Сделка с дисконтом, или как потерять все, чтобы не «болела голова». Коммерческая недвижимость. Делимся опытом. Новосибирск, Кемерово и не только
Больше месяца прошло после проведенной сделки, а вопрос, касающийся альтернативных путей решения проблемы собственника, все еще не выходит из головы. Сама сделка по продаже коммерческой недвижимости прошла вполне удачно, и все стороны остались довольны (все – и собственник в первую очередь!), но все же спрашиваешь себя: а возможны ли были иные пути решения? Если бы на тебя не давили и не требовали: «Продай! Продай! Продай же поскорей!», а просили найти альтернативное решение, чтобы уменьшить возможные потери в будущем, как можно было бы поступить?
Итак, все по порядку.
Представьте вводные данные: у вас есть торговая площадь в центре города и своя квартира там же в центре. Коммерческую недвижимость вы приобрели в ипотеку при цене 16 000 000 рублей и первоначальном взносе 3 000 000 рублей, а квартирой вы владеете без залогов, и ее цена примерно 5 000 000 рублей. У вас успешный бизнес, и помещение нужно вам именно под вашу деятельность. Бизнес вполне покрывает ежемесячный ипотечный платеж в размере 150 000 рублей. За 7 лет ипотеки вы выплатили банку порядка 12 300 000 рублей (при этом аренда подобного помещения обошлась бы вам за этот же срок всего лишь 8 400 000 рублей, так как по 500 р/м2 можно найти, если выбрать чуть менее престижное место, но вы сознательно пошли риск и на покупку в кредит, чтобы в конечном итоге стать владельцем помещения). Помещение вам нравится, и вы думаете, что если что-то пойдет не так, то ваши 200 квадратных метров вы точно сдадите в аренду по 750 рублей (те же 150 000 рублей в месяц - ставка на 2012г), чтобы аренда, а не ваш бизнес, могла покрывать ипотечный платеж.
И вот, спустя 7 лет что-то действительно пошло не так. Ваш бизнес рассыпался у вас на глазах (например, потому что доходы населения обесценились в 2 раза). Но мало того, рынок аренды тоже «просел», и максимум, что вы сможете выручить от аренды помещения, это 100 000 рублей в месяц. Банк же требует свои 150 000 рублей, и в случае просрочки готов штрафовать вас пеней. Что делать?
Продавец решает избавиться от непомерной ноши и продает помещение. Однако и цена на помещение уже не та, что 7 лет назад, и суммы от продажи объекта едва хватит, чтобы покрыть остаток ипотечного долга! После года тщетных попыток продать дороже и выйти с минимальной маржой из ипотечного тупика, владелец закрывает сделку, итог которой такой: все средства от продажи помещения ушли на покрытия остатка по ипотеке, а за семь лет «владения» убытки составили: 3 000 000 – первоначальный взнос и 12 300 000 – ипотечные платежи. Итого, выплатив 15 200 000 рублей, владелец остался и без денег, и без помещения.
Вопрос: какие могли бы быть альтернативные решения, чтобы не потерять торговую площадь и выйти из кредита?
Первое решение - довольно радикальное, девиз которого должен быть таким: «На войне, как войне!»
Выбирая между убытками и еще большими возможными потерями, можно было бы привлечь к погашению долга свою квартиру. Это страшно до жути, но ведь стоит задача СПАСТИ ПОМЕЩЕНИЕ! Продав квартиру и перекредитовавшись в другом банке, можно было бы снизить ипотечное бремя со 150 000 рублей в месяц до минимальных 75 000 рублей. В таком случае доход от аренды сохраненного помещения в размере 100 000 рублей позволил бы гасить уменьшенный ипотечный платеж, а остатка средств хватило бы на аренду 2-х комнатной квартиры в центре, либо 3-х комнатной чуть подальше. В конечном итоге, арендные платежи покрыли бы остаток ипотеки за помещение, и через несколько лет уже само помещение могло бы приносить чистый доход в размере 100 000 рублей в месяц, а это позволило бы приобрести квартиру и от найма чужого жилья переехать в собственное новое жилище. Разумеется, для принятия такого решения нужны крепкие нервы, но в результате лет через 10-15 были в собственности и сохраненное помещение, и новая квартира. Победа!
Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Решение второе: «Возможно все, но все-таки мне страшно!»
Помещение площадью 200 квадратных метров в пересчете на 1 квадрат стоит меньше, чем стоимость 1 квадратного метра у малого помещения. Большое помещение вполне можно было бы разделить на два - меньших по размерам (скажем по 110 и 90 кв.м.), для чего пришлось бы взять согласие банка (снять с учета прежнее помещение площадью 200 кв.м. и зарегистрировать с залогами новые 110 и 90 кв.м.). После этого, чтобы не продавать свою единственную квартиру и не подвергать дискомфорту свою семью, можно было бы продать торговую площадь 110 кв.м. Вырученных средств за коммерческую недвижимость почти в 2 раза меньшую, чем 200 кв.м., но более дорогую в пересчете на 1 кв.м., должно было бы хватить, чтобы остаток по ипотеке непроданной торговой площади в 90 кв.м. был таким несущественным, что аренда 90 кв.м. вполне покрывала бы ипотечный платеж, и порядка 25 000 – 35 000 рублей должно было сохраниться, чтобы не чувствовать себя ущербным в этой сделке. Это операция не стандартная и требует усилий, а также дополнительных знаний. Вполне возможно, что что-то могло пойти не так. Но большинство сделок с коммерческой недвижимостью так или иначе, но сопровождаются риском (вспомните хотя бы начало этого размышления и потерянные 15 млн. рублей).
Собственник же принял решение продавать, потому что: так проще; это самое распространенное решение; потому что «так делают все»; потому что давил банк; потому что «это уже становится невыносимо!» - и так далее. И в ситуации, когда все сайты - агрегаторы твердят тебе: «Ты сам все можешь! Зачем обращаться за помощью к специалистам? Размести объявление у нас и продай сам! Зачем платить за помощь и знания специалистов? Зачем оплачивать 100% вознаграждения за помощь, когда можно вытребовать дисконт? Зачем? Зачем? Зачем?», остается одно – послать всех к черту и избавиться и от головной боли, и от коммерческой недвижимости…
А после у специалиста, проводившего сделку, еще долгое время будет висеть в голове вопрос: «А какой выход можно было бы предложить человеку, если бы владелец прислушивался к твоему опыту и оценивал твой труд по достоинству?»
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Читайте также:
Преимущества квартир на первых этажах - Изучаем рынок недвижимости перед покупкой или продажей
О том, что квартира, расположенная на первом этаже, является не самым лучшим вариантом для покупки и дальнейшего проживания, говорят почти все, но мало кто задумывается над тем, какие преимущества имеет такое жилье. Возможно, приведенные ниже доводы (нейтральные по оценке) позволят владельцам таких квартир иначе взглянуть на свое жилье, а покупателям увидеть скрываемые плюсы и потенциальные перспективы.
Что же такое РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости при ее продаже, к которой все часто апеллируют? / Дома и квартиры - разбираемся в ценах
Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, то есть это цена, по которой будет возможна сделка купли-продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, помещения, земли, гаража), или просто – цена сделки. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.
Платформа «МаксиПРО» - это некий симбиоз Торгового Центра, Офисного пространства (с переговорными комнатами и центрами обучения) и кредитной организации (покупка материалов и оборудования по кредитной линии, а также прямая аренда оборудования у дистрибьютера).
Что такое КВАРТИРОТЕКА от ИКЕА? -
Известная шведская компания запускает новый проект.
В продолжении нашей ранней статьи «Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA» в которой говорится о том, что компания Livspace получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA), целью которого оказание услуг по созданию индивидуальных дизайн-проектов, ИКЕА в России шагнула дальше и создала онлайн-каталог дизайн-проектов с расставленной в них мебелью от ИКЕА под названием «КВАРТИРОТЕКА».
Магазины и отели, как объекты коммерческой недвижимости для инвестиций
В отличие от жилья объекты торговой недвижимости и гостиницы могут приносить своим владельцам очень высокие прибыли. Известны случаи, когда торговые площади сдавались под 16% годовых, что для недвижимости является рекордно высокой ставкой.
Wildberries шагает по стране - начав с пунктов самовывоза, все больше превращается в IT - компанию. Технологии. Маркетинг
Wildberries показывает просто феноменальную динамику и развивает новые клиентские сервисы. Сначала это были пункты самовывоза (ПВЗ), теперь – поиск понравившегося товара по фотографии на самом сайте. В итоге Wildberries все больше превращается в IT – компанию с мощной платформой на основе технологий ML (Machine Learning), AI (Artificial Intelligence), Big Data.
Новый порядок перевода КВАРТИР в нежилое вступил в силу. Можно ли разместить бизнес в жилом доме - спросят у жильцов.
Новый закон, по которому разрешение об открытии торговых точек и малого бизнеса в жилых домах теперь выдадут только при согласии жильцов подъезда и ближайших к нежилому помещению квартир, не затрагивает только помещения на первых этажах новостроек. То есть, жители современных домов не смогут повлиять на использование площадей, которые с самого начала являются нежилыми. А вот у жителей старого фонда теперь больше прав.
Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA. Стартапы и Бизнес - Технологии
Компания получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA). Какова сумма вложений, на данный момент неизвестно, однако отмечено, что холдинг Ingka Group получило миноритарную долю в Livspace.
Фонды недвижимости в России и зарубежом. Сравниванием. Анализируем.
Вопрос: почему россияне предпочитают приобретать недвижимость, а не используют инструмент – ФОНДЫ?
Ответ: ФОНДЫ, как инструмент инвестирования, в России практически не развиты. При этом в большинстве постиндустриальных стран инвесторы в недвижимость предпочитают покупать не здания или помещения целиком (поскольку в таком случае все риски получения или неполучения дохода с арендного бизнеса перекладываются на нового владельца), а паи (разновидность акций, аналог – доля во владении), подкрепленные частью
Владельцы порядка 2% лондонской недвижимости (как жилой – дорогих апартаментов и квартир, так и коммерческой недвижимости) неизвестны — активы принадлежат офшорам, показало исследование Global Witness. Оно приурочено к обсуждению в британском парламенте застопорившегося было антикоррупционного законопроекта об обязательном реестре собственников недвижимости в стране.
Какие квартиры можно назвать элитными? Разбираемся в элитной недвижимости. 10 критериев отличия.
Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.
Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».
Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".
Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия. Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.
Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.
"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"
Квартиры Кемерово продажа; Аренда квартир в Кемерово; Продажа домов и коттеджей в Кемерово;
Коммерческая недвижимость Кемерово продажа; Аренда коммерческой недвижимости в Кемерово.
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Oleg Simonenko - автор статей на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2018г. Адрес: Россия, Искитим |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Искитим
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |