Анализ Европейского рынка жилой недвижимости - прогноз на 2026–2031 гг


Инвестиции
1322 1
20.02.2026



Анализ размера и доли европейского рынка жилой недвижимости — тенденции роста и прогноз на 2026–2031 гг

Вступление

 

Прежде чем вам погрузиться в отчет по рынку недвижимости в Европе (что там предпочитают покупать, как себя чувствует рынок, какие цели и прогнозы цен на будущее) пара слов о том, кто такие институциональные инвесторы, о которых будет упоминаться ниже.

 

Дело в том, что в силу дороговизны многих объектов недвижимости таких как: торговые и бизнес центры, гостиничные комплексы и дорогие апартаменты, обычным гражданам довольно сложно найти подходящий объект для покупки, тем более, если они хотят в дальнейшем получать с объекта недвижимости рентный доход. Для этого создаются Фонды Прямых Инвестиций в недвижимость (в России эта форма объединения называется ПИФ или ЗПИФ – закрытый или обычный паевой инвестиционный фонд в недвижимость). Эти фонды – профессиональные участники рынка недвижимости, которые привлекают средства вкладчиков (в обмен на паи в фонде или акции фонда) и в дальнейшем либо инвестируют большие средства в новые проекты для получения дохода от аренды, либо приобретают на фонд готовый объект. И этот объект не обязательно может быть торговым центром. Это может быть высотный многоквартирный дом, в котором все квартиры находятся в управлении фонда, фонда сдает квартиры в аренду, часть прибыли оставляет себе за работу, а часть отдает вкладчикам данном фонда.

 

В Европе (как и в США) фонды прямых инвестиций играют существенную роль на рынке недвижимости. В них работают экономисты, юристы, другие специалисты высочайшего класса, и их задача – просчитать все риски и возможные прибыли, прежде чем распоряжаться средствами частных вкладчиков. Иногда очень крупные фонды с многомиллиардными бюджетами (например, компания БлэкРок) инвестируют свои средства в менее крупные фонды. Сам европейский рынок открыт игрокам со всего мира: от Китая до США, поэтому перетоки денежных средств из фонда в фонд – это обычное явление, и китайская компания (фонд) может владеть крупным небоскребом в центре Лондона, при этом сами жители Лондона будут являться вкладчиками в этом фонде.

 

К сожалению, фонды прямых инвестиций в недвижимость на территории СНГ еще только появляются, и их роль на рынке пока незначительна, хотя перспектива именно за фондами.

 

 

Анализ европейского рынка жилой недвижимости от Mordor Intelligence

 

Объем европейского рынка жилой недвижимости в 2026 году составил 2,9 трлн долларов США, и прогнозируется, что к 2031 году он достигнет 3,8 трлн долларов США при среднегодовом темпе роста 5,88%. Сфера спроса отражает структурный дефицит предложения, задержку в выдаче разрешений и отсрочку начала строительства новых объектов, что продолжает сокращать уровень вакантных площадей в крупных городах. Требования по соблюдению энергетических норм в соответствии с Директивой (ЕС) 2024/1275 и национальные транспозиции влияют как на распределение капитала, так и на стратегии управления активами, особенно в сегменте многоквартирного жилья в городах.

 

Инвесторы продолжают переходить в жилой сектор, поскольку рост арендной платы опережает инфляцию в крупных мегаполисах, что обеспечивает предсказуемость доходов. Масштабирование проектов переоборудования офисных зданий в жилые для решения проблем, связанных с выбросами углерода и дефицитом предложения, а трансграничные инвестиции поддерживают устойчивость ликвидности

 

Основные выводы отчета

 

  • По типам недвижимости, виллы и частные дома занимали лидирующие позиции с долей выручки в 65% в 2025 году, в то время как прогнозируется рост рынка квартир и кондоминиумов на 6,14% в год до 2031 года.  
  • В ценовом сегменте на средний сегмент приходилось 46,00% рынка в 2025 году, а сегмент доступного жилья, по прогнозам, будет расти со среднегодовым темпом роста в 6,07% до 2031 года.  
  • Согласно бизнес-модели, на долю сделок купли-продажи в 2025 году приходилось 67,00%, а платформы для аренды, как ожидается, будут расти со среднегодовым темпом 6,24% до 2031 года.  
  • По типу продажи, на вторичные сделки пришлось 90% объема продаж в 2025 году, поскольку прогнозируется, что продажи новостроек на первичном рынке будут расти на 6,19% в год до 2031 года.  
  • В географическом разрезе на Германию приходилось 22,00% регионального объема в 2025 году, а Нидерланды являются самой быстрорастущей страной с прогнозируемым среднегодовым темпом роста в 6,32% в период с 2026 по 2031 год.

 

Тенденции и аналитика европейского рынка жилой недвижимости

 

Анализ влияния факторов

Водители

(~) % Влияние на прогноз среднегодового темпа роста

Географическая значимость

Хронология событий

Программа ЕС «Зеленый курс» стимулирует спрос на капитальный ремонт жилья во всем жилищном фонде.

+1,4%

Внедрение на уровне всего ЕС; сосредоточено в Германии, Франции, Нидерландах и Бельгии.

Долгосрочный (≥ 4 лет)

Резкий рост трансграничного притока частных инвестиций, ориентированных на европейские портфели проектов по строительству арендного жилья.

+1,2%

Великобритания, Германия, Нидерланды, Южная Европа (Испания, Италия, Португалия);

Среднесрочная перспектива (2-4 года)

Институциональный капитал переориентируется на специально построенные жилые комплексы для сдачи в аренду.

+1,1%

Панъевропейский; Великобритания, Германия

Среднесрочная перспектива (2-4 года)

Рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, стимулирует строительство многоквартирных домов в городских центрах.

+0,9%

Нидерланды – Рандстад, Франция, Иль-де-Франс, Испания – Мадрид/Барселона, Бельгия – Брюссель; крупные города с уровнем вакантных площадей менее 3%.

Среднесрочная перспектива (2-4 года)

Старение населения приводит к расширению строительства жилых комплексов для пожилых людей и учреждений по уходу в Германии и странах Северной Европы.

+0,7%

Германия, Швеция, Финляндия, Норвегия, Дания

Долгосрочный (≥ 4 лет)

Использование виз для цифровых кочевников стимулирует покупку второго жилья в Южной Европе.

+0,6%

Испания (Коста-дель-Соль, Балеарские острова, Валенсия), Португалия (Алгарве, Лиссабон), Греция (Афины, острова), Италия (Сицилия, Тоскана)

Краткосрочная перспектива (≤ 2 года)

 


 

Стимулирующие меры ЕС в рамках «Зеленого соглашения» ускоряют рост спроса на капитальный ремонт жилья во всем жилищном фонде.

 

Директива (ЕС) 2024/1275 требует от государств-членов сократить среднее потребление первичной энергии в жилых зданиях на 16% к 2030 году и на 20-22% к 2035 году по сравнению с базовым уровнем 2020 года, при этом не менее 55% сокращения должно быть достигнуто за счет 43% зданий с наихудшими показателями. Национальная политика сближается по мере приближения сроков транспозиции в мае 2026 года: французский указ о приличиях предусматривает поэтапную отмену низких классов энергоэффективности и грантовую поддержку через программу MaPrimeRénov'.

 

Нидерланды проводят консультации по минимальному энергетическому классу D для всех арендных домов к 2029 году, при поддержке субсидий до 15 000 евро на единицу жилья (16 200 долларов США) и бюджета в 126 миллионов евро до 2030 года (136,1 миллиона долларов США). В Германии с июня 2026 года в крупных городах вводится обязательное использование 65% возобновляемых источников тепла, а в Испании в рамках Национального плана реконструкции зданий планируется более существенное сокращение потребления энергии, чем предусмотрено базовым планом ЕС, за счет финансирования программы NextGenerationEU. Операторы платформ сообщают о потенциальном регулируемом повышении арендной платы и экономии на коммунальных услугах для арендаторов после модернизации, что также может привести к повышению арендных ставок.

 

 

Резкий рост трансграничного притока частных инвестиций, ориентированных на европейские портфели объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду.

 

В 2025 году на долю трансграничных инвесторов приходилось 45% сделок с жилой недвижимостью в Европе, чему способствовали британские, французские и шведские покупатели, а также растущие объемы инвестиций со стороны суверенных фондов Азиатско-Тихоокеанского региона и Ближнего Востока. Инвестиции сосредоточены на платформах строительства арендного жилья, которые предлагают масштаб, географическую диверсификацию и готовые к соблюдению требований Директивы об энергетической эффективности зданий. В январе 2025 года Partners Group приобрела Empira, добавив портфель проектов общей стоимостью 17 миллиардов долларов США, сосредоточенный на многоквартирном жилье в Германии и предназначенный для масштабной модернизации. Этот шаг благоприятствует вертикально интегрированным платформам, которые могут ограничить утечку чистой операционной прибыли за счет стандартизации операций. Финансирование многоквартирного жилья в Германии и потоки инвестиций в строительство арендного жилья в Великобритании усиливают сдвиг в сторону стратегий, ориентированных на доход от аренды, поскольку кредиторы предлагают самые высокие коэффициенты LTV для многоквартирного жилья.

 

Институциональный капитал переориентируется на создание специализированных арендных жилых комплексов.

 

Европейские инвесторы в операционную недвижимость планируют вложить 51 миллиард евро в течение трех лет в жилые объекты (55,1 миллиарда долларов США), поскольку в начале 2025 года сегмент жилья для пожилых людей впервые превзошел многоквартирные дома по популярности. За первые три квартала 2025 года количество домов престарелых выросло на 182% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля жилья для пожилых людей в общем объеме европейских инвестиций в недвижимость достигла рекордных 6%, а многоквартирные дома — 10,2%.

 

В Великобритании строительство арендного жилья выросло с менее чем 1000 единиц в 2004 году до почти 90 000 единиц два десятилетия спустя благодаря интегрированному проектированию и эксплуатации, что способствовало повышению качества строительства. Кредиторы продолжают отдавать приоритет многоквартирным домам, предлагая ипотечные кредиты с коэффициентом LTV от 60% до 65%, а законодательство Великобритании поддерживает профессиональных операторов в соответствии с меняющимися правилами аренды. Слияние компаний Aedifica и Cofinimmo в июне 2025 года создало крупнейший в Европе инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся на здравоохранении и жилье для пожилых людей, что демонстрирует ценность общеевропейского масштаба. 

 

Рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, стимулирует строительство многоквартирных домов в центральных районах городов.

 

В континентальной Европе растет спрос на частную аренду жилья, поскольку чистый прирост домохозяйств опережает чистый прирост жилья в ключевых городах, что приводит к самым высоким запланированным трехлетним инвестициям в многоквартирное жилье среди всех подсекторов жилищного строительства. В семи крупнейших городах Германии в первой половине 2025 года наблюдался рост арендной платы в годовом исчислении, в первую очередь в Лейпциге, чему способствовал рост средней запрашиваемой арендной платы в Берлине, поскольку тенденции в структуре домохозяйств увеличивают спрос на аренду в центральных районах, расположенных недалеко от работы и транспорта.

 

В Нидерландах ожидается инфляция арендной платы на уровне 4,8% в 2026 году после 8,8% в 2025 году, в то время как дефицит жилья и сделки с бывшей арендной недвижимостью по более низким средним ценам привлекают покупателей, приобретающих жилье впервые, на вторичном рынке. Напряженная ситуация на рынке аренды в крупных французских городах отражает низкий уровень вакантных площадей и дефицит строительства, что поддерживает спрос на компактные городские форматы. Операторы профессионализируют управление, чтобы сократить количество дней простоя и увеличить чистый операционный доход за счет услуг, как это видно на примере портфеля OnPlace в Италии. 

 

Анализ воздействия ограничений

Ограничения

(~) % Влияние на прогноз среднегодового темпа роста

Географическая значимость

Хронология событий

Повышение процентных ставок ЕЦБ увеличивает разрыв в доступности ипотечных кредитов.

-1,3%

В масштабах еврозоны 40-процентная доля доходов в Нидерландах, снижение соотношения цены покупки жилья к арендной плате в Германии и повышение барьеров для покупателей жилья впервые в Испании являются серьезными факторами риска.

Среднесрочная перспектива (2-4 года)

Ужесточение правил энергоэффективности зданий приводит к завышению капитальных затрат арендодателей.

-0,8%

Соответствие директиве EPBD 2024/1275 на уровне ЕС; острые случаи во Франции (запрет класса G в 2025 году, класса F к 2028 году), Нидерландах (маркировка D в 2029 году), Германии (класс E к 2033 году).

Долгосрочный (≥ 4 лет)

Застой в сфере заработной платы в Южной Европе ограничивает доступность жилья для тех, кто покупает его впервые.

-0,6%

Испания (250 тыс. новых домохозяйств против 132 тыс. виз), Италия, Греция, Португалия; рост заработной платы отстает от роста цен на 3-5 процентных пунктов.

Среднесрочная перспектива (2-4 года)

Границы городского развития ограничивают предложение незастроенных земель в центральных районах городов.

-0,4%

Амстердам, Мюнхен, Франкфурт, Париж, Стокгольм, Копенгаген; протоколы по азоту (Нидерланды), охрана культурного наследия, ограничения зонирования.

Долгосрочный (≥ 4 лет)

 

 

 

Повышение процентных ставок ЕЦБ приводит к увеличению разрыва в доступности ипотечных кредитов.

 

Ужесточение денежно-кредитной политики Европейского центрального банка привело к повышению процентных ставок до пика в 4,0% перед последующим смягчением, однако ставки по ипотечным кредитам остаются выше уровня 2020-2021 годов и ограничивают доступ к ипотеке для покупателей, приобретающих жилье впервые. В Нидерландах объем выданных ипотечных кредитов в третьем квартале 2025 года вырос на 21,8% до 44,70 млрд евро (48,3 млрд долларов США), однако расходы на жилье превысили 40% чистого дохода новых покупателей, несмотря на небольшое снижение ставки по десятилетней ипотеке до 3,76%.

 

В Испании в 2025 году было выдано более 500 000 ипотечных кредитов, и ожидается дальнейший рост продаж, но в девяти странах ЕС типичная сумма, покрываемая ипотечным кредитом, уже превышает 40% дохода. В Европе рост кредитования домохозяйств отстает от номинального ВВП, поскольку семьи восстанавливают резервы после того, как инфляция снизила показатели финансовых активов с 2020 года. В результате на европейском рынке жилой недвижимости наблюдается раздвоение: институциональные платформы аренды привлекают домохозяйства, которые не могут позволить себе собственное жилье, в то время как состоятельные покупатели полагаются на инвестиции в недвижимость или передачу прав собственности родственникам.

 

Ужесточение правил энергоэффективности приводит к завышению капитальных затрат арендодателя.

 

Правила ЕС требуют сокращения потребления первичной энергии на 16% к 2030 году и на 20-22% к 2035 году по сравнению с 2020 годом, при этом не менее 55% выгоды должно приходиться на дома с наихудшими показателями энергоэффективности, что ускоряет необходимость модернизации и капитальных затрат. Франция поэтапно ввела запреты на сдачу в аренду жилья с низким рейтингом энергоэффективности, в то время как Нидерланды продвигают минимальный уровень D для всех арендных объектов к 2029 году с субсидиями на единицу жилья до 15 000 евро (16 200 долларов США) и выделением 126 миллионов евро до 2030 года (136,1 миллиона долларов США).

 

Испания разрешает налоговые вычеты до 60% с ограничением в 9 000 евро на работы по повышению энергоэффективности зданий, которые часто не покрывают затраты, превышающие 20 000–40 000 евро на квартиру в городских зданиях. Европейская ассоциация тепловых насосов подчеркивает, что первоначальные затраты в размере от 12 000 до 20 000 евро на установку в многоквартирных домах остаются препятствием для мелких арендодателей, поскольку соотношение цен на электроэнергию и газ различается в зависимости от страны. Эти правила переводят объекты недвижимости от разрозненных собственников к институциональным платформам, которые могут обеспечить финансирование, договориться о оптовых закупках и получить доступ к программам ЕС по повышению энергоэффективности. 

 

Сегментный анализ

 

По типу недвижимости: несмотря на преобладание вилл, кондоминиумы привлекают институциональных инвесторов.

 

Виллы и частные дома занимали 65% от общего объема инвестиций в 2025 году, что является наибольшей долей на европейском рынке жилой недвижимости. Прогнозируется, что рынок квартир и кондоминиумов будет расти на 6,14% в год до 2031 года, поскольку инвесторы переходят к масштабируемому городскому многоквартирному жилью, соответствующему требованиям Директивы ЕС о недвижимости (EPBD). Динамика арендной платы в крупных городах подчеркивает привлекательность многоквартирного жилья: средняя запрашиваемая арендная плата в Берлине составляет 19,23 евро за квадратный метр (в долларах США, если применимо), а доходность в ключевых городах обеспечивает стабильный доход на протяжении всего цикла.

 

Кредиторы отдают предпочтение многоквартирному жилью, предлагая сравнительно более высокие допустимые диапазоны LTV для элитных объектов, что способствует финансированию крупных проектов. Эти условия усиливают привлекательность профессионально управляемого многоквартирного жилья на европейском рынке жилой недвижимости.

Отдельно стоящие и сблокированные дома продолжают пользоваться преимуществами, обусловленными предпочтениями в отношении площади и спросом со стороны пригородов, однако энергетические маркировки и затраты на модернизацию влияют на оценку и ликвидность. Премии за энергоэффективные дома в Германии и Нидерландах подчеркивают, как экономия на эксплуатационных расходах, регулирование арендной платы и энергетические субсидии влияют на ценообразование.

 

Поскольку европейская индустрия жилой недвижимости переходит к правилам строительства с нулевым уровнем выбросов для новых построек к 2030 году, ожидается, что больше капитала будет направлено на активы, которые смогут соответствовать будущим стандартам при умеренных капиталовложениях. Поток сделок в Германии и предпочтение кредиторов многоквартирным домам, наряду с ростом операционных возможностей в портфелях континентальных компаний, поддерживают перспективы роста этого сегмента.

 

По ценовым категориям: Доступный ценовой сегмент набирает обороты благодаря благоприятным политическим факторам, несмотря на давление со стороны среднего сегмента рынка.

 

В 2025 году на средний ценовой сегмент приходилось 46% рынка, и он остается крупнейшим сегментом жилья, доступного для сделок, на европейском рынке жилой недвижимости. Ожидается, что сегмент доступного жилья будет расти на 6,07% в год, поскольку правительства и институциональные партнеры стремятся к развитию доступного жилья для работающего населения с помощью целенаправленной политики и платформенных стратегий. Изменения в политике Нидерландов расширяют регулирование арендного жилья среднего сегмента и влияют на ценообразование, в то время как субсидии на модернизацию энергосистем помогают сохранить доступность жилья в рамках регулируемых норм. Распределяющие капитал лица продолжают рассматривать доступное жилье как способ поддержки долгосрочных экономических результатов и устойчивости на протяжении циклов.

 

Нидерланды являются наглядным примером того, как регулирование и стимулы формируют средний сегмент рынка недвижимости, от требований к маркировке до формул ценообразования арендной платы. Во Франции расширение беспроцентных кредитов и снижение ипотечных ставок поддерживают покупателей, приобретающих жилье впервые, в основных ценовых сегментах, что способствует стабилизации спроса.

В Германии пилотные проекты по упрощению строительных стандартов призваны снизить издержки на производство доступного жилья, а в Испании программы защиты арендной платы увеличивают предложение жилья по ограниченным ценам для балансировки проблемных зон. Эти политические тенденции благоприятствуют операторам с большим масштабом деятельности и опытом в области устойчивого развития на европейском рынке жилой недвижимости.

 

Бизнес-модель: платформы аренды опережают продажи на фоне роста арендного рынка и ужесточения регулирования.

 

На долю сделок по модели продаж пришлось 67,00% от общего объема в 2025 году, что составляет доминирующую долю на европейском рынке жилой недвижимости. Прогнозируется, что арендные платформы будут расти на 6,24% в год до 2031 года, поскольку расширяется поколение арендаторов, а институциональные инвесторы делают акцент на предсказуемом доходе и диверсификации. Строительство арендного жилья входит в 32% инвестиционных планов институциональных инвесторов в жилом секторе, и инвесторы ожидают высокой доходности от многоквартирного жилья без учета заемных средств в среднесрочной перспективе. Ведущие операторы также цифровизируют управление, что повышает эффективность и способствует росту чистого операционного дохода за счет улучшения процессов аренды и мониторинга энергопотребления.

 

Объемы продаж остаются высокими на рынках с улучшенными условиями доступности жилья и благоприятными тенденциями процентных ставок, как это наблюдалось в Испании и Франции, вплоть до 2026 года. Финансирование строительства арендного жилья в Великобритании оставалось активным в 2025 году, несмотря на отставание темпов начала строительства, чему способствовал большой портфель разрешенных к строительству домов, ожидающих открытия. В европейской индустрии жилой недвижимости стратегии аренды и продаж теперь сосуществуют на одной платформе, поскольку застройщики балансируют риски и спрос.

 

 

Способ продажи: Первичная выгода от соблюдения требований законодательства, несмотря на вторичную блокировку.

 

На вторичные продажи приходилось 90% сделок 2025 года, что отражает долю существующего жилья и распространенность неоптимальных показателей энергоэффективности в домах, построенных в прошлом, по всей Европе. Прогнозируется, что объем первичных сделок с новостройками будет расти на 6,19% в год до 2031 года, чему способствуют упрощенные процедуры согласования и четкие стандарты нулевого уровня выбросов для новых домов с 2030 года. Во Франции цикл продаж нового жилья остается более медленным после изменений в налоговом режиме для инвесторов, в то время как в Испании ожидается увеличение числа начатых строительных проектов по мере улучшения условий финансирования.

Динамика цен на существующее жилье в Германии и Нидерландах показывает, как потенциал модернизации и скидки по сравнению с новыми домами поддерживают ликвидность на вторичном рынке. Национальные правила, расширяющие возможности ипотечного кредитования для энергосберегающих работ, подталкивают покупателей либо к строительству новых домов, соответствующих требованиям законодательства, либо к модернизации старых домов с целью повышения их стоимости. Поскольку темпы выдачи разрешений остаются ниже желаемых, предложение на первичном рынке будет постепенно расти, и европейский рынок жилой недвижимости будет по-прежнему в значительной степени полагаться на вторичный рынок для большинства сделок.

 

Географический анализ

 

В 2025 году на Германию приходилось 22,00% регионального объема, что является крупнейшей национальной долей на европейском рынке жилой недвижимости, чему способствовали сохраняющийся дефицит предложения и жесткие условия аренды в городах. Рост арендной платы в семи крупнейших городах в начале 2025 года опережал инфляцию, в то время как стоимость строительства за квадратный метр оставалась высокой, что ограничивало ввод в эксплуатацию новых объектов. Интерес инвесторов к многоквартирному жилью оставался стабильным, а опросы кредиторов показали благоприятные показатели LTV для элитной жилой недвижимости, что поддерживало поток сделок в 2025 году. Внедрение в Германии Директивы об охране окружающей среды (EPBD), включая правила устойчивого отопления и распределение затрат на выбросы CO2, меняет планы капитальных затрат арендодателей и распределение затрат между арендаторами. Крупные платформы, такие как Vonovia, сообщали о стабильном росте арендной платы и продолжающемся начале строительства, даже несмотря на то, что фондовый рынок оценивал портфель со скидкой к чистой стоимости активов.

 

Прогнозируется, что рост цен замедлится в 2026 году после сильного роста в 2025 году, с последующим ускорением по мере сохранения структурного дефицита и увеличения кредитных возможностей наряду с ростом заработной платы. Количество разрешений на строительство сократилось в 2025 году из-за экологических и сетевых ограничений, а количество завершенных объектов в 2024 году осталось ниже целевого показателя в 100 000, что ужесточает прогноз и поддерживает рост арендной платы. Регуляторные изменения снизили налог на передачу прав собственности на инвестиционную недвижимость с 2026 года, увеличили льготу для покупателей, приобретающих жилье впервые, и расширили потолок гарантий по ипотечным кредитам для поддержки спроса. Субсидии на модернизацию энергосистем арендного жилья дополнительно стимулируют капиталовложения в модернизацию, что повлияет на европейский рынок жилой недвижимости в этом десятилетии.

В Испании до конца 2025 года наблюдался двузначный рост цен, количество сделок превысило 700 000, а прогнозы на 2026 год указывают на увеличение продаж и стабильный объем ипотечного кредитования. Большой накопленный дефицит и ограниченное количество одобренных заявок по сравнению с предполагаемыми потребностями оказывают давление на цены и арендную плату в основных мегаполисах.

 

Валовая доходность выросла по сравнению с концом 2024 года, и ожидается дальнейший рост арендной платы в 2026 году, в то время как национальные и местные меры контроля пытаются смягчить напряженность в зонах конфликта. Во Франции происходит стабилизация после длительной коррекции цен, чему способствуют более низкие ипотечные ставки и расширенная программа беспроцентных кредитов для покупателей, приобретающих жилье впервые. Изменения в политике Великобритании в 2025–2026 годах трансформируют частную аренду, освобождая при этом частные квартиры и квартиры в многоквартирных домах от некоторых ограничений, что способствует росту профессиональных платформ по мере вступления в силу новых правил.

 

Конкурентная среда

 

Европейский рынок жилой недвижимости отличается умеренной конкуренцией. На европейском рынке жилой недвижимости представлены как крупные интегрированные платформы, так и широкий круг частных арендодателей, что приводит к умеренной концентрации и разнообразию операционных моделей в разных регионах. Цифровизация в настоящее время является ключевым фактором повышения эффективности работы, что видно на примере платформ, централизующих сдачу в аренду, техническое обслуживание и управление энергопотреблением для увеличения чистого операционного дохода. Планы устойчивого развития и стремление к нулевым выбросам являются ключевыми факторами для обеспечения устойчивости портфелей в будущем, и ведущие арендодатели выделяют многолетние капитальные вложения для ускорения перехода. Трансграничный капитал составлял значительную долю активности, а общеевропейские операторы получили преимущества в оценке за счет масштаба и последовательных протоколов ESG.

 

В 2025–2026 годах продолжились стратегические слияния и поглощения, а также создание новых платформ. В январе 2025 года Partners Group приобрела Empira Group, что добавило крупный портфель проектов развития и значительные возможности по модернизации, ориентированные на Германию. В июне 2025 года Aedifica и Cofinimmo договорились о слиянии, создав ведущий европейский REIT, специализирующийся на здравоохранении и жилье для пожилых людей. Позже в 2025 году консорциум во главе с британским пенсионным фондом приобрел PRS REIT, что свидетельствует об интересе институциональных инвесторов к масштабному инвестированию в арендное жилье для одной семьи.

 

В сегменте специализированного жилья продолжалось формирование и развитие капитала. Инвестиции в жилье под аренду в Великобритании оставались стабильными в течение первых трех кварталов 2025 года, при этом преобладали инвестиции в развитие. В Шотландии в 2025 году были введены исключения для жилья под аренду и студенческого жилья, не подпадающего под действие законодательства о регулировании арендной платы, что, как ожидается, увеличит объемы строительства в 2026 году. На нескольких рынках были приняты меры по поддержке переоборудования и ускорению получения разрешений, а Германия объявила о программе переоборудования на 2026 год с использованием субсидированного финансирования без ограничений арендной платы, с целью более быстрого строительства жилья в дефицитных сегментах.

 

Лидеры европейской индустрии жилой недвижимости

1.     Воновия SE

2.     LEG Immobilien AG

3.     Хаймстаден Бостад АБ

4.     TAG Immobilien AG

5.     Grand City Properties SA

6.     *Примечание: Список основных игроков представлен в произвольном порядке.

 

Последние отраслевые разработки

  • Январь 2026 г.: Partners Group завершила приобретение Empira Group, вертикально интегрированной немецкой платформы в сфере жилой недвижимости, управляющей портфелем проектов общей стоимостью 17 миллиардов долларов США. Это позволит покупателю осуществлять масштабные проекты по повышению энергоэффективности жилых зданий в условиях внедрения Германией директивы об энергетической эффективности зданий, требующей от жилого фонда снижения потребления первичной энергии на 16% к 2030 году и на 20-22% к 2035 году по сравнению с базовыми показателями 2020 года. Исторические показатели платформы демонстрируют среднегодовой темп роста арендного дохода на уровне 3,8% в период с 2019 по 2025 год.

  • Декабрь 2025 года: Европейская комиссия объявила о своем первом в истории плане по решению проблемы нехватки доступного жилья, разработав к концу 2026 года законодательство, регулирующее краткосрочную аренду жилья через такие платформы, как Airbnb и Booking.com, обеспечивающее местным властям правовую определенность для внедрения обоснованных и соразмерных мер, таких как ограничение количества ночей аренды в районах с дефицитом жилья, а также объявив о выделении 375 миллиардов долларов США инвестиций от европейских государственных и региональных банков до 2029 года на финансирование социального и доступного жилья.

  • Ноябрь 2025 года: Правительство Нидерландов начало общественные консультации по минимальным требованиям к энергоэффективности, обязывающим арендное жилье соответствовать энергетическому стандарту D к 1 января 2029 года. При этом частные арендодатели имеют право на субсидию в размере до 15 000 евро за единицу жилья (сумма в долларах США указана в скобках, если применяется) в рамках программы Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen, финансируемой в размере 126 миллионов евро до 2030 года.

  • Октябрь 2025 года: Германия приняла закон «Баутурбо», разрешающий муниципалитетам отступать от строительных норм в течение пяти лет для снижения затрат и ускорения создания доступного жилья, поскольку федеральное правительство сталкивается со сценарием, при котором количество разрешений на строительство сократится до 215 900 единиц в 2024 году, а в первом полугодии 2025 года их число составит около 110 000 единиц, несмотря на рост на 2,9% в годовом исчислении.


Содержание отчета по европейской индустрии жилой недвижимости

1. Введение

  • 1.1 Предположения исследования и определение рынка
  • 1.2 Область исследования

2. Методология исследования

3. Краткое изложение основных положений

4. Анализ рынка и его динамика

  • 4.1 Обзор рынка
  • 4.2 Тенденции на рынке жилой недвижимости — социально-экономические и демографические данные
  • 4.3 Государственные инициативы и нормативно-правовые аспекты сектора жилой недвижимости
  • 4.4. Акцент на технологических инновациях, стартапах и PropTech в сфере недвижимости.
  • 4.5 Анализ доходности от аренды в жилом сегменте
  • 4.6 Динамика кредитования недвижимости
  • 4.7 Анализ мер поддержки доступного жилья, предоставляемых правительством и государственно-частными партнерствами
  • 4.8 Факторы, влияющие на рынок
    • 4.8.1 Резкий рост трансграничного притока частных инвестиций, ориентированных на европейские портфели инвестиций в арендное жилье.
    • 4.8.2. Стимулы «Зеленого соглашения» ЕС ускоряют спрос на капитальный ремонт жилья.
    • 4.8.3 Рост числа домохозяйств, состоящих из одного человека, способствует увеличению количества многоквартирных домов в городских центрах
    • 4.8.4. Распространение виз для цифровых кочевников стимулирует покупку второго жилья в Южной Европе.
    • 4.8.5 Переориентация институционального капитала на специально построенные жилые комплексы для сдачи в аренду
    • 4.8.6 Старение населения приводит к расширению строительства жилых комплексов для пожилых людей и учреждений по уходу в Германии и странах Северной Европы.
  • 4.9 Ограничения рынка
    • 4.9.1 Повышение процентных ставок ЕЦБ увеличивает разрыв в доступности ипотечных кредитов
    • 4.9.2 Ужесточение правил EPC приводит к завышению капитальных затрат арендодателя.
    • 4.9.3. Стагнация заработной платы в Южной Европе ограничивает доступность жилья для тех, кто покупает его впервые.
    • 4.9.4 Границы городского роста, ограничивающие предложение незастроенных земель в центральных городах
  • 4.10 Анализ стоимости/цепочки поставок
    • 4.10.1 Обзор
    • 4.10.2 Девелоперы и подрядчики в сфере недвижимости — ключевые количественные и качественные показатели
    • 4.10.3 Брокеры и агенты по недвижимости — ключевые количественные и качественные показатели
    • 4.10.4 Компании по управлению недвижимостью — ключевые количественные и качественные показатели
    • 4.10.5 Анализ консультационных услуг по оценке и других услуг в сфере недвижимости
    • 4.10.6 Состояние отрасли строительных материалов и партнерские отношения с ключевыми застройщиками
    • 4.10.7 Анализ ключевых стратегических инвесторов/покупателей недвижимости на рынке
  • 4.11 Пять сил Портера
    • 4.11.1 Угроза появления новых участников рынка
    • 4.11.2 Переговорная сила поставщиков
    • 4.11.3 Переговорная сила покупателей
    • 4.11.4 Угроза со стороны заменителей
    • 4.11.5 Соперничество в отрасли

5. Размер рынка и прогнозы роста (стоимость, USD)

  • 5.1 Продажи
  • 5.2 Аренда

6. Размер модели продаж и прогнозы роста (стоимость, USD)

  • 6.1 По типу недвижимости
    • 6.1.1 Квартиры и кондоминиумы
    • 6.1.2 Виллы и частные дома
  • 6.2 По ценовому диапазону
    • 6.2.1 Доступный
    • 6.2.2 Средний рынок
    • 6.2.3 Роскошь
  • 6.3 Способом продажи
    • 6.3.1 Основной (новое строительство)
    • 6.3.2 Вторичная продажа (перепродажа существующего жилья)
  • 6.4 По странам
    • 6.4.1 Германия
    • 6.4.2 Соединенное Королевство
    • 6.4.3 Франция
    • 6.4.4 Испания
    • 6.4.5 Италия
    • 6.4.6 Нидерланды
    • 6.4.7 Швеция
    • 6.4.8 Дания
    • 6.4.9 Норвегия
    • 6.4.10 Остальная Европа

7. Конкурентная среда

  • 7.1 Концентрация рынка
  • 7.2 Стратегические шаги
  • 7.3 Анализ доли рынка
  • 7.4 Профили компаний {(включает глобальный обзор, обзор рынка, основные сегменты, финансовые показатели (по мере доступности), стратегическую информацию, рыночный рейтинг/долю ключевых компаний, продукты и услуги, а также последние разработки)}
    • 7.4.1 Воновия SE
    • 7.4.2 LEG Immobilien SE
    • 7.4.3 Хаймстаден Бостад АБ
    • 7.4.4 TAG Immobilien AG
    • 7.4.5 Grand City Properties SA
    • 7.4.6 Akelius Residential Property AB
    • 7.4.7 Grainger plc
    • 7.4.8 Ковивио
    • 7.4.9 Fastighets AB Balder
    • 7.4.10 Корпорация SATO
    • 7.4.11 Greystar Europe
    • 7.4.12 Aedas Homes (Испания)
    • 7.4.13 Neinor Homes (Испания)
    • 7.4.14 Barratt Developments plc
    • 7.4.15 Taylor Wimpey plc
    • 7.4.16 Persimmon plc
    • 7.4.17 Bouygues Immobilier
    • 7.4.18 Нексити
    • 7.4.19 JM AB
    • 7.4.20 Бонава АБ
    • 7.4.21 Skanska Residential Development Europe
    • 7.4.22 Hines Europe (Living/BTR)

8. Рыночные возможности и перспективы на будущее

  • 8.1 Оценка незаполненных ниш и неудовлетворенных потребностей

 

Структура методологии исследования и объем отчета

 

Определения рынка и основные области охвата

В нашем исследовании европейский рынок жилой недвижимости рассматривается как общая годовая экономическая стоимость земли и зданий, предназначенных для жилых домов, вилл, квартир, кондоминиумов, а также доход от аренды, выраженный в долларах США текущего года. В исследование включены первичные, вторичные и профессионально управляемые сделки по аренде в странах ЕС-27, Великобритании, странах ЕФТА и ключевых микрогосударствах, что позволяет получить общерегиональное представление, соответствующее официальным данным земельного кадастра.

Исключения из сферы действия: студенческие общежития, туристические объекты размещения, дома престарелых и объекты таймшера не входят в это определение.

 

Источник: https://www.mordorintelligence.com

 

Советуем почитать:

 

 

Почему выросли цены на квартиры в 2023 – 2024 – анализ рынка недвижимости, 2026 - разбираем рынок новостроек, продажи

 

Анализ Рынка недвижимости Турции – Большой РАЗБОР что и где купить в 2026 г – Аналитика, квартиры, коммерческая недвижимость - аренда

 
Анализ размера и доли рынка жилой недвижимости США, квартиры, новостройки — тенденции роста и прогноз / 2026–2031 гг.
Аналитика рынка недвижимости, продажа и аренда

 



 

Последствия дела Долиной - Как приобрести недвижимость и не остаться ни с чем

Среди риэлторов есть мнение, что в "деле Долиной" присутствовало некое третье заинтересованное в расторжении сделки лицо, и ему было выгодно расторжение сделки, чтобы само оно получило возможность купить квартиру певицы, на что Долина могла согласиться и, понимая, что продаст квартиру дороже, сама инициировала расторжение сделки якобы под видом ввода в заблуждение. Это лишь гипотеза.

 

Новостройки в Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры.

Новостройки в Тайланде. Цены на квартиры ы Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры. Элитная недвижимость

 

 

Критерии, признаки элитной недвижимости. Классификация квартир. Покупать элитную квартиру или снимать в аренду

Прежде чем написать эту статью, в некотором смысле, подводящую итоги рассуждений многих авторов, хочется задать вопрос: как вы считаете, в вашем городе есть элитная недвижимость?

Уверен, что многие ответят положительно, независимо от того, проживаете ли вы в городе со 100 000 жителей, в полумиллионном городе, в крупном мегаполисе, или, напротив, в небольшом городке.

 

 

Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Рынок недвижимости России, квартиры в новостройках, аналитика вторичного рынка. Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Элитные квартиры Кемерово и не только

 


    Написать Сообщение
Вопросы и ответы

Написать собственнику

Вопросов ещё не было.


Ниже Вы можете оставить Публичный Комментарий и написать Ваше мнение
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)







Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Адрес: Россия, Кемерово
0-07
Профиль
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com

Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово







Поделиться
 Пользовательское соглашениеПравила WiaHome.ruВопросы и ответыВиоценка
 Каталог арендаторовПоиск агентовВсе новостиWiAction  АНАЛИТИКА  VIDEO

 ПРИЛОЖЕНИЕ WIAHOME App
 ВходРегистрация

Продажа

Мы в социальных сетях


Автор проекта WiaHome: Роман Афанасьев / Arhive Oldnew List [12984362-1952-892]
All rights reserved | © 2018 - WiaHome.com
Выбор города
Внимание
Разместить
Рубрики
Рубрики