Какая ипотека лучше: 3, 8, 13 или 18% годовых? Аналитика недвижимости. Покупаем квартиру
Спрашивали ли вы себя: почему растут цены на квартиры, и причем тут ипотечное кредитование?
Поскольку при выдаче ипотеки банки принимают решение, исходя из размера заработной платы заемщика, то зафиксируем средний размер ипотечного платежа в размере 30 000 рублей (при средней заработной плате 60 000 рублей в месяц, так мы получим практически максимальную кредитную нагрузку 50%, хотя некоторые банки уже рассматривают и 80% нагрузку, что уже считается слишком рискованной для самих банков).
Рассмотрим несколько вариантов процентных ставок с шагом 5 процентов: 3, 8, 13 и 18 процентов годовых, а в конце расчетов посмотрим на показатели при почти нулевой ипотечной ставке в 0,1%.
Теперь рассчитаем, сколько должна стоить квартира при таком ипотечном платеже, и каким должен быть первоначальный взнос на квартиру (в данном случае не важно: сколько в квартире комнат и какая в ней площадь – банкам, кстати, эта информация тоже безразлична, она будет иметь смысл только при дельнейшей оценке, сравнении с аналогами на рынке и подтверждении реальной рыночной цены квартиры).
1. 18 % годовых.
Ежемесячный платеж 30 144 рубля (взнос 500 000 рублей),
цена квартиры 2 500 000 рублей
Сумма выплат за 30 лет (взнос + долг + %): 11 350 000 рублей
2. 13 % годовых.
Ежемесячный платеж 30 089 рубля (взнос 680 000 рублей),
цена квартиры 3 400 000 рублей
Сумма выплат за 30 лет (взнос + долг + %): 11 510 000 рублей
3. 8 % годовых.
Ежемесячный платеж 30 084 рубля (взнос 1 025 000 рублей),
цена квартиры 5 125 000 рублей
Сумма выплат за 30 лет (взнос + долг + %): 11 855 000 рублей
4. 3 % годовых.
Ежемесячный платеж 30 018 рубля (взнос 1 780 000 рублей),
цена квартиры 8 900 000 рублей
Сумма выплат за 30 лет (взнос + долг + %): 12 580 000 рублей
5. 0,1 % годовых (практически беспроцентная рассрочка).
Ежемесячный платеж 30 002 рубля (взнос 2 660 000 рублей),
цена квартиры 13 300 000 рублей
Сумма выплат за 30 лет (взнос + долг + %): 13 460 000 рублей
Чтобы наглядно увидеть, как вырастает цена квартиры в зависимости от снижения ипотечной ставки, разместим данные на графиках.
Из графиков видно, что при шаге ипотеки 5% цена квартиры стремительно улетает вверх (синяя линия) со старта 2 500 000 рублей до 13 300 000 рублей, за ней же устремляется размер первоначального взноса (красная линия) с 500 000 рублей до 2 660 000 рублей (столько бы стоила сама квартира при ипотеке 18%).
Теперь необходимо задать несколько вопросов, ответы на которые вы должны сами найти:
1. Если средний размер заработной платы очень медленно увеличивается, а в некоторых категориях профессий длительное время остается на прежнем уровне (десятилетней давности), то при желании досрочно погасить ипотеку, у кого из заемщиков больше шансов это сделать: у того, кто взял кредит под 18% годовых, или у того, кто взял ипотеку под 3% (или вообще под 0,1%) годовых?
2. Выгодно ли банкам увеличение размера ипотечной ставки (с 3% до 18% в год), если их основной заработок в настоящее время зависит от кредитования самих застройщиков (так как долевое участие теперь запрещено, и только банки могут кредитовать строительные компании, и все расчеты происходят через эксроу-счета), и чем выше конечная цена квартиры – тем большая сумма банковской прибыли в ней заложена (так как, по сути, застройщики перекладывают банковские издержки в конечную стоимость квадратного метра)?
3. Выгодно ли банкам выдавать ипотеку не под 13%, а под 0,1% годовых, если при этом цена квартиры увеличивается в 3 раза, и также увеличивается размер участия банка в конечной стоимости квадратного метра (смотрите обоснование в п.2)?
4. Если в случае с кредитованием покупки квартиры под 18% в дальнейшем вы сможете рефинансировать ипотеку и снизить ставку, скажем, до 9% годовых (уменьшив тем самым свой ежемесячный платеж с 30 000 рублей до 16 100 рублей и облегчив себе жизнь), сможете ли вы рефинансировать ипотеку по какой-либо иной программе в ином банке, если ранее вы брали кредит на покупку квартиры под 0,1%? Какой-то банк сможет предложить вам более выгодные условия, например, 0,09%, и это существенно сможет на что-то повлиять?
5. Ежегодный размер страхования недвижимости и страхование жизни заемщика (а зачастую, это обязательное требование банков, продающих страховые программы через свои дочерние компании) напрямую зависит от стоимости квартиры и от размера выданного ипотечного кредита. Знаете ли вы, что при стремительном росте цены квартиры (и суммы ипотеки) также стремительно растут расходы на ежегодное страхование? И сели при цене квартиры 2 500 000 рублей ежегодная страховка оценивается примерно в 10 000 рублей, то при цене 13 300 000 рублей размер страхового взноса может увеличиться до 50 000 рублей. Умножьте эту сумму на срок кредитования и разделите пополам (так как сумма страховки постепенно будет уменьшаться и скатится до 0), вы получите дополнительные 1 500 000 рублей страховых расходов.
Если вы сможете найти для себя ответы на поставленные вопросы, то, возможно, вы задумаетесь о том, выгодно ли для вас лично снижение процентной ставки по ипотеке, которое приводит только к безумному росту цен и росту совокупных расходов. Что может произойти в длительной перспективе, если вы приобрели квартиру на пике цен при очень низких ипотечных ставках (например, при 3% годовых, но в результате длительной стагнации цены на квартиры пошли вниз, так как при ставке 13% годовых и вашей цене 8 900 000 рублей (смотрите данные графиков) размер ежемесячного ипотечного платежа должен быть равен 78 760 рублей (при тех же зарплатах в стране 60 000 рублей в месяц и требованиях банков рассматривать кредитную нагрузку не более 30 000 рублей от данной зарплаты)?
Но почему все-таки большинство из нас ТАК МЕЧТАЮТ О НИЗКОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКЕ?
Может быть, просто потому, что многие не задумываются об этом и не хотят считать свои расходы?
(1).jpg "Какая ипотека лучше: 3, 8, 13 или 18% годовых? Аналитика недвижимости. Покупаем квартиру, аналитика рынка недвижимости")
Как определить среднюю рыночную стоимость квартиры в любом городе России, если известна только ипотечная ставка и более-менее известен средний размер заработной платы в данном городе?
Ответ на данный вопрос можно также найти из приведенного выше графика. Если, например, средняя заработная плата в городе (или в регионе) находится в пределах 50 000 рублей, а максимально допустимая при этом кредитная нагрузка определяется банками в районе 30 000 рублей (60% от зарплаты), то при ипотечных ставках от 8% до 13% годовых цена на типовую квартиру (самый распространенный тип) будет находиться в диапазоне от 3,4 млн. рублей до 5,125 млн. рублей (с поправками на локацию, этаж, этажность дома, наличие лифта, отделку и т.д.).
Если же в городе (например, в Москве) средний размер з/пл. около 100 000 рублей, то максимальный платеж по ипотеке, допустимый банками при ипотечных ставках от 8% до 13% годовых, будет в пределах 60 000 рублей (также 60% долговая нагрузка), соответственно стоимость массового типа квартиры будет находиться в диапазоне от 6,8 млн. рублей до 10,25 млн. рублей (также в зависимости от сопутствующих характеристик самого жилья и его локации).
Не верите, проверьте расчеты сами на любом ипотечном калькуляторе.
Роман Афанасьев, специально для wiahome.com
#инвестиции
.jpg "Бесплатное размещение вашей недвижимости на WiaHome.com")
Читайте также:
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Что такое кондоминиум - Изучаем недвижимость / аналитика от WiaHome.com
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Изучаем недвижимость /Рынок Новосибирска, Красноярска, Кемерово и не только Россияне скупают новостройки (КОНДОМИНИУМЫ) на Пхукете (Тайланд) / продажа квартир, аналитика рынка недвижимости
2024: Вперед, в прошлое! Продажа квартир в новостройках – кризис, раздутый пузырь или все идет по ГосПлану? Анализ рынка недвижимости
После небывалого бума с продажами квартир в новых домах в России в 2022-2023 годах, связанных с разного рода ипотечными программами господдержки, и после резкого замедления продаж в 2024 году у всех участников рынка недвижимости невольно возникает вопрос: а что это было, очередной раздутый пузырь, новый виток кризиса или все нормально, так и должно быть, и в правительстве страны что-нибудь обязательно придумают, чтобы и дальше стимулировать потребительский спрос?
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2024? Перспективы рынка аренды и продажи.
Коммерческую недвижимость опытные инвесторы всегда сравнивают с депозитными вкладами. Однако в отличие от вкладов, здания и помещения всегда имели одно отличие – со временем стоимость самих объектов могла вырасти, в то время как денежные вклады не защищены от инфляционных потерь.
Каким будет рынок коммерческой недвижимости в 2020-24 г
О том, что рынок недвижимости периодически трясет в силу разного рода внутренних ограничений и законодательных актов, распространяться не буду, это явление незыблемое, и в каждое время принимаются те или иные разрешительные или запретительные законы. Рассмотрим более глобальные явления.
Пузыри недвижимости, или почему растут цены
Что может быть проще покупки квартиры или иной недвижимости. Однако почему так много людей не научились зарабатывать на сделках? Быть может, всему виной пузыри на рынке недвижимости, например, ипотечные? Или дело обстоит несколько иначе?
Антиутопия или прогноз рынка недвижимости в России на 2022г
Прогноз рынка жилой и коммерческой недвижимости в России на 2022 год. Покупать или продавать - решать вам. Мы лишь приводим оценку и свои собственные оценочные суждения, основанные на многолетнем опыте и многолетнем анализе рынка.
Бигмак, цена доллара и коммерческая недвижимость. Двойные стандарты оценки
в России последних лет сформировалась и прижилась некая двойная система подсчета различных показателей. По одной из них мы уверенно показываем рост и может гордиться собой (как, например, дешевой ценой Бигмака, “бесплатной” медициной и “доступной” ипотекой), по другой - в пересчете на количество Бигмаков, которое способен приобрести и употребить (ни на что больше не тратясь) среднестатистический малообеспеченный американец с пособием 1600 $ в месяц, мы явно проигрываем: 280 Бигмаков у американцев против 166 штук у россиян (при средней зарплате 25 000 рублей).
Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок
Цены на квартиры - откуда рост, или как ипотека стимулирует рынок. Аналитика рынка недвижимости от WiaHome.com
Охотники за квартирами, домами и помещениями или кто такие Флипперы
Есть люди, которые как никто иной знают местные рынки недвижимости и «кожей чувствуют», какие квартиры, дома и коммерческую недвижимость следует покупать, а что обходить стороной. Это ФЛИППЕРЫ - но часто они и сами не подозревают, что являются таковыми. - УЧИМСЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ И НАРАЩИВАТЬ КАПИТАЛ
.jpg "Онлайн оценка вашей недвижимости - БЕСПЛАТНО !")
Сборные стены из железобетона для высотных зданий - опыт из Великобритании
Если строительство ведется долго, то на первое место выступает стоимость привлеченных (инвестиционных) денежных средств #коммерческая недвижимость #строительство домов
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Новосибирск |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |