"Фастфуд аренда" для фастфуд потребителей - или куда движется рынок коммерческой аренды.. / Аналитика недвижимости


08.10.2018
Просмотры: 72
"Обнаженная" недвижимость в дисконт времена - когда каждая идея на счету

Новые форматы инвестиций в недвижимость  или «фастфуд аренда» для «фастфуд потребителей»!

 

Прошли те времена, когда любая покупка объекта недвижимости могла принести в будущем определенного вида доход: либо прибыль от перепродажи объекта, либо стабильные арендные поступления. И совершенно не важно было тогда (в девяностые, в нулевые и десятые годы, вплоть до 2014г), покупаем ли мы квартиру, коттедж, офис, торговую площадь или здание целиком. Времена бездумных гарантированных инвестиций ушли и, скорее всего, ушли навсегда. Пора уже построить памятник этим дням, чтобы иногда возвращаться к нему и возлагать гвоздички.


Вместе с ушедшими днями (днями дикого спроса на все подряд, днями бешенного роста стоимости, днями легкий денег и дешевых решений) потерялось поколение самих инвесторов. Обычными калькуляторами подсчитывая прибыли тогда, сейчас они не могут понять, что произошло. Почему умножая те же числа: квадратные метры, арендные ставки, желаемые проценты, в наши дни не сходится абсолютно ничего. Нет ни прибыли, ни окупаемости, ни стабильного арендного дохода, вообще нет ни каких гарантий и нет спокойствия, о котором все инвесторы так мечтают.

Сейчас, в 2018 (уже после чемпионата мира по футболу в России), простыми решениями и умножениями на калькуляторами ничего не изменить. Зарабатывать деньги стало намного сложнее, и еще сложнее вынудить потребителей фастфуда расстаться с их крошечными деньгами (или даже не деньгами, а бонусами «спасибо» или баллами кэшбека!). А если они не желают тратить, то падает прибыль у компаний – арендаторов, что тянет вниз и арендные ставки.

Есть какие-то решения из ухудшающегося положения, и есть ли смысл вкладывать деньги в покупку недвижимости? Ответы скрываются в самих вопросах.



Во-первых, нужно смириться с тем, что прошлое ушло и его не вернуть. Прежние решения если где-то еще и работают, то вам действительно повезло. Только однажды и это везение закончится, как и придет конец существующим договорам аренды с вашими арендаторами.

Во-вторых, новые решения находятся в той же плоскости, что и новое поколение потребителей, поколение фастфудных решений и промо-акций, видеоклипов и покупок по отзывам в сети. Искать нужно там, где водятся деньги, а не там, где вам самим светло и комфортно.

Из опыта проведения коммерческих и жилых сделок, а также из анализа всевозможных комбинаций и решений, можно выделить следующие новые решения, которые кому-то покажутся странными (или даже чудовищными!), но эти решения продиктованы именно признанием смены поколения потребителей, ведь многие из молодых людей искренне считают, что смартфоны и сотовые телефоны существовали всегда! :)

1.                  Краткосрочная и долгосрочная аренда квартир.

Речь идет о двух вариантах данного решения. Первый: покупка многоквартирного здания (или отдельных квартир) для последующей сдачи квартир в аренду силами самого инвестора. Второй: покупка квартир для сдачи в аренду потребителям, чтобы те в свою очередь извлекали доход от краткосрочной субаренды.

Оба варианта решения покажутся довольно трудоемкими и кропотливыми. Чтобы получить прибыль, придется изрядно попотеть. Поток арендаторов будет огромным, а прибыль придется собирать по крупинкам и мелкими скомканными купюрами (хотя из этих купюр очень скоро образуются целые мешки наличности). Но именно так в наше время строится новый вид бизнеса в развитых странах. Ежедневно миллионы квартир сдаются посуточно и на месяц. Не верите, поищите соответствующие сайты, вы будете удивлены масштабам этого рынка.




2.                  Сдача в аренду части офисного помещения – или коворкинг центры.


Если представить офисное помещение без стен и создать внутри них некие боксы из столов с перегородками не выше полутора метров, а площадью не более 4-5 квадратных метров каждый бокс, и таких боксов в офисе будет столько, сколько может поместиться, оставив лишь коридоры для прохода и доступа в эти боксы – то это и будет коворкинг центр нового времени. Много мини-офисов внутри одного свободного пространства (лучше от 100 кв.м. и больше, с потолками не менее 3х метров).

Экономика таких офисных центров намного выше (примерно в 2 раза), чем выручка от сдачи в аренду всего помещения одной компании, которая однажды устроит ужасный прессинг, и, угрожая уйти с аренды, серьезно понизит уровень вашего арендного дохода. Разумеется, данное решение поможет выйти из тупика далеко не всем, но если у вас есть свободный этаж, который долго не может найти постояльцев, то есть смысл задуматься о создании такого коворкинг центра.
На аренду пяти квадратных метров найдется много желающих, а вот на 100 или 500 кв.м.  - ждать придется долго (вплоть до бесконечности).

 

Оба представленные решения – словно продажа фастфуда в помещении, ранее занимаемом престижным рестораном. Нового арендаторами в виде ресторана, ориентированного на солидных клиентов, можно и вовсе не найти, а при этом тысячи и миллионы рублей будут протекать мимо ваших дверей. Возможно, снова когда-то наступят времена, о которых все так мечтают, появится один долгожданный и супер надежный арендатор, и тогда ваше помещение снова будет на пике популярности. Но, сравнив предлагаемый арендный платеж от одного арендатора и суммарные платежи от пачки мелких клиентов, вы поразитесь тому факту, что один крупный игрок всегда предложит намного меньше, чем множество мелких.

Не потому ли с каждым годом минимальные площади новых квартир только уменьшаются, поскольку продать мелкую площадь легче, чем большую? Главное, чтобы уменьшение не отразилось в качестве. Но это в целом зависит только от вас, инвесторов (искушенных и зрелых или отчаянных новичков), желающих заработать на аренде.

Самое поразительное в наши дни – развитие отелей, в которых можно снять даже не комнату или часть ее, а кровать, огороженную шторками. Слышали о хостел – отелях?!
И эти хостелы приносят хорошую прибыль даже там, где серьезные отельные сети фиксируют ежегодный спад продаж.

Но это уже материал для новой статьи!

 

Материал подготовила: Анна Куприна




ExpoTrade - ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.02
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13 - 201
Отправить e-mail
8-923-600-36-00
Профиль
Рэйтинг
4.02 (10)
ExpoTrade - ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.02
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13 - 201




Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community. Arhive [22763-1184-202]

С 2010 по 2018 как ExpoHome
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены