынок снова пойдет вверх – сложно представить. Им бы изменить подход к строительству, начинать и закрывать проекты на за 3-4 года, а за 1-1,5 года, сократить масштабы, действовать наверняка и без гигантомании, осваивать новые экономичные методы строительства… Как посмотришь на строителей, которые руками кладут кирпич при минус 20 на 12 этаже – становится грустно.

Для ознакомления (из умных источников):

Ключевая ставка Банка России — основной инструмент денежно-кредитной политики Банка России.

Ключевая ставка играет информационно-сигнальную роль и характеризует направленность денежно-кредитной политики. В зависимости от того, какие операции Банк России проводит по ключевой ставке, денежно-кредитная политика может быть жёсткой или мягкой. К ключевой ставке приравниваются минимальная процентная ставка на аукционах РЕПО Банка России на срок одна неделя или максимальная процентная ставка на депозитных аукционах Банка России на срок одна неделя. Ключевая ставка устанавливается Советом директоров Банка России восемь раз в год. Изменение ключевой ставки влияет на кредитную и экономическую активность и в долгосрочной перспективе позволяет достигать конечной цели денежно-кредитной политики — ценовой стабильности, то есть низкой и устойчивой инфляции. Ключевая ставка введена в действие и её процентная статистика доступна с 2013 года

Банк России принимает решения об уровне ключевой ставки исходя из цели денежно-кредитной политики — сохранения годовой инфляции вблизи 4 %. Для обеспечения ценовой стабильности центральный банк может ужесточать или смягчать денежно-кредитную политику. В случае дефицита ликвидности банковского сектора центральный банк расширяет рефинансирование и предоставляет банкам ликвидность по ключевой ставке, которой равняется минимальная процентная ставка на аукционах РЕПО Банка России на срок одна неделя. В случае профицита ликвидности банковского сектора центральный банк изымает её избыточную часть и привлекает от банков депозиты по ключевой ставке, которой равняется максимальная процентная ставка на депозитных аукционах Банка России на срок одна неделя. С помощью своих инструментов денежно-кредитной политики Банк России управляет однодневными процентными ставками, по которым банки совершают операции друг с другом на денежном рынке. Удерживая ставки денежного рынка в границах процентного коридора между ставками РЕПО и ставками по депозитам, Банк России стремится приблизить их к уровню ключевой ставки, определяющей направленность денежно-кредитной политики.


Что такое ключевая ставка?

Это минимальный процент, под который Центральный банк России продаёт деньги коммерческим банкам. Во многом именно от ключевой ставки зависит, какие проценты по кредитам и вкладам установят банки — а, значит, насколько доступными и выгодными будут для клиентов основные финансовые инструменты.
Ключевая ставка ЦБ РФ — одно из самых важных значений в экономике страны и основной инструмент денежно-кредитной политики.

Как часто ЦБ РФ меняет ключевую ставку

Плановые заседания Центробанка по ключевой ставке проходят восемь раз в год. Но не на каждом заседании принимается решение о снижении или повышении ставки — иногда эффективнее оставить её на нейтральном уровне.
Как определяется ключевая ставка
Центробанк России принимает во внимание множество факторов и строит прогнозы их изменений.
Например, если цены на товары и услуги растут слишком быстро, ЦБ РФ выступает органом-регулятором и повышает ключевую ставку. Такую экономическую политику называют сдерживающей. После этого курс национальной валюты тоже повышается, ведь рубля на рынке становится меньше, и его ценность растёт. Это также помогает снизить инфляцию.

Если инфляция достигает низкого значения, ЦБ может принять решение простимулировать денежно-кредитную политику и понизить ключевую ставку — экономика начинает расти, люди и предприятия активнее берут кредиты.
На что влияет новая ставка ЦБ РФ

При повышении ключевой ставки:
•    проценты по кредитам увеличиваются
•    снижается покупательская активность
•    проценты по вкладам и депозитам увеличиваются
•    снижается инфляция
•    рост экономики замедляется.
 
 
Когда экономическая динамика становится более благоприятной, Центробанк принимает решение снизить ставку — это влечёт за собой как плюсы, так и минусы для экономики.

При снижении ключевой ставки:
•    проценты по кредитам уменьшаются
•    повышается покупательская активность
•    проценты по вкладам и депозитам уменьшаются
•    растёт инфляция
•    экономика растёт активнее
•    рефинансирование становится доступнее.
 
 
Почему нельзя получить кредит или ипотеку по ключевой ставке

Центральный банк не обслуживает частных клиентов. Он продаёт коммерческим банкам напечатанные государством деньги и устанавливает основные правила их обращения.
Частные банки вправе задавать свои проценты по кредитам — это их основной источник дохода. По сути дела, это разница между ценой, по которой они купили деньги у Центробанка, и по которой продали их своим клиентам — частным и юридическим лицам.

Но слишком высокие проценты по кредитам будут отталкивать клиентов. Поэтому банки стараются соблюдать тонкий баланс своей ценой политики и быстро реагировать на изменения ключевой ставки в стране.

Динамика ключевой ставки

Минимальное значение ключевой ставки с 2013 года держалось с 27 июля 2020 по 21 марта 2021 — 4,25%.
Максимальное значение ключевой ставки с 2013 года было установлено 28 февраля 2022 и изменилось 10 апреля 2022 — 20%. Весной 2022 года Банк России взял курс на снижение ставки и за 5 месяцев значение изменилось с 20% до 7,5%.
После 11 месяцев без изменений ставка 7,5% изменилась уже 24 июля 2023 года и выросла на 1 процентный пункт — до 8,5%.
С этой даты начался новый цикл повышения — 29 июля 2024 года было установлено значение в 18%. Динамику учётной ставки Центробанка можно посмотреть выше в таблице.

Рефинансирование после изменения ключевой ставки

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования кредита приравнена к ключевой ставке. Но важно помнить, что каждый коммерческий банк устанавливает свою ставку рефинансирования.
При изменении ставки, можно выгодно снизить свой процент по кредиту, уменьшить ежемесячный платёж и общую финансовую нагрузку.

Может ли ключевая ставка быть отрицательной?

Да, ключевая ставка может иметь отрицательное значение.
Это значит, что при выдаче кредита кредитор должен заплатить заёмщику. И напротив, вместо заработка на вкладах и депозитах, заёмщику придётся платить банку за хранение своих денег.
Решение установить отрицательную ключевую ставку принимается, когда нужно простимулировать экономический рост в особенно острые кризисные моменты. Такое решение имело популярность во время мирового экономического кризиса 2008 года.

Эффективность метода до сих пор вызывает споры. В 2024 году ЦБ Японии впервые за 17 лет повысил ключевую ставку — теперь в мире не осталось стран, которые бы имели отрицательное значение.

Влияние ключевой ставки на кредиты и вклады

Проценты по кредитам, в том числе ипотечным, и вкладам находятся в тонком балансе. Чем выше ставка по кредитам, тем будет выше и процент, который можно заработать на вкладе.
Получается, чем менее выгодно занимать у банка деньги, тем более выгодно их там хранить.
И ровно наоборот — низкая ставка по кредиту чаще всего сопровождается низким доходом по депозитам
 
Вам следует почитать:
 

Анализ Рынка недвижимости Турции – Большой РАЗБОР что и где купить в 2026 г – Аналитика, квартиры, коммерческая недвижимость - аренда

 
Анализ размера и доли рынка жилой недвижимости США, квартиры, новостройки — тенденции роста и прогноз / 2026–2031 гг.
Аналитика рынка недвижимости, продажа и аренда

 

Последствия дела Долиной - Как приобрести недвижимость и не остаться ни с чем
Среди риэлторов есть мнение, что в "деле Долиной" присутствовало некое третье заинтересованное в расторжении сделки лицо, и ему было выгодно расторжение сделки, чтобы само оно получило возможность купить квартиру певицы, на что Долина могла согласиться и, понимая, что продаст квартиру дороже, сама инициировала расторжение сделки якобы под видом ввода в заблуждение. Это лишь гипотеза.

 

Новостройки в Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры.

Новостройки в Тайланде. Цены на квартиры ы Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры. Элитная недвижимость

 

 

Критерии, признаки элитной недвижимости. Классификация квартир. Покупать элитную квартиру или снимать в аренду

Прежде чем написать эту статью, в некотором смысле, подводящую итоги рассуждений многих авторов, хочется задать вопрос: как вы считаете, в вашем городе есть элитная недвижимость?

Уверен, что многие ответят положительно, независимо от того, проживаете ли вы в городе со 100 000 жителей, в полумиллионном городе, в крупном мегаполисе, или, напротив, в небольшом городке.

 

 

Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Рынок недвижимости России, квартиры в новостройках, аналитика вторичного рынка. Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Элитные квартиры Кемерово и не только
 

 

Экономика РФ - возможен ли кризис? Анализ рынка на 2024 - 2029

 


Немного рекламы, которая могла бы быть ВАШЕЙ


Джером Пауэлл - глава ФРС  о снижении ставок в 2024г -  новости экономики 10.07.2024
 



 


    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику

Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Кемерово
0-07
Профиль
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово







Поделиться
 Пользовательское соглашениеПравила WiaHome.ruВопросы и ответыВиоценка
 Каталог арендаторовПоиск агентовВсе новостиWiAction  АНАЛИТИКА  VIDEO

 ПРИЛОЖЕНИЕ WIAHOME App
 ВходРегистрация

Продажа

Мы в социальных сетях


Автор проекта WiaHome: Роман Афанасьев / Arhive Oldnew List [12938848-14843-2321]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики