Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24 г
Перед тем, как делать новый прогноз, сразу предупрежу: я не оракул и не провидец, однако мои прогнозы 2010 года, касающиеся экспансии крупнейших ритейлерских сетей России вглубь страны (вследствие чего многие местные игроки на продуктовом рынке канули в лету – статья «Гипервторжение»), прогноз 2013г, когда я предрекал грядущий обвал курса рубля по отношению к мировым валютам (статья «Падение рубля неизбежно» и «Нефть сольют за 65$» - при текущей стоимости на тот момент около 110$), а также предположение о том, что либо Гугл, либо какая-нибудь другая мегакомпания начнет вводить свою цифровую валюту (статья 2017г «Гуглденьги») – сбылись. Амазон готовит свою криптовалюту, Фейсбук и Телеграм уже практичекси запустили свои аналоги денег (скорее всего, им это сделать все-таки не позволят некие регуляторы или правительства). Так почему бы, спустя несколько лет не сделать очередной прогноз? Возможно, кто-то посмеется (как смеялись его предшественники, читая мои предыдущие прогнозы), а, возможно, кто-то сделает собственные выводы и примет информацию к сведению. Только факты.
О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.
Во-первых, ритейл сделал свое дело и, войдя в регионы с новыми коммерческими объектами (более качественными и универсальными и более масштабными), многие прежние торговые объекты сделал практически не конкурентными для ведения бизнеса.
Потребитель попросту выбирает более удобные ему форматы. Доказательством этому являются многочисленные объявления о реализации с торгов (или обычная продажа) торговых центров, большинство из которых создавались путем реконструкций объектов наследия советской эпохи (цеха, боксы, офисные здания, ангары…). Такие торговые центры зачастую сейчас уже просто памятники и вся их ценность заключается в стоимости земли, на которых они стоят. Некоторые из них уже не способны генерировать адекватную прибыль, хотя бы сопоставимую с доходностью депозитных банковских вкладов (не говоря уже о тех объектах, которые приносят только убытки). Теперь стоит говорить не Торгово Развлекательные Центры, а Развлекательно Торговые! Люди идут не за покупками, а за развлечениями, впечатлениями.
И все было бы хорошо – на лицо очевидный прогресс, и нам всем нравятся комфортабельные ТРЦ – если бы этот же ритейл во все лопатки и поголовно не полез в формат «магазины у дома». Стремясь захватить все больше слоев населения, перехватывая трафик друг у друга и предлагая те же продукты и по тем же ценам, что и в крупных форматах, сетевики начали заниматься каннибализмом. ВСЕ ПОЕДАЮТ ВСЕХ! Что из этого выйдет? Скорее всего, выживут самые сильные рептилии. Ашан уже начал закрывать часть своих гипермаркетов, и это только начало глобального явления – реструктуризации собственных сетей.
.jpg "Рынок коммерческой недвижимости трансформируется также, как и изменяется сама экономика. Макро причины, а также внутренние факторы влияют на приоритеты инвесторов, рынок аренды, объекты продаж. Что нас может ждать в 2020г? Куда катится рынок?")
Во-вторых, электронная коммерция, или онлайн торговля. Незаметно перерастя в гиганта онлайн торговли, Вайлдберрис показал всем, насколько эффективно продавать товары прямо со склада, осуществляя доставку до пунктов самовывоза. И дело не только в том, что предлагаемая продукция обходится потребителю дешевле. Если посчитать влияние временных и денежных затрат на поездки в крупный молл, то заказы «с дивана» получаются существенно дешевле, даже если купить товар со скидкой в Ашане или в Ленте. Теперь это поняли все и ринулись создавать свои сервисы доставки продукции для потребителя. Однако догнать Вайлдберрис по масштабам операций будет очень не просто. Как онлайн торговля повлияла на рынок коммерческой недвижимости? Посмотрите на торговые центры в будние дни, даже самые раскрученные из них едва наполнены покупателями, периферийные же едва выживают за счет деятельности по выходным. Если первые этажи заполнены арендаторами, то на вторых и третьих всегда есть вакансии (в некоторых торговых центрах владельцы готовы сдать такие площади по цене сервисных затрат). Онлайн торговля как грибок – его не видно до тех пор, пока все здание не охватывает плесень. Если еще кто-то не видел продающийся пустующий тридцати-сорока тысячный ТЦ – откройте какой-нибудь известный интернет – агрегатор.
Со стрит ритейлом дела еще хуже. Самые востребованные и насыщенные трафиком места уходят влет, но шаг в сторону и целые улицы теряют своих арендаторов (и соответственно падают в цене). Нет смысла приобретать нижние этажи на стадии строительства, поскольку продуктовиками, пивниками, парикмахерскими и аптеками кишат все нижние помещения (а после ужесточения требований к реализации пива в жилых домах помещений на улицах освободится еще больше).
Опустим ступор в росте доходов и падение платежеспособности населения (а также его миграцию из регионов в крупные мегаполисы), а также снижение экономической активности бизнеса – эти явления хоть и существенные, но поправимые в течение 4-5 лет (мы ведь говорим о затоваривании рынка недвижимости малоликвидными объектами и обрушениях рынка). Лучше стоит упомянуть еще один глобальный фактор, который может серьезно сдвинуть приоритеты.
Фактор номер три – национальные проекты, цель которых насытить экономику новыми целями и задачами, а главное – ликвидностью. Ведущие экономисты страны уже год ведут споры о том, хорошо или плохо вваливать в экономику триллионы рублей, и споры эти не утихнут до 2024г, когда программа финансирования будет выполнена. И все было бы хорошо, если бы не один момент: чуть ли не единственным способом потратить образовавшийся бюджет НацПроектов стало строительство. Регионы впряглись в соревнования, кто круче и грандиозней нарисует и преподнесет свой мега проект реформирования президенту. Музеи, театры, стадионы и прочие культурные учреждения вскоре будут штампованными зданиями возвышаться по всей России на тех местах, где раньше были пустыри. Каким образом объекты культуры способны повлиять на рост ВВП - остается загадкой, однако крупнейшие застройщики уже перестали планировать собственные проекты и подключились к национальным целям и дележу бюджетного пирога.
Читайте отчеты Cushman & Wakefield (Russia). Ближайшие 5 лет все основные силы будут задействованы именно в этих стройках – 25 триллионов рублей, выделенные на национальные проекты, сумма не шуточная. Мы не увидели ни одного проекта реформирования железной дороги (например, создание параллельных путей сообщения, как это сделали в Китае, где в каждую сторону на основных направлениях не одна, а три ветки: грузовая, пассажирская и скоростная), не увидели проектов строительства новых междугородних автомобильных магистралей (во многих регионах между городами всего по 2 полосы!). Новые магистрали способствовали бы ускорению развития предпринимательства, а значит, к росту сборов налогов = росту ВВП. Не слышно о создании программ по развитию и финансированию образования и одаренных детей, строительства новых ВУЗов (а ведь это закладывает развитие страны в будущем). Однако мы видим, как под программу «национальные дороги» просто ремонтируются городские улицы, парки и скверы. Как парки способны повлиять на рост экономики – тоже загадка, хотя сами по себе парки – очень необходимая вещь, особенно в загрязненных регионах. Только парки сами по себе не приведут к росту ВВП. Даже глава Сбербанка Герман Грефф и Анатолий Чубайс с большой осторожностью стараются прогнозировать рост ВВП в ближайшие 5 лет (2019-2024) хотя бы в пределах 1-2% в год (при том первые пару лет страна вообще должна жить только в ожидании роста экономики, то есть в стагнации).
Смотрите очень интересное видео с пресс-конференции Московского финансового форума 2019 (особенно слова А.Чубайса о том, что «… наша экономика, как педаль газа, а наша правоохранительная система, как педаль тормоза. И мы жмем изо всех сил на обе педали! Так мы никуда не уедем...» :
Вопрос: как национальные проекты могут повлиять на коммерческую недвижимость?
Ответ такой: Поскольку новые культурно-массовые и спортивные объекты (как новые стадионы после чемпионата Мира по футболу) свалятся на плечи муниципалитетов, первое, о чем будут думать главы городов – как эти объекты содержать. Единственным способом будет заполнение многочисленных пустующих площадей хоть какими-то арендаторами. И вся эта масса торговых и офисных площадей вывалится на рынок аренды. Другая же часть муниципального нежилого фонда – более старая – вполне возможно, будет отдана на реализацию с торгов (сброс балласта). Перенасыщение коммерческой недвижимости ожидается потрясающее (в совокупности с проигрывающими битву с онлайн тенью торговыми центрами и пустующими помещениями стрит ритейла). Вот почему на ближайшие 5 лет крупные инвесторы и строительные компании перестают строить новые планы – удержать бы имеющуюся ликвидность на плаву, а если и входить в новые проекты, то только за счет федерального бюджета.
Сейчас основные проекты новых строек закладываются преимущественно в жилом секторе: новые небоскребы с квартирами в Москве, реконструкция промзон под жилую застройку, строительство высоток с малогабаритными апартаментами-студиями (волна которых вскоре накроет рынок вторички «студиями» по 25-30 кв.м.).
Поэтому всем тем, кто думает что и где покупать, совет такой: очень внимательно изучайте не только само предложение, но и тенденции в вашем регионе. Куда движутся денежные потоки. Как ведет себя потребитель. Какие местные законы будут приняты в ближайшее время. Какие финансовые показатели у основных арендаторов, сжимаются они или вовсе стремятся сокращать имеющееся число магазинов.
Доходность коммерческих объектов будет падать, это неминуемо. Забудьте об окупаемости 7-8 лет (если в стране стагнация и нет развития, а депозиты катятся вниз, то и доходность недвижимости снизится). Если еще сумеете найти достойную недвижимость с окупаемостью хотя бы лет 10-12, то считайте, что вам очень повезло. Однако и в этом случае смотрите не на 1 и даже не на 5, а на 7-10 лет вперед. Подумайте о том, как вы будете ВЫХОДИТЬ ИЗ ПОКУПКИ, будет ли востребована ваша недвижимость после того, как конъектура изменится?
В конечном итоге, целью является не сама покупка, а тот доход, который она способна генерировать.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Читайте также:
Отель ИнтерКонтиненталь – Вондерленд - подземный или подводный отель из карьера. В мае 2018г в Шанхае (Китай) был построен новый пятизвёздочный отель Wonderland - Intercontinental, Shanghai, а в ноябре 2018г гостиница встретила своих первых гостей.
Вся информация о национальных проектах России на 2019 – 2024 года / Нацпроекты РФ
Россия. За 5 лет (c 2019 - 2024г.г.) на Национальные Проекты, направленные на обеспечение прорыва в научно-технологическом и социально-экономическом развитии.., должно быть потрачено порядка 25 трлн рублей
Чистый убыток сети магазинов «Лента» по итогам 1го полугодия 2019 составил 4,5 млрд руб. с отрицательной рентабельностью на уровне 2,2%. При этом компания открыла 3 новых гипермаркета и 1 супермаркет, закрыв 1 гипермаркет и 4 супермаркета
Одним из ключевых отличий между стартапом Knotel и лидером рынка коммерческой аренды офисов WeWork является то, что в качестве клиентов Knotel учитывает только крупные компании, такие как Starbucks Corp., Microsoft Corp., Oracle Corp., AT & T Inc. и BP Plc. Основанная в 2016 году, Knotel охватывает более 4 миллионов квадратных футов гибкого рабочего пространства. Средневзвешенный срок аренды составляет более двух лет, а когорта насчитывает более 100 рабочих мест.
Приближающееся IPO WeWork может стать решающим фактором для обвала соперников
WeWork Cos. Взяла штурмом мир коммерческой офисной недвижимости на пути к первичному публичному предложению, которое должно стать одним из крупнейших в этом году. Это не единственная сотрудничающая фирма, которая стремится к новым высотам.
Защита дистанционных сделок с недвижимостью будет усилена
Речь идет о применении электронно-цифровых подписей. Изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», защищающие права граждан при дистанционных сделках с недвижимостью (с применением ЭЦП), вступили в силу 13.08.2019г. Это касается сделок с недвижимостью (покупкой-продажей домов, квартир, гаражей, земельных участков и коммерческой недвижимости), когда документы подаются в Росреестр в электронном виде, а также выдаются в виде электронных выписок вместо бумажных носителей.
Купить квартиру без посредников. Что могут ответить риэлторы?
«Купить квартиру (помещение/дом/недвижимость) без посредников» - один из самых популярных запросов в сети. СПЕЦИАЛИСТ же помогает владельцам продать быстрее. Именно БЫСТРЕЕ ! Читайте статью полностью!
Стартапы: Курица или яйцо, что первичней в бизнесе? Опыт компаний Tinder, Airbnb, Uber
Проблема курицы и яйца - это проблема предприятий рыночного типа. Когда вы запускаете двустороннюю платформу, вам нужны спрос и предложение. И это создает большую проблему для основателей, ставя высокий барьер для входа. Вам нужно найти не просто пользователей, а двух разных типов пользователей (что в 2 раза сложнее).
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Роман Афанасьев - Эксперт в коммерческой недвижимости
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2006г. Адрес: Россия, Кемерово |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2006г.
Проф. рейтинг: 4.00
Адрес: Россия, Кемерово
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |