Стрит ритейл или торговый центр – что лучше? | Что арендовать и как покупать коммерческую недвижимость


6861 11
13.12.2019


На вопрос, что является наиболее важным для успешной торговли или, любой из арендаторов ответит без запинки – ЛОКАЦИЯ магазина. Именно от локации зависит посещаемость торговой точки, что в свою очередь формирует валовую выручку от продаж. Следуя дальнейшей логике, наиболее доходные коммерческие помещения должны привлекать большее число соискателей на аренду. Спрос на успешные и раскрученные места растет – поднимаются арендные ставки. А чем выше ставки, тем должна быть выше и стоимость покупки (продажи) торговой площади. Казалось бы, все предельно ясно: более выгодные для торговли нежилые помещения стоят дороже, менее выгодные (менее посещаемые, мало заметные, отдаленные от трафика) стоят дешевле. Из двух самых распространенных вариантов для торговой деятельности: помещений внутри Торговых Центров и помещений на улице (Streetretail) нужно выбрать самое оптимальное для текущей цели. Все просто и понятно, как для арендаторов, так и для потенциальных инвесторов, желающих получать постоянных арендный доход.

 

ТЦ: в чем сложности, и где поджидают подводные камни?

 


Отдельный вход – это благо?

 

За всей кажущейся простотой и прозрачностью управления большим торговым центром есть некоторые вопросы, которые владельцы не совсем охотно готовы раскрыть и предоставить информацию арендаторам и инвесторам. Во-первых, по факту владельцы торговых центров (они же и застройщики) часто сами владеют львиной долей торговых площадей. Выйти на реализацию торговых площадей свыше 50% от всей площади здания владельцев пугает потеря контроля над управлением ТЦ. И действительно, они могут полноценно управлять ТЦ только на основе мажоритарности. Ни один миноритарный владелец практически не имеет собственного голоса и права на управление (хотя на Западе, в Японии, США и ряде других стран применяется практика коллективного управления объектами). Этим страдают огромное число торговых и бизнес центров, в которых существуют множество собственников и один очень крупный. Крупный владелец сам выстраивает политику ТЦ (ТРЦ, БЦ, Отеля…), сам принимает маркетинговые решения (часто не эффективные, часто ошибочные, а еще чаще - запоздалые). А поскольку крупный собственник оставляет за собой более 50% площадей, то именно эти площади приносят максимальную прибыль от деятельности арендаторов, а для продажи сторонним инвесторам предлагаются менее эффективные торговые площади (например, на всех этажах, кроме первого).

 

Повлиять на политику всего ТЦ в большинстве случаев у миноритариев шансов практически нет. И эта зависимость от главного владельца порой приводит к убыткам миноритарных владельцев, которые, в добавок ко всему, часто сами должны искать арендаторов на свои торговые площади (ведь фактически к деятельности внутренней части ТЦ они отношения не имеют, и застройщик-владелец всегда может ответить на претензии так: «Я продал тебе помещение, теперь думай о себе сам»).

 

В большинстве случаев, основной поток посетителей проходит через главные входные группы – крупный владелец ТЦ (изначальный застройщик) знает, что поток посетителей формирует трафик для его личных торговых площадей (занятых успешными и посещаемыми брендами). Предлагая же для инвесторов помещения с отдельными входами с улицы (помещения в этом же торговом центре, но не имеющих сквозного трафика и огражденных от основного внутреннего пространства стенами), застройщик-владелец понимает, что особой угрозы для его трафика эти дополнительные входы не составят, ведь помещения под «якоря» принадлежат ему самому, а именно к «якорям» (продуктовым гипермаркетам, магазинам электроники, рынкам…) устремляются потоки покупателей. Инвестору же предлагается как бы «присоседиться к существующему трафику», а на самом деле помещения с отдельными входами с улицы (Streetretail внутри ТЦ) вынуждают бороться за трафик, который идет мимо в большие двери к «якорям». И часто наблюдается такая картина: внутри большого ТЦ жизнь кипит, ставки на аренду высокие, а помещения рядом, с отдельными входами с улицы всегда полупустые, арендные ставки в них существенно ниже, арендаторы ждут, когда освободятся площади внутри ТЦ, а снаружи на помещениях висят баннеры «Сдам в аренду». И вроде бы, локация одна и та же, а лишние десять – двадцать метров от главной входной группы решают все.

 

Что происходит внутри ТЦ?

 

Допустим, что существует только один владелец всего ТЦ или ТРЦ. Задача владельца создавать условия для эффективной деятельности арендаторов, расположенных на любых этажах и в любых секторах. Ни одно решение владельца не будет на 100% эффективным, если изначально конструктив здания не позволяет правильно распределять потоки посетителей. Если же ТЦ создавался путем реконструкции старого цеха или иного объекта, то создать удобные и логичные решения, грамотно направляющие покупательские потоки, практически не возможно. В силу ошибок строительства возникают «мертвые» (тупиковые, отдаленные, мало заметные, сложно доступные…) помещения. Арендные ставки на такие помещения стремительно падают (иногда до нуля при оплате только сервисных затрат), но и низкие арендные ставки не способны привлечь компании (арендаторов), целью деятельности которых является извлечение прибыли от торговли. Никакие маркетинговые ходы самого арендатора не помогут расшевелить торговлю, если посетители таких ТЦ блуждают в лабиринтах реконструируемых зданий в поисках выхода (лестницы, эскалатора, кафе, туалетов, банкоматов…). Если же подобные торговые площади предлагаются инвесторам для покупки (с якобы имеющимся «постоянным» арендатором»), то слепо верить в такие предложения не стоит (иногда арендные платежи возвращаются арендаторам по сфабрикованным договорам на оказание услуг, и проверить левую бухгалтерию никто не сможет), нужно самому проверить удобство и локацию помещения, опросить соседей, подсчитать трафик в разные дни недели, и только потом принимать взвешенное решение (иначе покупка или аренда «висика» превратится билетом в один конец).

 

 


Streetretail для избранных

 

Почему помещения на улице с отдельным входом подходят не для всех?

 

Для начала сравним плюсы и минусы помещений на улице и внутри торговых центров.

 

 

Street Retail

  Плюсы  

  • на виду у покупателей;
  • покупатели сразу попадают в ваш магазин;
  • в шаговой доступности;
  • любые часы работы (на ваш выбор);
  •  арендная плата может быть ниже, чем в ТРЦ;
  • любая специализация;
  • собственное оформление.

   Минусы 

  • общение с контролирующими органами (согласование вывесок и прочее);
  • коммунальные услуги и платежи – головная боль владельца магазина;
  • безопасность – нанимать собственную службу безопасности, заботиться о безопасности продавцов и покупателей;
  • отсутствие синергии;
  • наличие покупателей – явление непостоянное и зависит от потока и ассортимента.

 

 

 

Торгово-развлекательный центр

  Плюсы  

 

  • поток покупателей;
  • синергия – соседство с торговцами и развлекательными функциями ТРЦ;
  •  безопасность (служба безопасности и охрана);
  • ТЦ отвечает за коммунальные услуги
  • парковка ТЦ;
  • ТЦ специально строится для торговых и развлекательных предприятий;
  • централизованная реклама.

   Минусы 

  • арендные ставки высоки;
  • покупатели могут не зайти в ваш магазин, потому что пришли в кино;
  • место расположения магазина в ТЦ. Очень важно: небольшим арендаторам сложно получить хорошее место в ТЦ;
  • часы работы магазина = часам работы ТЦ;
  • ТЦ может отказаться сдавать вам помещение в виду того, что в ТЦ уже представлено несколько операторов, торгующих тем же, что и вы;
  • ТЦ регламентирует оформление торговой точки.
  • При остановке деятельности торгового центра из-за невыполнения требований к пожарной безопасности (со стороны основного владельца или управляющей компании) терпеть убытки придется всем арендаторам и мелким собственникам помещений ТЦ (даже тем, у кого помещения находятся снаружи ТЦ и имеют независимые собственные входные группы).

 



 

Самый главный аргумент в пользу открытия магазина (аренда либо покупка помещения под собственные нужны – торговлю) кроме ЛОКАЦИИ помещения (о чем никто не спорит и даже не обсуждает), это РЕЖИМ работы помещения.

 Если внутри ТЦ арендатор вынужден подстраиваться под график работы здания, то в собственном помещении режим работы может быть самым разнообразным и даже круглосуточным. Исключениями обладают помещения, расположенные на нижних этажах жилых зданий (часто это ограничение работы до 23ч).

 

Часто «раскрутить» помещение в категории Streetretail с целью привлечь внимание покупателей оказывается намного проще, чем внутри ТЦ, где все регламентировано и каждую промо акцию нужно согласовывать и отдельно оплачивать.

 

Идеально магазин (помещение) уличной торговли подходит под формат СКЛАД – МАГАЗИН. Вот почему такие магазины, как Вайлдберрис предпочитают размещаться на первых этажах с отдельными входами с улицы: это и непосредственный доступ прямо в магазин, и своя яркая вывеска на входе и продолжительный график работы, и доступ погрузки-разгрузки товаров в любые (даже ночные) часы.

 

Про парикмахерские, кафе, рестораны и офисы продаж, банки, страховые компании, магазины авто запчастей, про ателье и мастерские, а также про магазины премиальных брендов одежды, бутики обуви, часов и прочего излишне говорить также не стоит – все эти категории деятельности «любят» входы с улицы, поскольку они ориентированы не на массового потребителя, а на избирательный подход к потребителю. В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, ИМЕННО МАССОВОСТЬ ЯВЛЯЕТСЯ ДОСТОИНСТВОМ ПОМЕЩЕНИЙ ВНУТРИ ТЦ.

 

Чувствительность к локации магазинов Streetretail настолько значительная, что разница между стоимостями соседних помещений (а также арендных ставок) может составлять разы, все потому, что одно помещение находится вблизи от трафика, а другое чуть подальше.

 

 

Павильоны – как представители Streetretail

 

Отдельно стоящие небольшие магазины – павильоны также можно отнести к категории Streetretail, поскольку они имеют собственные входы и расположены непосредственно на улицы. Преимущества павильонов в их мобильности – можно расположить павильон даже на остановке общественного транспорта, дав возможность прохожим заходить внутрь, чтобы переждать паузу ожидания, а заодно купить сопутствующие товары. Недостатки павильонов  в их не капитальности, в не возможности приобрести выделенный пятачок земли в собственность и в зависимости от муниципального законодательства (или от чьего-то лоббирования или желания властей:  захотели -разрешили, захотели - запретили), а также в ограничениях к формированию площадей.

 

 


Современный Streetretail это галереи магазинов

 

Самый эффективный способ создания магазинов в многоэтажных жилых зданиях – это формирование не отдельных магазинов, а целой галереи. В таком случае достигается принцип СИНЕРГИИ – когда деятельность одного магазина дополняется деятельностью другого (например, обувь и одежда), при этом бренды получают свои предпочтения иметь собственный вход с улицы, вывеску и независимость. Часто именно галерея привлекает множество разнообразных кафе и ресторанов, превращая улицу в разнообразие различных кухонь и блюд. Если же присмотреться повнимательней к деятельности успешных торговых центров, то, стремясь к эффекту синергии и к достижению  максимального удобства для посетителей, ТЦ, таким образом, превращаются в ГАЛЕРЕИИ МАГАЗИНОВ И КАФЕ, ОБЪЕДИНЕННЫХ ОДНОЙ КРЫШЕЙ.

 

ТО ЕСТЬ, УСПЕШНЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ – ЭТО КРЫТЫЕ «УЛИЦЫ» МАГАЗИНОВ И КАФЕ (часто с крышами, выполненными из стекла). Не замечали, что большинство известных аэропортов также, по сути, напоминают галереи магазинов или торговые центры?

 

 А УСПЕШНЫЕ ПРЕДСТАВИТЕЛИ STREETRETAIL – ЭТО ТЕ ЖЕ ГАЛЕРЕИ МАГАЗИНОВ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ С ОТДЕЛЬНЫМИ ВХОДАМИ С УЛИЦЫ.

 

 

 

 

 

Читайте также:

 

Трейд - ин при покупке квартир в новостройках или новая альтернатива ипотеке

Понятие «трейд-ин» (trade-in) пришло к нам из автомобильного сектора. Схема замены старого автомобиля на новый с доплатой – вполне зарекомендовала себя, ведь в таком случае обе стороны в кратчайший срок получают желаемое: владелец  - новый автомобиль, авто дилер – реализацию, нового клиента и возможность получить комиссионные с продажи б/у транспорта. Сможет ли подобная система сработать в сфере продаж недвижимости (например, при реализации квартир застройщиком)?

 

 

С 01 октября 2019 года вступил в силу закон, запрещающий оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях.

Итак, первого октября 2019г вступил в силу закон, по которому в России будет запрещено размещать хостелы или гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов. Как это может коснуться посуточной аренды квартир?

 

 

Зачем нужны посредники при продаже недвижимости?

Продам квартиру без посредников! - Но почему? Почему так боятся посредников и стоит ли так полагать? Может быть, владельцы недвижимости и застройщики ошибаются, стремясь сэкономить и обрекая себя на длительные продажи?

 

 

Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24г? Куда катится рынок?

Рынок коммерческой недвижимости трансформируется также, как и изменяется сама экономика. Макро причины, а также внутренние факторы влияют на приоритеты инвесторов, рынок аренды, объекты продаж. Что нас может ждать в 2020г? Куда катится рынок?

 

 

Как из ничего в Китае снова сотворили Чудо! Шанхай, Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд, Страна чудес на 5 звезд

Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд - подземный или подводный отель из карьера. В мае 2018г в Шанхае (Китай) был построен новый пятизвёздочный отель Wonderland - Intercontinental, Shanghai, а в ноябре 2018г гостиница встретила своих первых гостей.

 

Вся информация о национальных проектах России на 2019 – 2024 года / Нацпроекты РФ

Россия. За 5 лет (c 2019 - 2024г.г.) на Национальные Проекты, направленные на обеспечение прорыва в научно-технологическом и социально-экономическом развитии.., должно быть потрачено порядка 25 трлн рублей

 




    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Томск
89-20
Профиль
Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Томск







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive Oldnew List [3857111-808-311]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики