ЭКСПЕРИМЕНТ: КРЕДИТОВАНИЕ И ЦЕНА СДЕЛКИ


509 2
16.07.2020

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com

Сделки по коммерческой недвижимости, проведенные с января по июль 2020г, показали: ЗА ЖИВЫЕ ДЕНЬГИ (не за ипотечные) ПОКУПАТЕЛИ ПЛАТЯТ МЕНЬШУЮ СТОИМОСТЬ!

Снижение составило примерно 10-15%.

 

НАШ ЭКСПЕРИМЕНТ:

 

На один и тот же объект приходят 2 покупателя. Один – рассчитывает на ипотеку, второй – на собственные средства. Мы выставляем объект, исходя из его рыночной стоимости, например, за 10 млн. (цена вполне адекватная и рентабельность у помещения хорошая). Ипотечный покупатель принимает эту цену и идет за кредитом. Покупатель за «живые» деньги вступает с нами в процесс переговоров и склоняет нас к цене 9 млн. Через 2-3 месяца мы понимаем, что ипотечника просто гоняют от одной проверки в другую, обещая, но не выдавая кредит. Рост курса доллара, коронавирус, снижение предпринимательской активности – вынуждают банки не принимать рискованных решений и сжимают круг потенциальных заемщиков. В итоге предложение от покупателя за «живые» деньги становится не только привлекательным, но и чуть ли не единственным – мы снижаем цену и соглашаемся на сделку.

 

Эта ситуация повторилась неоднократно и с другими объектами, что подтолкнуло к следующему выводу:

А ЧТО ЕСЛИ, ИПОТЕЧНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ НАМЕРЕВАЮТСЯ КУПИТЬ ОБЪЕКТ ПО БОЛЕЕ ДОРОГОЙ ЦЕНЕ, ТОЛЬКО ПОТОМУ ЧТО ОНИ РАССЧИТЫВАЮТ НЕ НА СВОИ, А НА ЧУЖИЕ ДЕНЬГИ?

 

Неужели выходит так, что заемные средства воспринимаются как более легкие деньги, а свои накопления люди ценят намного дороже, поэтому так ожесточенно торгуются? И, как следствие из этого вывода, возникает следующий:

 

КРЕДИТЫ РЕАЛЬНО МОГУТ ПОДСТЕГИВАТЬ ЛЮДЕЙ ПОКУПАТЬ НЕЧТО НЕСКОЛЬКО ДОРОЖЕ, ЧЕМ ОНИ БЫ ЭТО СДЕЛАЛИ ЗА СВОЙ СЧЕТ!

 


НЕМНОГО ПРАКТИКИ

 

Всем понятно, что чем ниже процент по ипотечному кредиту, тем больше вероятность того, что на ваш объект недвижимости найдется покупатель. Выдавать кредиты всем подряд – не разумно, поэтому некоторая процентная ставка отсекает любителей взять кредит на халяву. Слишком высокий процент, напротив, отталкивает всех потенциальных заемщиков.

 

Тут ничего нового. И кризис 2007-2008 годов показал, как губительно для рынка снижение ипотечной ставки до минимальных показателей (в каждой стране он свой), и как важно соблюдать правило внесения собственного первоначального платежа. Выдаешь ипотеку всем подряд под мизерный процент без первоначального взноса – жди взлета (даже не роста) цены. Далее – обвал рынка и неминуемое падание неоправданно завышенных цен. Все это мы проходили, и лучше не вспоминать.

 

Что делать, если БАНКИ ПРОСТО ОКАЗЫВАЮТСЯ выдавать кредиты?

 

НЕМНОГО СТАТИСТИКИ

 

С января 2020г во многих городах России банки резко повысили свои требования к качеству заемщика по коммерческому кредитованию. В сравнении с летом-осенью 2019г кредит стало брать сложнее примерно в 6 раз. Как мы это подсчитали?

 

В 2019г на покупку объекта офиса или торгового помещения по цене не дороже 5-6 миллионов из 10 добропорядочных покупателей (не любителей халявы, а нормальных предпринимателей) одобрение получали 7 человек (оставшимся 3 предлагали кредит меньше по сумме, чем хотелось бы). На покупку объекта по цене от 15 до 30 млн. рублей 2 претендующие организации из 3х также получали одобрение.
Получаем примерно 70% вероятность положительного решения и покупку за счет ипотеки.

 

К июлю 2020г  сложилась такая картина: из 10 заявителей одобрение получают максимум 1-2. Оставшихся заявителей банки отправляют на скамейку запасных, вроде не отказывая в ипотеке, но и не выдавая им кредиты.

 

КАК ЭТО ПОВЛИЯЛО НА ЦЕНЫ И ЧТО ДЕЛАТЬ?

 

Нельзя сказать, что «цены поползли вниз». Все несколько иначе. Цены вроде бы стоят на месте. Мы начинаем продавать, приходят покупатели и идут оформлять ипотеку (речь о коммерческом кредитовании). Но поскольку в массе своей они получают отказы, нам приходится идти на уступки и соглашаться на сделки по меньшим ценам, но с покупателями без кредита.

 

Иногда при не возможности снизить цену и чтобы не потерять покупателя, мы предлагаем рассрочку под минимальный процент (скажем, 6-8% годовых) на срок до 1 года (редко 2 года) и обязательно с солидным первоначальным взносом до 50% от указанной цены. Это решение может оказаться намного лучше, чем затянувшаяся продажа и, как результат, существенная скидка и реализация, но через год.

 

Но все-таки, если заказчик боится или не готов ждать и идти на рассрочку (с регистрацией объекта с залогом), то остается единственное решение – идти на уступку сейчас и принимать предложение от покупателя без ипотеки.

 

ВОПРОСЫ:

 

Что за эксперимент сейчас (летом 2020г) проводят банки, резко сократив коммерческое кредитование? Может быть, они готовятся к некоему негативному сценарию в будущем и стараются сохранить свою денежную массу? При чем, коммерческое кредитование всегда было более дорогим, чем жилое.

 

/Роман Николаевич Афанасьев

 

 

 

Читайте также:

 


Alibaba  - СУПЕРМАРКЕТЫ БУДУЩЕГО уже СЕГОДНЯ - ВИДЕО РЕПОРТАЖ
Hema Fresh от Alibaba - Внедрение роботизации. Использование мобильного приложения. Круглосуточная онлайн торговля и доставка по городу за 30 минут.
 

 

Покупка Помещения ВНУТРИ Торгового Центра - Аспекты Коммерческой Недвижимости
Покупка Помещения внутри Торгового Центра - Аспекты Коммерческой Недвижимости
Не секрет, что многие торговые центры в России находятся в собственности не одного лица (физического, но чаще юридического), а у группы таких лиц. Все плюсы и минусы такого вида коллективного владения одним крупным объектом.

 

 

Дома на склонах. Преимущества | Строительство недвижимости в недоступных местах
Дома на склонах. Преимущества | Строительство в недоступных местах. Мало кто знает, что основные затраты при строительстве таких домов приходятся именно на подготовительные работы, связанные с усилением фундамента от возможного сползания вниз по склону – до 60% и более от общих затрат!

 

Дом на малом участке земли - Пример визуализации - Мини Дома
Мини Дом это собственное полноценное жилье, а также объект коммерческой недвижимости, лишенные всех вышеперечисленных недостатков. Пример визуализации
 

 

Многоэтажные дома из морских контейнеров – возможно ли такое? Большой ОБЗОР
Многоэтажные дома из морских контейнеров - В реальной жизни нам чаще суждено столкнуться с малоэтажными домами и коттеджами, построенными из морских контейнеров - Недвижимость, новые грани и возможности
 

 

Чудо Парк с Каучуковыми Головами в Нормандии | Этрета, Франция
Проект российского ландшафтного архитектора Александр Гривко. Чудо Парк с Каучуковыми Головами в Нормандии | Этрета, Франция

 

Арендные Отношения, Цифровизация ,Торговая Недвижимость  - Зарубежный Опыт
Арендные отношения между владельцами торговых центров просто обязаны выйти на новый уровень взаимопонимания и сотрудничества - все они в совокупности работают на потребителя, и в конечном итоге зависят от него. Торговая Недвижимость  - Зарубежный Опыт
 

 

От Нищеты до Супербогатых | 20 млн. Американцев живут в Трейлерах | Движимая Недвижимость
🚌 По данным последней переписи населения США (2010), в мобильных домах (авто трейлеры) проживает около 20 миллионов американцев (из 329 млн. чел). Как это стало дешевым жильем выбора для такого количества людей? Недвижимость не для всех

 

100-кратное Падение Цены Hertz Corporation | Убытки Uber, Lift и каршеринга | Что дальше?
Падение Цены Hertz Corporation | Убытки Uber, Lift и каршеринга - Почему же так произошло, что компания, которой больше 100 лет, которая пережила и Великую Депрессию 1928-1933 годов, и Вторую Мировую войну, и все последующие кризисы, вдруг неожиданно объявила о своей несостоятельности?
 




Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)

Читайте нас в Telegram

Новости, которые Вы больше нигде не найдете!
@wiahome_com



Ваша поддержка поможет сделать проект WIAHOME.COM лучше!
Выберите способ оплаты, укажите назначение как в примере, или просто "Помощь" и нажмите "Пожертвовать".
Будем признательны за любое Ваше участие!






ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость - Кемерово, Сибирь, РФ

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.05
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13
8-923-600-36-00
Профиль
Рэйтинг
4.05 (10)
ЭкспоТрейд Коммерческая недвижимость - Кемерово, Сибирь, РФ

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2009г.
Проф. рейтинг: 4.05
Адрес: Россия, Кемерово , ул., Мичурина , 13




Поделиться

Продажа
Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [2289063-76-34]
All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики