Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость - Стратегии


416 5
08.09.2020

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com

Как стратегически инвестировать в коммерческую недвижимость

Если вы инвестор, занимающийся долгосрочным планированием и стратегически мыслящим (или стремитесь им стать), вы знаете: секрет успешного планирования активов и роста заключается в правильном сочетании потенциальных доходов и инвестиционных рисков. Те, кто планирует и инвестирует слишком ориентированные на безопасность, могут обезопасить свои сбережения. Но взамен надежных вложений можно получить лишь скромную прибыль. И наоборот, инвестор, ориентированный на доходность и риск, не обязательно может утверждать, что нашел правильное сочетание. Потому что: в хорошие годы есть большая прибыль, но в плохие времена инвестор должен следить за тем, как его активы сокращаются все больше и больше.

НАДЕЖНЫЕ = скромный доход
БОЛЕЕ РИСКОВАННЫЕ = высокий доход

То, что применяется к распределению совокупных активов, конечно, также оправдано в рамках сегмента инвестиций в недвижимость. Здесь также важно не инвестировать слишком односторонне и сбалансированно сочетать риск и возможности с правильным сочетанием рискованных инвестиций и инвестиций в безопасность, ориентированных на ценность.

Вам должно быстро стать понятным разделение риска и безопасности:

§  Таунхаусы и односемейные квартиры (или дома), а также сдаваемые в аренду кондоминиумы явно являются инвестициями, ориентированными на безопасность. Колебания арендной платы и невыполнения обязательств обычно невысоки, и обычно вы можете надежно оценить кредитоспособность арендаторов. Однако достижимая доходность ограничена.

§  Коммерческая недвижимость, такая как магазины, офисы и помещения для занятий или производственные и складские объекты, является частью рискованных инвестиций. Здесь можно получить высокую доходность, но цена за это - повышенный риск дефолта и колебания стоимости.

Важно: не каждая коммерческая недвижимость имеет одинаковую потенциальную доходность и одинаковый риск потери. Из этой статьи вы узнаете, какие особые факторы риска связаны с отдельными типами собственности.

В зависимости от размера ваших общих активов в сфере недвижимости может иметь смысл инвестировать от 10 до 20% ваших инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако вопрос о правильной оценке коммерческой недвижимости может возникнуть практически автоматически при покупке многоэтажного здания.

Пример: вы приобрели недвижимость в центре города с магазинами или помещениями на первом этаже. Вы уже занимаетесь инвестициями в коммерческую недвижимость и должны подумать о возможностях, рисках, налоговых вопросах, а также о составлении договора аренды и цене аренды.

Какие возможности и риски связаны с отдельными видами собственности

В зависимости от того, покупаете ли вы магазин, помещение для практики врачей, производственную или складскую недвижимость, вам придется учитывать различные потенциальные риски возврата стоимости покупки и поступлений с аренды.

Сравнительно безопасные варианты инвестирования в коммерческую недвижимость включают помещения (для процедур и лечения - практик), которые вы можете сдавать в аренду врачам, дантистам, альтернативным практикам, физиотерапевтам, массажистам или представителям других медицинских профессий. Здесь вы можете воспользоваться двумя преимуществами:

§  Медицинские профессии слабо зависят от экономических колебаний и всегда необходимы. Если в этом районе еще нет избытка комнат для тренировок, у вас есть хорошие шансы сократить количество свободных мест до минимума.

§  Самостоятельно занятые в этих профессиях (ИП) всегда действуют как индивидуальные или совместные предприятия, в которых каждый партнер обычно несет ответственность за полную стоимость аренды в случае расторжения и оплат неустоек. Поскольку нет ограничений доступа к активам и риск потери арендной платы очень низок.

Офисные помещения можно использовать для самых разных целей, но риск их выхода из строя может быть выше. Возможны многие потенциальные арендаторы, от архитектурных бюро до страховых агентов, от юридических фирм до филиала жилищной строительной компании.

Внимание: когда дело доходит до риска отказа, это в конечном итоге зависит от юридической формы, в которой работает ваш арендатор. Хотя вы можете получить доступ к частным активам индивидуальных предпринимателей и торговцев в худшем случае, вы не можете сделать этот шаг в качестве арендатора с ООО. Это означает, что вы должны рассчитывать с более высоким риском неисполнения обязательств, если заключите договор аренды с ООО.

Также нельзя пренебрегать рисками, связанными с торговыми площадями, которые, с другой стороны, позволяют получить высокую рентабельность при наличии привлекательного местоположения и надежного арендатора.

Практический совет: если вы инвестируете в торговые площади, ваш инвестиционный успех в очень большой степени зависит от качества помещения и правильного выбора арендатора. Поэтому будьте особенно осторожны с этими пунктами!

К инвестициям в объекты общественного питания (рестораны, кафе, бары) следует относиться с особой осторожностью. Опыт многострадальных владельцев баров подтверждается исследованиями, проводимыми через регулярные промежутки времени: в предприятиях общественного питания платежное поведение хуже, а уровень банкротств самый высокий. Если вы примете во внимание эти риски, капитальные вложения в гастрономическую собственность будут действительно окупаемы для вас как инвестора только в самых редких случаях.

Еще одно вложение с множеством факторов неопределенности - это капитальные вложения в промышленные, производственные или складские здания. Во-первых, сюда обычно нужно вкладывать очень большие суммы денег, так как даже средним компаниям среднего размера необходимы производственные площади более 1000 квадратных метров.

Кроме того, после того, как арендатор переехал, здания и сооружения часто могут быть адаптированы к потребностям нового пользователя только с большими усилиями. Если им придется оплачивать расходы, это может стать сдерживающим фактором. Если вы, как владелец, берете на себя расходы, вам придется значительно сократить расчет возврата инвестиций.

Практический совет: вы будете наиболее гибкими при установке на производственных или складских объектах, если выберете довольно небольшой участок - до 500 м2 - и максимально универсальный. Такие объекты часто используются мастерами и небольшими производственными компаниями, но также часто и более крупными компаниями в качестве внешних хранилищ.


Что важно при выборе локации

Даже больше, чем при инвестировании в жилую недвижимость, в коммерческой недвижимости важно, чтобы вы не оставляли ничего на волю случая при выборе места. Всегда помните: арендаторов первого класса привлекают районы первого класса, а местоположения второго и третьего класса повышают риск получения одних и тех же арендаторов.


Помещения для практикующих врачей

В таких помещениях, прежде всего, важно, чтобы они соответствовали требованиям профессиональной медицинской практики. Это включает, например, соответствующие установки и разделение зон ожидания и лечения. Кроме того, комнаты должны быть максимально удобными и легкодоступными - ведь больные люди с большими расстояниями или высокими лестницами не должны перегружаться.

 

Контрольный список: выбор места для практик врачей

§  Можно ли разделить комнаты таким образом, чтобы можно было четко разделить зону ожидания и зону лечения - даже с отдельными туалетами?

§  Оборудованы ли процедурные кабинеты водным оборудованием и канализацией?

§  Достаточно ли места на входе для стойки регистрации?

§  Комнаты на первом этаже или в доме есть лифт?

§  Достаточно ли в непосредственной близости парковочных мест?

§  Есть ли пандус и доступ в помещения для инвалидов?


Офисное помещение

Даже если комнаты часто называют «комнатами практики и офисами», здесь применяются другие критерии, чем для комнат тренировок. Поскольку обычно в офисных помещениях мало общественного транспорта, следует учитывать не столько вопрос доступности, сколько условия местного рынка недвижимости.

 

Контрольный список: Выбор места для офиса

§  Для больших блоков: можно ли разделить комнаты так, чтобы при необходимости из них можно было создать несколько небольших блоков?

§  Есть ли парковочное место для каждого рабочего места в доме или в доме?

§  Есть ли в каждой комнате две отдельные цепи, чтобы компьютеры можно было защитить отдельно?

§  Можно ли легко соединить комнаты с помощью сетевых кабелей или кабельных каналов?

§  В крупных городах: есть ли поблизости автобусная или трамвайная остановка?

§  Есть ли спрос на офисы в этом районе, или высокая доля вакантных офисных площадей в этом районе говорит против таких инвестиций?

 

Торговые площади

Здесь выбор места - залог успеха при сдаче в аренду. Какой бы дешевой ни была недвижимость, в плохих местах так много проблем с арендой, что даже при низких закупочных ценах разумная прибыль не может быть достигнута. Лучше инвестировать в качественную недвижимость в качественных местах - тогда доход от долгосрочной аренды и рост стоимости также будут правильными!

Контрольный список: выбор места продажи

§  Находится ли бизнес в хорошем месте в городе с высокой посещаемостью?

§  Маловероятно, что в ближайшем будущем будут приняты строительные меры, которые приведут к сокращению продаж, такие как дорожное покрытие или земляные работы?

§  Доступна ли на первом этаже максимально длинная витрина, чтобы арендатор мог эффективно представить свое предложение?

§  Имеет ли полезная площадь (практическое правило: на погонный метр полезной площади) на фасаде витрины от 10 до 20 м2 сбалансированное отношение к фасаду витрины?

§  Комнаты светлые и максимально квадратные?

§  Нет ли в служебных помещениях труднодоступных уголков и закоулков?

§  Есть ли в магазине ровный и бесступенчатый доступ (розничные продавцы ожидают 10% -ной потери продаж на шаг!)?

§  Доступна ли общественная комната с дневным освещением, требуемая властями?

§  Могут ли поставщики арендатора без проблем добраться до помещения для доставки?

Производственная и складская недвижимость

Независимо от того, является ли это ремесленная или промышленная компания, сантехник или экспедитор: любой, кто занимается торговлей, должен уметь работать максимально эффективно, чтобы выжить в условиях конкуренции. Это также относится к выбору производственных или складских помещений. Это дает понять, на что вам, как инвестору, следует обращать внимание в этом сегменте: у вашего арендатора не должно быть дополнительных усилий, чтобы справиться с вашим помещением. Поэтому при выборе такой собственности важно, чтобы она находилась в легкодоступном месте и имела беспроблемную планировку.

Контрольный список: выбор места для размещения производственной и складской недвижимости

§  Обозначены ли в этом районе новые коммерческие площади, так что скоро будет избыток коммерческой недвижимости?

§  Находится ли недвижимость в легко доступном коммерческом районе?

§  Свободен ли подъезд к собственности и зданию для грузовиков?

§  Нет ли проблем со стороны соседей из-за неприятного шума или неприятного запаха?

§  Спроектированы ли комнаты таким образом, чтобы они были легко доступны и универсальны на одном уровне?

§  Достаточно ли высоки помещения и входы в них, чтобы можно было легко добраться до вилочного погрузчика?

§  Можно ли устанавливать в помещениях крановые системы и машины высотой до 3 метров?

§  Можно ли хорошо разделить офисы и административные помещения?

§  Есть ли общественные комнаты и туалеты?

Как в двух словах проверить, разумна ли цена покупки

Любая недвижимость, купленная слишком дорого, в ретроспективе оказывается убыточной. Даже если коммерческая недвижимость является капиталовложением, важно тщательно изучить условия местного рынка, прежде чем принимать решение о покупке.

Вы можете быстро определить сравнительные значения, разделив цену предложения на количество квадратных метров полезной площади. В результате получается так называемая цена квадратного метра, основанная на полезной площади. Если вы можете использовать недвижимость с аналогичным дизайном - что обычно вполне возможно в случае, например, офисных или практических комнат - для сравнения, вы быстро заметите, находится ли цена предлагаемой вам собственности в пределах нормального рынка.

Вы также можете разделить общие расходы на чистую годовую арендную плату - тогда получится множитель арендной платы, также известный как коэффициент арендной платы. Как показывает практика, бывшая в употреблении коммерческая недвижимость продается примерно в 10-15 раз больше годовой арендной платы, а новые здания в лучших местах - до 20 раз. Чем менее привлекательней город и район, тем меньше оценочная цена при равных суммарных годовых арендных потоках.

Так помещение в Москве с годовым арендным доходом 1 млн. рублей может быть оценено в 15 млн. рублей и выше, но помещение (даже существенно большее по площади) расположенное в Томске с годовым арендным доходом 1 млн. рублей будет оценено инвесторами не дороже 8 млн. рублей (а возможно, и дешевле - смотря от локации в городе).

Внимание: будьте осторожны, если вам предлагают особенно дешевую подержанную коммерческую недвижимость! Такие объекты могут впоследствии стать очень дорогими, если, как это часто бывает, они скрывают изначально незамеченный риск. Например, может потребоваться капитальный ремонт, резко ухудшится качество помещения или истечет срок действия долгосрочного договора аренды.

Важно: гарантии аренды, которые часто предлагают застройщики, также следует рассматривать критически. Если гарантия не соответствует реально достижимой местной арендной плате, она служит только одной цели: покупная цена недвижимости с завышенной ценой должна быть рассчитана с помощью «лунной аренды».

Например, независимые оценки нейтральных экспертов или независимых институтов помогают определить рыночную цену. Поэтому вы всегда должны запрашивать у поставщика анализ местоположения и стоимости или заказывать его самостоятельно, прежде чем принимать окончательное решение о покупке. В случае использованных свойств сначала необходимо получить технический отчет. Здесь необходимо, чтобы он содержал подробную информацию о конструктивных частях здания, таких как несущие стены, фундамент, окна и крыша, а также о средствах снабжения, таких как электрические линии, трубы отопления, снабжения и канализации.

Читайте также:

Развитие или Разрушение – что приносит больше ДЕНЕГ?
Нельзя загнать население в ГУЛАГ и надеяться на величие, любовь и ОГРОМНЫЕ КАПИТАЛЫ.
Не дубинки, угрозы и ядерные ракеты правят миром, а экономические возможности

 


Город приливов - Сен-Мало, Франция - Есть ВИДЕО
Целый город построен буквально на линии приливов. Город приливов - Сен-Мало, Франция. Недвижимость в экстремальных местах
 

 

Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене
Новое здание может простоять максимум 150 лет, и это при условии регулярных восстановительных работ. Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене - аспекты недвижимости


 

Дополненная РЕАЛЬНОСТЬ - Применение при Продаже Недвижимости - ВИДЕО !
Дополненная РЕАЛЬНОСТЬ может существенно сократить затраты на рекламу, а также время для посещения объектов в живую - Применение при Продаже Недвижимости
 

 

Квартиры - Студии или Жизнь на Кухне
Малометражные Квартиры - Студии  больше пригодны для аренды, нежели для постоянного проживания –
аспекты покупки недвижимости

 

ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА ИЛИ НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ?
ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА ИЛИ НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ? - Анализ рынка недвижимости. Или почему в России квартиры дорожают, хотя ставки на ипотеку падают
 


ЭКСПЕРИМЕНТ: КРЕДИТОВАНИЕ И ЦЕНА СДЕЛКИ
КРЕДИТЫ РЕАЛЬНО МОГУТ ПОДСТЕГИВАТЬ ЛЮДЕЙ ПОКУПАТЬ НЕЧТО НЕСКОЛЬКО ДОРОЖЕ, ЧЕМ ОНИ БЫ ЭТО СДЕЛАЛИ ЗА СВОЙ СЧЕТ! - Аспекты коммерческой недвижимости



Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






Анастасия - Компания "Пять континентов недвижимости"

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2012г.
Адрес: Россия, Анжеро-Судженск
8
Профиль
Анастасия - Компания "Пять континентов недвижимости"

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2012г.
Проф. рейтинг: 3.50
Адрес: Россия, Анжеро-Судженск




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [2508103-117-53]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики