Технологические Агрегаторы Откусывают Кусок Риелторского Пирога
Compass, Opendoor, Redfin и Zillow - четыре крупнейшие компании, специализирующиеся на технологиях, начав с размещения недвижимости на своих сайтах и набрав активов в 23 млрд. долларов, теперь САМИ ВЫКУПАЮТ дома в США, чем грозят перевернуть весь местный рынок. Будет ли их опыт примером для российских Циана, Авито или Сбербанка?
Недвижимость является крупнейшим рынком активов в мире. Стоимость жилой недвижимости в Америке - около 34 трлн. долларов – и конкурирует с рыночной капитализацией всех американских компаний.
7% американских домов переходят из рук в руки каждый год (примерно каждый 15). Всего же по разным оценкам общее количество только частных жилых домов и особняков в США превышает 150 млн. Домовладельцы США в 2019 году продали недвижимости на сумму 1,5 трлн. долларов, уплатив агентам (риелторам и компаниями) около 75 млрд. долларов, или около 0,4% всего ВВП. Размер комиссионного вознаграждения в разных штатах варьируется по-разному, от 3 до 6 процентов с каждой сделки.
Комиссионные сборы за торговлю многими другими финансовыми активами (акциями, облигациями, страховками и прочими ценными бумагами) бледнеют в сравнении ними. Ежегодно в Америке на фондовом рынке торгуются акции на сумму около 40 трлн. долларов. Комиссионные, уплачиваемые институциональными инвесторами брокерам, сократились вдвое от их пикового уровня - до уровня 10 млрд. долларов.
Выходит, что прибыль всех риелторов в несколько раз больше прибыли брокеров, торгующими акциями.
Могла ли эта информация не привлечь технологические компании, многие из которых уже долгие годы работали на рынке в виде агрегаторов недвижимости – платных онлайн площадок, размещающих объявления от риелторов, компаний и домовладельцев? Разумеется, нет! Мало того, размещая у себя миллионы объявлений о продаже и аренде недвижимости, технологические компании долгие годы собирали, анализировали информацию и , в итоге, сделали выводы: 75 млрд. в год – это очень, очень, очень не малый кусок пирога, которым можно поделиться, или отрезать себе у тех же риелторов!
Уже многие подобные компании в разных странах мира (и сам Opendoor за пределами США) заинтересовались идеей самим выкупать дома и квартиры у домовладельцев, приводить их в порядок малыми силами, выставлять снова на продажу с красивой рекламой и, как единый домовладелец, влияющий на ценообразование на местном рынке, продавать недвижимость по цене выше первоначальной, экономить на процентах риелторам и собирать двойную маржу.
Возможно, уже сейчас в российских Авито или Циане (или даже в Сбербанке), кто-то думает, как реализовать такую же идею. Только неустойчивость российской экономики оказывает сдерживающий фактор. В РОССИИ невозможно точно спланировать даже деятельность обычной компании хотя бы на 5 лет вперед, а просчитать прибыль от долгосрочных операций по выкупу недвижимости в пересчете на 20 лет вообще не представляется возможным.
В США же все иначе и подвергается более-менее точному анализу (даже с поправками на кризисы).
Скептики тут же ответят: рынок недвижимости не предсказуем, переменчив и рискован, купив дома, можно остаться с ними навсегда!
Все верно, если не одно обстоятельство: эти компании обладают такими огромными капиталами, что позволяют себе продавать дома в ипотеку по 20-30 лет. То есть, они готовы растянуть сделки на длительное время. Представим среднюю ипотечную сделку по продаже дома, скажем, под 4% годовых на 20-30 лет. Представим, что цена покупки была на 6% ниже рыночной стоимости (6% - вычтенный размер комиссии риелторов). Представим, что после ремонта дом стал выглядеть лучше, а, значит, стоить дороже. Представим, что все операции по переезду владельца и по сопровождению сделки также проходят через глобального агрегатора.
А теперь подсчитайте, сколько с учетом процентов по ипотеке эти компании вернут себе с продажи каждого дома через 20-30лет?!
По самым скромным подсчетам итоговая сумма выплат будет превышать первоначальную минимум 2 раза!
Например, вложив в дома 1 млрд. долларов с учетом разницы цены покупки и продажи, а также с учетом процентов, компании могут смело рассчитывать на возврат 2 млрд. долларов по истечении 20 лет. Соответственно, 1 млрд. долларов прибыли, то есть 100% прироста капитала, поделенные на 20 лет, дают чистый доход в процентном выражении 5% годовых!
5% годовых! Остается только наращивать обороты и вложить не 1 млрд., а, скажем, 10 или 20 – все зависит только от кармана инвесторов и их аппетитов.
К месту будет сказано, инвесторы в Compass, Opendoor, Redfin и Zillow сбегаются теперь со всего света, поскольку получить 5% годовых в долларах не предложит ни один швейцарский банк, при чем все вложения в эти компании гарантированно обеспечены активами в виде недвижимости. Что может быть надежнее акций, обеспеченных заложенной в компаниях недвижимостью? О простое объектов во время продажи речи нет, поскольку эти же дома спокойно сдаются в аренду.
.jpg "Compass, Opendoor, Redfin и Zillow - четыре крупнейшие компании, специализирующиеся на технологиях, начав с размещения недвижимости на своих сайтах и набрав активов в 23 млрд. долларов, теперь САМИ ВЫКУПАЮТ дома в США, чем грозят перевернуть весь местный рынок. Будет ли их опыт примером для российских Циана, Авито или Сбербанка?")
Итак, все по порядку.
Помимо комиссионных, взимаемых брокерами за продажу дома в Америке, которые составляют 5-6% от цены, другие сборы - государственные налоги, ипотечные сборы - означают, что общая стоимость переезда превышает десятую часть цены. Эти расходы могут помочь объяснить, почему владельцы дольше остаются в своих домах. В 1950-х годах 20% семей в округе переезжали каждый год. Сегодня в среднем по Штатам 9% делают это, и каждый год этот показатель падает (7% на 2019г).
Эта устаревшая модель находится на грани разрушения. В Америке правила комиссий и обмена данными до сих пор удерживали сборы выше, чем в других богатых странах. Но теперь регулирующие органы и суды снова рассматривают вопрос о том, являются ли практики в сфере недвижимости антиконкурентными.
Технология также обещает сделать переезд домов (в связи с продажей) быстрее, проще и дешевле. Совсем недавно, с 2012 года, венчурные капиталисты ежегодно инвестировали всего лишь десятки миллионов долларов в технологии недвижимости, или «проф-технологии». К 2019 году эта сумма возросла до 6 млрд долларов. Толчком к развитию онлайн агрегаторов послужил взлет оператора по бронированию частного жилья – AirBNB (ориентировочно в 2013-2014г, после того, как в него поверил Питер Тиль, в 2007-2008 годах разогнавший Facebook до космических высот).
Четыре крупнейшие компании, специализирующиеся на технологиях в сфере недвижимости: Compass, Opendoor, Redfin и Zillow, имеют общую оценку в 23 миллиарда долларов. Они предлагают широкий спектр услуг, от онлайн-списков до инструментов, которые делают агентов по недвижимости более продуктивными. Некоторые выступают в качестве «промежуточных покупателей», предлагая продавцам наличные, чтобы ускорить процесс покупки жилья.
Технологии агрегаторов уже изменили другие крупные рынки активов.
50 лет назад акции торговых компаний были непрозрачными, неликвидными и дорогими. РэйДалио, который работал в торговом зале Нью-Йоркской фондовой биржи в начале 1970-х годов до основания Bridgewater Associates, ныне крупнейшего в мире хедж-фонда, оплакивает практики, которые когда-то считались нормальными. «Дилерам приходилось развлекать управляющих фондами, и никто не знал, какова реальная цена акции». Но технология захватывает все больше аспектов торговли. Сегодня рынки прозрачны и ликвидны. Транзакционные издержки близки к нулю.
Рынок домов структурно отличается от рынка акций. Каждая акция Microsoft идентична, но нет двух одинаковых домов. В этом проблема? Или, может быть, она надуманна?
Эмоции играют большую роль в решении продавцов переехать в другое место. Большинство покупателей и продавцов являются звеньями в цепочке. Две трети американцев, продающих дом, также хотят купить другой. Задержка в одной точке цепочки задерживает все транзакции.
Но эти трудности не могут оправдать сборы, которые платят американцы (до 6% со сделки). Сборы в большинстве развитых стран упали благодаря появлению онлайн-платформ, которые позволяют потенциальным покупателям самим искать недвижимость. Американские брокеры утверждают, что они предоставляют более целостный сервис, чем агенты по недвижимости в других странах. Но более существенным фактором могут быть сетевые эффекты, связанные со службой множественных списков (mls), посредством которой почти каждый брокер перечисляет и ищет дома, а NAR (национальная ассоциация риелторов США) его регулирует.
Все агенты, зарегистрированные в nar, должны публиковать свои списки в mls в обмен на доступ к другим спискам. В отрасли действует соглашение, согласно которому продавцы должны платить брокеру покупателя, указав комиссию в листинге. Мэйси Вонг из Школы Уортона в Университете Пенсильвании считает, что брокеры отвлекают покупателей от объектов недвижимости, которые предлагают комиссию менее 3%, сохраняя при этом высокую плату.
Это раньше препятствовало тому, чтобы онлайн-платформы позволяли покупателям искать недвижимость, потому что агенты могли отказаться от размещения своих списков на сайтах других брокеров. Но в 2008 году Министерство юстиции ( doj) постановило, что данные списков mls не могут быть ограничены таким образом, и их следует передавать онлайн-платформам. Zillow и Redfin в настоящее время публикуют mls списки. Но комиссионные нормы по-прежнему затрудняют работу «дисконтных» брокеров. Британская компания Purplebricks, которая в 2017 году расширила свою деятельность в Америке, предложила брать комиссию около 4000 долларов независимо от цены конкретного проданного дома. После двух лет убытков Purplebricks ушла с рынка.
Недовольные продавцы домов выдвинули групповые иски против своих агентов по недвижимости за антиконкурентное поведение. Они хотят разорвать связь между комиссией за покупку и продажу, утверждая, что они вынуждены платить завышенные комиссионные за брокеров покупателей. Министерство юстиции также изучает антиконкурентные практики в отрасли недвижимости.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Новые посредники
Лучшим сравнением для недвижимости может быть рынок облигаций, а не акций. Облигации различаются по тенору (сроку до погашения) и купонной (процентной) ставке. Это затрудняет поиск покупателей и продавцов. Для создания ликвидности такие учреждения, как инвестиционные банки, выступают в качестве посредников, храня инвентарь корпоративных облигаций и гарантируя покупку или продажу клиентам в любое время. Тарифы немного меньше, чем те, которые платят за торговые акции, но все же намного ниже, чем комиссии на недвижимость.
Точно так же посредники, известные как «мгновенные покупатели», или «я-покупатели», выходят на рынок недвижимости. Opendoor, основанная в 2014 году в Сан-Франциско, работает в более чем 20 городах. Zillow и Redfin начали i-покупку в 2018 году.
Эти фирмы используют огромное количество данных и быстрые алгоритмы машинного обучения, чтобы оценить дома и сделать первоначальное предложение, часто в течение нескольких часов после того, как продавец его запросит. Пара в Ковине, в Большом Лос-Анджелесе, запросила предложение у Zillow в канун Рождества 2019 года. Zillow осмотрела их дом 26 декабря и приняла предложение на следующий день. Они решили установить дату закрытия в марте 2020 года, но могли бы выбрать 28 декабря. Как только они переедут, Zillow продаст дом - часто в течение 30-90 дней. Комиссия (разница между ценой покупки и продажи) обычно составляет около 6-7%, почти столько же, сколько продавец заплатил бы агенту (только покупателя пришлось ждать намного дольше).
Другая фирма, специализирующаяся на технологиях, применяет другую модель: покупает новый дом для домовладельца и продает его старый дом после того, как он переехал.
На национальном уровне я-покупатели все еще малы. В 2019 году они купили 60 000 домов на сумму 8,9 млрд долларов, или около 0,5% сделок. Но на отдельных 18 рынках, на которых они покупают больше всего, их доля составляет 3%. Это даже выше в таких местах, как Феникс, Аризона и Роли, Северная Каролина, где i-покупатели работают уже несколько лет.
Некоторые рынки лучше подходят для покупок, чем другие. Модель работает лучше всего, когда дома новые и однородные (так проще и точнее можно автоматически рассчитать стоимость каждого предложения).
Два одинаковых дома, построенные по соседству в 2010 году, могут немного отличаться. Напротив, соседние бруклинские коричневые здания, построенные в 1920-х годах, могут быть в совершенно разных состояниях в силу издержек во времени. Некоторые рынки могут быть слишком своеобразными для i-покупки. Цены растут в Пало-Альто, городе к югу от Сан-Франциско, который популярен среди технических работников, когда крупная компания становится публичной. Чуть дальше от популярных районов цены могут резко отличаться.
Лофт-апартаменты в Трибеке, районе Манхэттена недалеко от финансового района города, взрываются в годы, когда банковские бонусы для сотрудников жирные – многие стремятся приобрести на премии люкс-жилье.
«Институциональные инвесторы покупают, чтобы получить определенную рентную доходность, поэтому они менее чувствительны к ценовой неопределенности».
Успех i-покупателей, кем выступают агрегаторы в США, также зависит от того, правильно ли их алгоритмы определяют цену недвижимости. Самым важным фактором является местоположение, говорит БриджитФрей из Redfin. Оно также взаимодействует с другими факторами. Плавательные бассейны увеличивают стоимость в Сан-Диего, но, как правило, уменьшают ее в Нью-Джерси. В Атланте близость к полю для гольфа высоко ценится. И так далее.
Перед запуском Zillow работник проследил каждое поле для гольфа на GoogleMaps, чтобы его можно было добавить в качестве переменной. В течение многих лет Рич Бартон, основатель Zillow, находил странным, что алгоритм присваивает дополнительные спальни отрицательному значению. «Это казалось задом наперед. Но как только вы учтете квадратные метры, лишние комнаты фактически вычтут из стоимости дома ».
Процесс не совсем лишен человеческого участия. В офисах Zillow в Сиэтле группа молодых работников проводит свои дни на Картах Google, просматривая фотографии домов, на которые продавцы запрашивают цены, проверяя, что ничто не выглядит слишком необычно. В настоящее время Redfin также использует агентов для проведения домашних инспекций и откладывает их, если их оценка отличается от оценки алгоритма.
Все боссы команд, строящих алгоритмы, рассказывают о своих кейсах. Вместо того, чтобы покупать самые дорогие или самые дешевые дома в любом районе, они предпочитают 60% или около того из среднего сегмента. Им легче с уверенностью предлагать обычные дома; в более необычных домах наблюдается большая неопределенность.
И чем больше неопределенности, тем ниже предложение, которое они могут сделать - если они вообще его сделают.
«Иногда мы не можем понять, почему именно этот дом намного дешевле или дороже, чем остальные», - говорит Стэн Хамфрис из Zillow.
Тем не менее, там, где работают i-покупатели, они, похоже, приближаются к предложению справедливой стоимости. Исследования Zillow показывают, что когда продавцы отклоняют первоначальное предложение фирмы, их конечная цена продажи отличается только на 0,2%. Независимое исследование Майка Дел Прета из Университета Колорадо показало, что в среднем предложения Zillow и Opendoor составляли 98,6% от цены, предлагаемой стандартными отраслевыми моделями, что подразумевает дисконт в 1,4% по сравнению с рынком.
Правильное определение стоимости имеет решающее значение для работы модели, говорит Гленн Кельман, руководитель Redfin. «Если мы начнем покупать дома дешево или пытаться их чинить, наш бизнес начнет цениться как инвестиционная фирма в сфере недвижимости. Это противоположно тому, что мы хотим ». Технологические фирмы, как правило, торгуют по более высокой цене, чем компании, инвестирующие в недвижимость. Я-покупатели говорят, что они занимаются тем, что обеспечивают удобство и ликвидность, а не бросают дома для получения прибыли.
Однако большой вопрос заключается в том, может ли i-покупка быть прибыльной. Никто из них еще не зарабатывает деньги, поскольку расчет ведется на долгие годы, и сейчас компании на стадии инвестирования. Компания Zillow, занимающаяся покупкой жилья, тратит 1,40 долл. США на каждый 1 долл. Дохода, который она получает. Фирма делает большую часть своей выручки от продаж покупателям агентам, с которыми сотрудничает.
Свободные агенты
Технологические новшества урезают многие другие задачи, которые делают обычные агенты по недвижимости. Просмотры: Redfin и Opendoor используют дистанционные электронные замки, которые могут впустить покупателей в дом самостоятельно. Если бы покупатель хотел купить просмотренный дом, он мог бы сделать это без консультации с агентом, заполнив простую форму предложения в онлайн приложении.
Но не все крупнейшие в Америке компании, специализирующиеся на технологиях, делают ставку на то, чтобы агенты по недвижимости стали лишними. Redfin фокусируется на снижении расходов агентов. Продавцы, которые перечисляют свои дома с Redfin, платят комиссию всего 1% вместо обычных 3% (хотя продавцы все еще должны платить традиционные комиссионные ставки брокеру покупателей).
Compass, которая была основана в 2012 году и сейчас стоит более 6 млрд. долларов, больше всего помогает агентам. Его инструменты убирают тяжелую работу, чтобы сделать ее более продуктивной. Его платформа для агентов анализирует лучшее списки, которые могут понравиться покупателям, и автоматически отправляет их риелторам,. Роберт Реффкин, его основатель, утверждает, что агенты, использующие Compass, заключают больше сделок. «Если Compass потерпит неудачу, то только потому, что моя вера в роль агента пошатнулась».
Следовательно, более низкие сборы не должны означать большой удар по карманам агентов. Они могут повысить производительность. Они могут побуждать людей чаще переезжать, компенсируя падение ставок вознаграждения. Тем временем, все клиенты (продавцы и покупатели), несомненно, выиграют от всех преобразований рынка, делая его более предсказуемым и точно оцененным.
Продавцы будут экономить время при продаже своих домов – покупатели меньше будет переплачивать при покупке (поскольку алгоритмы агрегаторов более точно определят цену сделки).
Вопросы, которые предстоят решению в ближайшие годы:
- Что делать с уникальными дорогостоящими и редкими домами?
- Как отрегулировать и оценить рынок квартир, апартаментов, земельных участков и коммерческой недвижимости, обладающих собственными критериями оценки?
- Какое будущее ждет всех риелторов, которых вытесняют онлайн агрегаторы? Какую роль они смогут выполнять? Ждет ли многих из них безработица?
Источники для анализа предоставленного материала:
онлайн агрегатор Zillow ,
economist.com,
NAR (национальная ассоциация риелторов США),
wsj.com (Уолл Стрит Журнал),
wiahome.com (сайт по оценке недвижимости в РФ)
Читайте также:
Недвижимость в условиях кризиса
Нефть дешевеет, российская экономика сыпется, доллар взлетает до небес. Что в этих условиях предстоит ожидать от рынка коммерческой и жилой недвижимости?
Почему когда банковские ставки падают, цены на недвижимость растут?
Почему когда банковские ставки в России падают, то цены на недвижимость растут, а в странах с развитой рыночной экономикой и свободной конкуренцией цены на недвижимость не взлетают до космических высот? #коммерческая недвижимость
Когда закончится нефть? Ресурсное проклятие России
Вопреки ожиданию, во время роста цен на энергоносители страны, не имеющие собственных энергоресурсов, развиваются значительно быстрее, нежели страны, изначально обладающие природными ископаемыми. Что вообще такое "Голландская болезнь", и есть ли она в России?
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Как налоговая может выявить тех, кто сдает квартиры в аренду?
Казалось бы, договор аренды квартиры, заключенный на 11 месяцев и не зарегистрированный в Росреестре, гарантирует "спокойствие".. Но подводные камни все-таки есть. #недвижимость #аренда квартир
Wildberries. Татьяна Бакальчук – интервью Самой богатой женщины-миллиардера в России
Два ключевых принципа в развитии Wildberries от Татьяны Бакальчук:
Создать самый лучший сервис для покупателей. Развиваться за счет собственных инвестиций и выбирать оптимальные модели ведения бизнеса.
Почему БОГАТЫЕ люди прячут деньги в элитной недвижимости и предметах роскоши
Комната под потолок забитая пятитысячными купюрами или приобретение элитной дорогостоящей недвижимости за рубежом - что выбрать, чтобы жить красиво?
Два больничных корпуса «Хошэньшань» и «Лейшеншань» в Ухане общей площадью порядка 70 000 кв.м.,на 2600 пациентов, построены за 2 недели для лечения больных, зараженных коронавирусом. Коммерческая недвижимость во благо мира
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Анна Куприна - автор статей на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2018г. Адрес: Россия, Томск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Томск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |