2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости
Роман Афанасьев, основатель http://www.wiahome.com,
аналитик и частный инвестор.
Что это было?
После небывалого бума с продажами квартир в новых домах в России в 2022-2023 годах, связанных с разного рода ипотечными программами господдержки, и после резкого замедления продаж в 2024 году у всех участников рынка недвижимости невольно возникает вопрос: а что это было, очередной раздутый пузырь, новый виток кризиса или все нормально, так и должно быть, и в правительстве страны что-нибудь обязательно придумают, чтобы и дальше стимулировать потребительский спрос?
Для того, чтобы трезво ответить на поставленные вопросы для начала нужно постараться посмотреть на ситуацию со стороны. Что это было?
Во-первых, поскольку в 2022г страна оказалась, сами понимаете, в каком положении, то стимулирование спроса помогало решить сразу несколько проблем: отвлечь внимание граждан от боевых действий, переключить внимание людей на возможности решить их жилищные проблемы, раскачать рынок недвижимости, увеличить прибыль банков (которые практически все с гос. капиталом), поднять сборы налогов.
Во-вторых, нужно было придумать способ безболезненного вливания напечатанных денег, которые просто так раздать населению было нельзя (а потребность в дополнительных капиталах возникла очень острая) , в силу того, что это спровоцировало бы дикий виток инфляции. Поэтому господдержка – это завуалированная форма вброса ликвидности. Получаемые деньги (а часто это были не деньги, а денежные сертификаты) люди тут же тратили на первоначальные взносы за квартиры в новых домах. Далее, спрос порождал удорожание цен на то, что было построено, и по цепочке служило фактором для инвестирования застройщиков в новые проекты. Поэтому 2022-2023 годы это не только годы с пиковыми показателями продаж квартир в новых домах, а также года бума в ипотеке, но и отрезок времени с наибольшими входами в новые инвестиционные проекты самими застройщиками. Ну а сами деньги, вброшенные в экономику, работали дальше и помогали компаниям и государству сводить концы с концами.
В-третьих, цены выросли не только от того, что в 2022-2023 годах все разом побежали покупать новые квартиры, а еще и потому, что никто из застройщиков не ожидал такого лавинообразного спроса на новое жилье, поэтому кто был хитрее, тот поднимал цены уже по ходу продаж, не вываливал все и сразу на рынок, а продавал постепенно, волей-неволей помогая искусственно сохранять дефицит. Имей вы 1000 квартир и дикий спрос на них, стали бы вы сразу все продавать по фиксированной цене, или бы продавали квартиры порциями, постепенно увеличивая цены, тем более, что новые проекты вы еще не успели завершить (вы еще даже котлованы не раскопали), а цены на стройматериалы и комплектующие также начали стремиться в космос? Дурацкий вопрос – конечно, вы бы попридержали дефицитный товар и радовались тому, как народ выгребает у вас то, что еще вчера вы не могли сбыть и предлагали какие-то скидки, бесплатные ремонты, розыгрыши призов среди покупателей и прочую маркетинговую чепуху.
В-четвертых, пузырь (или пирамида спроса) это когда вы что-то покупаете, спрос на это что-то подогревается не вами, а извне, потом вы это что-то продаете с прибылью для себя и снова покупаете что-то, но уже в увеличенном количестве. Итак, спрос на новостройки подогревался ипотечными программами. Допустим, вы купили квартиру не по ипотеке, а за счет собственных средств. Смогли бы вы также быстро продать эту новую квартиру, которая вами будет предлагаться уже как «вторичка от частного лица», а не как квартира от застройщика, поэтому ни под какое льготное кредитование она уже не подпадает?
Уверен, что многие покупатели квартир обнаружили себя в крайне затруднительном положении, пытаясь хоть как-то продать квартиру в новом доме даже по цене ниже, чем у застройщиков. При этом у застройщиков очередь из претендентов выстраивалась перед дверями отделов продаж уже на рассвете, а вы с вашим дисконтом мучились и пытались хоть кого-то завлечь, а все потому, что вместо 1-2% по льготной ипотеке к вам уже должны были прийти с ипотекой 8-10% как на вторичке. Поэтому это какой-то странный пузырь – купить можно, а продать с прибылью крайне сложно.
И, наконец, в пятых. Пузырь это когда цены на все остальные продукты стагнируют (за исключением стройматериалов), а цены, например, на жилье покоряют стратосферу. В нашем же случае инфляция на все продукты росла практически параллельными темпами, продукты питания удвоились в цене – стоимость недвижимости удвоилась в цене. Не удвоилась только зарплата, но и то не у всех. Например, у занятых в военной отрасли и у самих военных (а также у силовых ведомств) зарплаты выросли, кроме того, появилась новая форма дохода – компенсация семьи за погибшего мужчину. Поэтому поступления денег в строительную отрасль не прекращались, квартиры строились, и их раскупали те, кто мог себе это позволить. Задайте себе вопрос: если бы не было стимулирующих программ, а цены на все продукты выросли, неужели цены на квартиры оставались бы на исходной отметке начала 2022г?
.jpeg "2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости. Продажа квартир в России, ипотека с господдержкой")
Получается, что в 2022-2023 был не ипотечный пузырь, а несколько перегретый спрос, и в 2024 году должна произойти коррекция.
Но тогда возникает вопрос: а насколько сильной будет коррекция цен на квартиры в 2024г?
Кто-то из экспертов рынка предвещает обвал цен на квартиры.
С этим сложно согласиться, потому что ранее не был раздут пузырь и дикого переизбытка построенных, но не проданных квартир, еще не удалось достичь (читайте 5 пунктов выше). К тому же инфляция в стране сохраняется на высоком уровне, и если и будет некая коррекция, то инфляция (а заодно и текучая девальвация рубля) не позволит ценам на квартиры заметно упасть, а скорее вынудит их оставаться некоторое время на одном уровне. Кто же говорит, что в феврале цены снизились на 5%, так они всегда корректируются зимой после осеннего повышенного спроса. Цены также слегла падают летом в период отпусков, но потом догоняют прежний уровень осенью, когда почему-то все стремятся купить квартиру перед Новым Годом.
Кто-то ожидает очередной, новой программы гос. поддержки, что должно простимулировать новый виток спроса. Но цены на квартиры ушли так высоко вверх, что даже ипотека под 1% не позволит массовому потребителю бежать за новостройкой. Вполне возможно, что кто-то из правительства придумает ипотечную программу с отрицательными ставками, например, «Патриотическая Ипотека минус 2% годовых» (или иные отрицательные ставки, когда ты идешь покупать, а тебе еще и деньги дают за покупку).
Будет ли правительство страны предпринимать меры по увеличению роста зарплаты среди большинства граждан, чтобы простимулировать спрос? Вероятнее всего, нет, не будет, так как правительство опасается разгона инфляции больше, чем падения спроса на квартиры, к тому же частный бизнес уже давно бы сам поднял размеры заработной платы, если бы не оказался в тяжелом положении, где приходиться думать не о развитии, а хотя бы о спасении того, что есть. К тому же, а вдруг население решит покупать не квартиры, а новые айфоны, или продуктами начнут запасаться на зиму, или в отпуск полетят на острова? Как-то идея с ростом зарплат не выглядит контролируемой и приводит к большему уходу от контроля.
Может быть, сами застройщики что-нибудь придумают и, например, начнут усиленно предлагать «ипотеку от застройщика»?
.jpg "2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости. Продажа квартир в России, ипотека с господдержкой")
Вопрос, а почему раньше они об этом не думали? Почему компании ждали господдержки? А вы много видели компаний-застройщиков, которые бы успешно проработали на рынке недвижимости хотя бы 20-30 лет, чтобы потом предлагать населению ипотечные программы с подобными сроками? Зачастую, сами компании заинтересованы снять сливки в кратчайшие сроки и входить в кабальные для себя сделки с десятками тысяч граждан со сроками получения прибыли 30 лет никто не будет (даже читая этот абзац уже становится смешно). Как-то это не по-российски выглядит – предлагать гражданам некие стабильные ставки на срок в 30 лет, когда экономику штормит из года в год, и еще пять лет назад доллар стоил 45 рублей, а сегодня 90 («надо было вчера покупать по 3 рубля, ведь сегодня стоит уже 5 рублей»).
.jpg "2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости. Продажа квартир в России, ипотека с господдержкой")
Что тогда будет, куда мы катимся или «Вперед, в прошлое»?
Катимся, конечно, не мы – мы падаем, вязнем или топчемся на месте, а вот экономика страны уверенно катится к государственному планированию. Ничего страшного в этом нет, если сами граждане этой страны мечтают вернуться в Советский Союз (видимо, забывая о том, что тогда было повсеместное гос. планирование, включая строительство квартир).
Итак, если страна уверенно стремится к ГосПлану, то зачем тогда вообще придумывать новые программы государственной поддержки покупателей жилья? Рынку нужно дать возможность разделиться на две категории:
Одна категория – это рынок свободной продажи квартир, и цены на рынке продаж сформируются на основании закона спроса-предложения. Дефицита на этом рынке будет много, ставки по ипотеке чрезвычайно высокими, цены на жилье – безумно дикими, а сами сделки купли-продажи это будет удел привилегированных лиц либо владельцев своего бизнеса (каким-то чудом уцелевшего в эпоху Гос Планирования).
Вторая категория – это рынок социального найма. Квартиры в этой категории должны, наконец, просто перераспределяться между самыми достойными, патриотически настроенными и нуждающимися в жилье гражданами. Плохо себя вел – верни ордер на квартиру, хорошо себя вел – получи право через 20-30 лет социальной аренды приватизировать свою квартиру бесплатно. В таком случае, вся господдержка превратится в выполнение частными и государственными компаниями определенного ГосЗаказа на ввод количества жилья. Сами ГосЗаказы должны будут распределяться между компаниями – застройщиками на основании прохождения честных аукционов ГосЗакупок (которые уже повсеместно зарекомендовали себя, как самые справедливые). Сделки же между владельцами ордеров можно будет проводить как сделки по обмену или про праву переуступки ордера (при необходимости нужно будет внести закон в Гос Думу, которая примет этот закон безо всякого сомнения).
Вообще, идея передачи квартир по праву социального найма – это, безусловно, самое лучшее и гуманное решение для масс населения в эпоху, когда денег катастрофически не хватает, когда терпеть уже нет сил, а потребности в новом (или хотя бы в каком-то) жилье есть, к тому же материнский капитал необходимо куда-то пристраивать – не тлеть же ему на углях инфляции.
.jpg "2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости. Продажа квартир в России, ипотека с господдержкой")
Таким образом, выход есть, выход простой, и их целых два:
это либо отрицательные ставки по ипотеке (но и в этом случае продажи рано или поздно зайдут в тупик отрицания, и что тогда придется делать – не понятно?),
либо переход рынка недвижимости на рельсы социального найма – а это уже новая страница в истории страны, которую писать нужно с трезвой головой, потому что потом придется переписывать уже через десятилетия, и не нам, а нашим детям. К формату мини-квартир страна уже готова (кто-то сейчас вздыхает по «однушке-хрущевке» площадью 32 м2, проживая в новой студии 25 м2 с одним окном на кухне-спальне-гостиной). Остается придумать название новому типу социального жилья, например, «четвертак». В конце концов, что такое нечто новое, если это не глубоко забытое старое. Деньги - это доказанное зло, иметь их всем не рекомендуется, а что-то бесплатное – это, в буквальном смысле, подарок для большинства россиян, и ничто так не радует, как получение халявы, пусть даже халявного «четвертака» с возможностью приватизации внуками через 30 лет.
Живем, как говорится, один раз.
.jpg "2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости. Продажа квартир в России, ипотека с господдержкой")
Читайте также:
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Что такое кондоминиум - Изучаем недвижимость / аналитика от WiaHome.com
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Изучаем недвижимость /Рынок Новосибирска, Красноярска, Кемерово и не только Россияне скупают новостройки (КОНДОМИНИУМЫ) на Пхукете (Тайланд) / продажа квартир, аналитика рынка недвижимости
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи.
Коммерческую недвижимость опытные инвесторы всегда сравнивают с депозитными вкладами. Однако в отличие от вкладов, здания и помещения всегда имели одно отличие – со временем стоимость самих объектов могла вырасти, в то время как денежные вклады не защищены от инфляционных потерь.
Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24 г
О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.
Пузыри недвижимости, или почему растут цены
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |