Перспективы коммерческой недвижимости в 2022г. Во что инвестировать?


1506
31.01.2022


 Начиная с конца 2020г и весь 2021г рынок жилой недвижимости (в частности квартир в новостройках и в меньшей мере квартир на вторичном рынке) активно подогревался (стимулировался спрос) различными действиями правительства РФ (льготные программы по ипотеке, материнский капитал после рождения уже первого ребенка, социальные выплаты и субсидии военным), в результате чего цены на квартиры практически во всех регионах страны буквально удвоились в сравнении с показателями 2019г. При этом коммерческая недвижимость напротив находились в стагнации, поскольку с одной стороны арендаторы уходили на работу по удаленке, что вызывало рост вакантных предложений, а с другой сами инвесторы отдавали предпочтение более активному рынку – рынку квартир.

Поговорим о рынке коммерческой недвижимости, как об альтернативной возможности получения постоянного дохода.

Что же поменялось (или способно поменяться) в 2022г на рынке коммерческой недвижимости?

 

 

 

1. Офисные здания класса «В» и «С» - нужна ли реконструкция?

Не только в России, но и во всем мире в связи с теми или иными вливаниями денежных масс в экономику довольно сильно подорожали квартиры (а в США еще и частные дома). В результате чего, в начале 2022г наблюдается некий перекос: с одной стороны мы видим невероятно возросшие цены на жилые объекты, а с другой – цены на офисную и торговую недвижимость словно замерли и остались на уровне прошлых лет. В некоторых крупных городах, где население наиболее платежеспособно, цены на квартиры в конце 2021 ПРЕВЗОШЛИ цены на сопоставимые по качеству и локации офисные помещения. Если торговые площади хоть как-то еще востребованы, то офисные помещения либо теряют своих арендаторов, либо владельцам приходится идти на снижение арендных ставок. Все это приводит к тому, что цены на офисные помещения класса «В» и «С» в 2022г зачастую ниже цен на квартиры среднего (бюджетного) уровня. На офисные помещения класса «А» цены особо не падают, а в некоторых локациях даже растут просто благодаря тому, что самих предложений в данной категории существенно меньше.

 

В сложившейся ситуации любой частный инвестор задает себе вопрос: а нужно ли мне приобретать дешевую офисную недвижимость, если, во-первых, доход от нее рискован, а может и вовсе пропасть, а во-вторых, квартиры «сами по себе» растут в цене и способны принести доход «ничего не делая и не рискуя»?

И все было бы верно, если бы банки не начали поднимать процентные ставки по ипотеке (в том числе на новостройки), цены на квартиры не уперлись бы в потолок платежеспособности населения, а инфляция не урезала бы прибыль от спекуляций на квартирах.

Посмотрите на динамику падения стоимости одного из крупнейших застройщиков РФ – группу компаний ПИК, потерявшую только в январе 28% своей стоимости (данные портала investing.com) , и вы поймете – рынок новостроек и квартир если не перегрет, то точно остывает, и входить в него сейчас довольно рискованно (если только правительство РФ снова не продлит программу господдержки при кредитовании новостроек, а банки не увеличат сроки кредитования до 30-35 лет).

Приобретать квартиры сейчас выгодно, только если вы найдете хорошие предложения со скидками, либо вам попадется недооцененная недвижимость, которую можно быстро преобразовать и успеть продать до лета 2022, то есть до начала периода отпусков и сезонного затишья на рынке. Об окупаемости квартир от арендного дохода нечего и говорить, поскольку сроки возврата инвестиций при нынешних ценах и низкой платежеспособности квартиросъемщиков уходят далеко за 20 лет.

При этом многие офисные помещения предлагаются к продаже по очень выгодным ценам. Одна беда – невозможно точно оценить риски и сроки окупаемости при нестабильном арендном доходе, и всегда есть опасности дешево купить и «сидеть без арендаторов», регулярно оплачивая коммунальные и сервисные платежи.

В качестве альтернативы использования офисных зданий является их реконструкция, точнее – перевод из нежилого фонда в жилой (или хотя бы в здание с апартаментами).  Освобожденные офисные здания с падающими арендными ставками по-возможности могут  быть преобразованы в жилые дома с квартирами (или апартаментами) либо под долгосрочную аренду, либо под последующую продажу отдельных помещений уже для проживания в них.  Об этом говорят аналитики рынка коммерческой недвижимости не только в РФ, но и в развитых странах (например, в США – данные nar.realtor.com), где в связи с работой по удаленке много офисных зданий либо опустели частично, либо полностью, принося убытки своим владельцам.

Разумеется, переделка офисного здания под здание с квартирами дело довольно сложное и требует профессионального подхода (нужно учесть формирование санузлов, мест общего пользования, кухонных и жилых зон, путей эвакуации и т.д.), но при определенных обстоятельствах такие проекты способны принести существенную прибыль.  После реконструкции такие объекты могут получить более широкие сферы применения: от офисной сдачи в аренду, до сдачи в аренду апартаментов, гостиничного бизнеса, создания частных клиник, либо реализацию квартир по программе ипотечного кредитования. Учитывая же тот факт, что банки очень неохотно кредитуют покупку коммерческой недвижимости частными лицами, а кредиты на покупку квартир одобряют без единого слова (просто по заявкам онлайн) – возможности у пустующих коммерческих (офисных) зданий открываются вполне радужные и привлекательные для вложения денежных средств.

 

2. Крупные Торговые Центры - какой путь развития?


С крупными торговыми центрами (действующими либо еще не введенными в эксплуатацию, но уже построенными и не заселенными арендаторами) все обстоит несколько сложнее. С одной стороны, владельцы еще помнят, как в их объектах народ толпился если не каждый день, то по выходным точно, посещая известные компании – арендаторов (либо список арендаторов уже существовал, и компании готовились к открытию своих новых магазинов), и менять что-либо не хотят, сохраняя политику выжидания и проедания резервов. С другой стороны, крупные торговые центры нельзя переделать под жилой многоквартирный дом, нарезать помещения под квартиры и потом продать мелкими частями по жилой ипотеке. Крупные торговые центры словно морские линкоры медленно своим курсом куда-то в неизвестность, и их капитанам очень повезет, если они не сядут на мель или не пойдут ко дну, на которое их тянет возрастающая онлайн-коммерция. С мелкими торговыми центрами и стрит – ритейлом дело обстоит несколько проще – ведь часто их локация это соседство с жилыми кварталами, а арендаторы – мелкие торговцы либо предприниматели, оказывающие услуги населению.

Какой же вариант развития ТРЦ наиболее благоприятный на текущий год и далее, если ситуация будет только усугубляться?

Крупные ТЦ  - большие прямоугольные коробки без окон, с высокими потолками, построенные в одном, двух реже в трех и более уровнях. В статье Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз, а также в статье Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость на нашем ресурсе уже освещались варианты нового использования пустующих площадей ТРЦ – это создание «Темных магазинов», работающих с онлайн заказами, а также образование социальных «Комьюнити центров», способных привлечь более широкий круг как самих арендаторов, так и посетителей.

Альтернативой ранее озвученных предложений может быть создание крупных логистических центров, отданных в аренду (либо проданных) таким компаниям, как: OZON, Wildberries и прочим, работающим с продажами со склада.  Свободные торговые площади (целиком либо части пустующих торговых центров) могут переквалифицироваться под складские помещения с обработкой заказов через интернет.

В период пандемии многие торговые центры в разных странах временно превратились в клиники, поэтому, как вариант, создание будущих госпиталей (либо центров со множеством разных медицинских компаний – арендаторов) вполне вероятный способ сохранить арендный доход. Для создания новых клиник на сотни больничных коек могут быть переделаны даже не введенные в эксплуатацию новые объекты, которые как ТРЦ уже обречены на погребение заживо, а как больницы имеют перспективы. Разумеется, для переделки ТРЦ под больницы также потребуются серьезные усилия (например, необходимо создание дополнительного естественного освещения), но и плюсы у пустующих ТРЦ также очевидны: хорошая вентиляция, множество входов, наличие эскалаторов, траволаторов, лифтов, высокие потолки, а также собственная парковка, удаленность от жилых массивов, расположение на развитых транспортных артериях.

Необходимо помнить главное: жизнь не стоит на месте, и каждый новый кризис – испытание, которое либо способно породить новые идеи и новые возможности, либо способно свести на нет все наши усилия. Работа инвестора - это не только поиск “куда бы вложиться”, но от части и труд девелопера. Всегда нужно искать рациональное решение, ведь коммерческая недвижимость - словно конструктор, который в умелых руках оказывается прибыльным, а в неумелых и, принося стабильный доход, постепенно разрушается, уничтожая кем-то ранее созданный труд.

Побеждает тот, кто не опускает руки и думает головой (учится), а не бьется головой об железобетонную стенку, молясь вернуть прежние «жирные» дни. 99% якобы инвесторов будут проходить мимо пустующего офисного либо торгового центра, стремясь купить то, “что нужно всем и сработает наверняка - СТУДИИ в новостройках!”, и, возможно, только вам придет в голову идея создания многоквартирного дома, склада либо клиники, там, где сейчас гуляет только ветер, цена на покупку низкая (а может быть и еще ниже - если правильно вести переговоры и не раскрывать своих планов), и у нынешних владельцев только паника в глазах. 

 

/фотографии взяты из открытых источников/

Читайте также:

 

Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок
Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок. Аналитика рынка недвижимости от WiaHome.com

 

Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы

Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», какие квартиры, дома и коммерческую недвижимость следует покупать, а что обходить стороной. Это ФЛИППЕРЫ - но часто они и сами не подозревают, что являются таковыми. - УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ КАПИТАЛ

Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
 

 

Рынок аренды в России – взламываем аналитику от Forbes! - 07.06.2021
Многие авторы, пишущие статьи на темы: «аналитика рынка недвижимости», «рынок аренды квартир» и прочие, зачастую сами вообще далеки от понимания рынка, и вся их аналитика сводится к КАЛЬКУЛЯТОРУ

 

Рост цен на Недвижимость в 2021 или Пир во время Чумы – Итоги полугодия
Все эти льготные программы больше напоминают финансовые пирамиды - Выигрывают только самые верхние слои, успевшие зайти на рынок в первые дни кредитования. Аналитика рынка недвижимости. Июнь 2021г

 

Ипотечный квартирный пузырь 2021 - Возможен ли он в России?
Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. Квартиры в новостройках растут в цене (и не только в таких городах, как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Кемерово, Томске и даже в малых городах менее 100 тысяч жителей)
 

Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости

 

Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?

 

 

 

Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.

 

$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев


 

Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз
Пустующие Торговые Центры и Появление «Темных Магазинов», уменьшение арендных офисных площадей, работа на удаленке... Что готовит 2021 год? Рынок коммерческой недвижимости в 2021г - глобальный прогноз

 

Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость

 

 

 

Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек
 

 

Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м.  на Окраине - Что лучше купить?
В этой статье мы решили привести мнения «ЗА» оба типа предложения, а вам предстоит решить, что же вам более подходит: Старая Однушка 33 кв.м. в Центре или новая Студия 25 кв.м.  на Окраине

 

Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость - Стратегии
Секрет успешного планирования активов и роста заключается в правильном сочетании потенциальных доходов и инвестиционных рисков. Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость
 


Развитие или Разрушение – что приносит больше ДЕНЕГ?
Нельзя загнать население в ГУЛАГ и надеяться на величие, любовь и ОГРОМНЫЕ КАПИТАЛЫ.
Не дубинки, угрозы и ядерные ракеты правят миром, а экономические возможности

 





    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику


Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Новосибирск
3-83
Профиль
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск







Поделиться

Продажа

Мы в социальных сетях


All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики