Новостройки в Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры.
Новостройки в Тайланде. Почему не нужно спешить покупать новые квартиры.
Автор, Роман Афанасьев – Разумные Инвестиции Аналитическая компания, безжалостный эксперт рынка недвижимости, поживший в Азии за пределами РФ.
Вера – основа сделок
Не путать с религией.
В начале о самом важном: покупка недвижимости вне привычного для вас места длительного проживания (где вам понятны все цены) сравнима с путешествием на паруснике в открытом море. Если вам повезет с попутным ветром, то вы быстро доберётесь до нужного места, если подует встречный ветер, или если вы попадете в шторм, то дорога до места назначения покажется вам неимоверно долгой. Если же и ветер встречный, и шторм, и вдобавок штурману будет наплевать на сроки – то вы никогда не доплывете куда бы то ни было.
Застройщики любой страны (России, Испании, Турции, США, Тайланда и так далее) думают одинаково: они предлагают (продают) покупателям ОБЕЩАНИЯ построить недвижимость (чаще – квартиру, дом апартаменты, реже – нежилое помещение, коммерческую недвижимость) через определенный отрезок времени.
Расчеты их основаны на ценах прошлых лет, и это очень напоминает рынок акций: кажется, что нужно покупать только потому, что выбранная акция длительное время росла в цене. То есть, если что-то росло в цене, то цена должна расти непрерывно. Вопрос: почему все жители земли до сих пор НЕ миллионеры?
Предложение купить что-то в будущем по некой фиксированной цене в ожидании роста цены это самый обычный фьючерский контракт.
А покупка фьючерса под кредитные (заемные, ипотечные) средства, то есть покупка с плечом это один из самых рискованных рыночных инструментов – фьючерский контракт с плечом, в добавок с неопределенным сроком закрытия контракта (дата окончания строительства).
Представим картину: вы приходите в офис к застройщику, и он предлагает вам «верняк» - покупку фьючерского контракта на индекс американского (турецкого, испанского, российского, тайского…) рынка под некий процент с обещанием зафиксировать прибыль через три года. Уверен, у подавляющего большинства людей после такого предложения холод пробежит по спине и захочется бежать из этого офиса, сломя ноги.
Но почему, ведь индекс непрерывно рос последние несколько лет? И потом, «ВСЕ ПОКУПАЮТ».
А потому, что одним нажатием кнопки на любом смартфоне можно получить графики чего угодно, и вслед за ростом акций, индексов, фьючерсов обязательно следует коррекция рынка или вообще обвал цен.
Но рынок недвижимости это совсем не то же самое, что и рынок акций – так думает каждый человек.
Чем больше обещаний манны небесной, тем рискованней финансовый инструмент. Продажа новостроек под обещания застройщиков роста цен в БУДУЩЕМ это рискованный финансовый инструмент, мало чем отличающийся от фьючерских контрактов. На руках у вас после покупки «недвижимости» будут только подписанные бумаги с чьими-то обещаниями что-то когда-то построить и когда-то передать вам право на будущую недвижимость, то есть это фьючерский контракт, как ни крути.
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Рекомендация от WiaHome.ru
Мало того, если государству некой страны выгодно разогнать строительную отрасль (поддержать создание «рабочих мест» и т.д.), то оно предлагает обывателям хорошее (низкое) плечо, если рынок нужно тормознуть, то плечо вырастает до небес, отрезвляя рынок и делая строительство не выгодным для застройщиков. Таким образом, между вами и застройщиком появляется третья сторона, которая, контролируя плечо, контролирует весь строительный рынок.
Как вы представляете рост цен на вашу новую квартиру, которую вы получите через 3-4 года, если вы покупаете уже на пике цен, а плечо не выгодно для подавляющего числа участников рынка?
Иными словами: индикатором риска входа в любую сделку является высокое кредитное плечо, устанавливаемое государством.
Если вы думаете, что ваше единичная сделка «за наличку» остановит снежную лавину, несущуюся вниз с горы, то размер вашей сделки должен быть сопоставим с государственным денежными потоками, например, вы купили бы весь город Химки и создали местный дефицит жилья.
Но ведь некоторым застройщикам можно «верить», скажите вы, они надежные, проверенные временем. Они «сказали», что «текущая цена это дно рынка, и ей просто некуда идти, кроме как вверх».
Винни Пух тоже думал, что на воздушных шариках можно летать.
Вот именно наличием «веры» (репутации, опыта, мнений друзей…) отличается привычный для вас местный рынок, от рынка совершенно неизвестного, особенно от зарубежного. Если с местными застройщиками можно хоть как-то «договориться» (провести сделку по переуступке будущего права), то как быть с теми, кто живет за пределами вашей страны, играет по правилам другого государства, соблюдает иные законы, и где даже открыть счет в банке для иностранца не совсем простое дело?
А если нет веры, что тогда?
Помните? «Нельзя никому верить, даже мне» , - Борман.
Если нет веры, то нужно включить голову и не слушать мнений неизвестных или известных, но заинтересованных получить процент со сделки людей, которые вам советуют купить то-то или то-то, потому что «этот вариант точно вырастет в цене через пару лет».
Я всегда не понимал, почему выходцы из бывшего СССР (россияне, казахи, кыргызы, украинцы и прочие) склонны верить русскоговорящим менеджерам, продающих недвижимость в Турции, Тайланде, на Бали (Индонезия) и так далее. Верят они только на основании того, что их объединяет знание русского языка.
Помните фразу из к/ф «Брат-2» : «Мы – русские, не обманываем своих», и продал Даниле колымагу, которая развалилась через 500 км.
Все-таки Борман был прав: нельзя никому верить, и нужно снова включить голову.
Итак, если обещания что-то построить и получить некую прибыль в будущем это продажа фьючерского контракта на недвижимость (рискованный, но приемлемый финансовый инструмент), то покупка такого «фьючерса» за пределами, скажем, России, например, в Тайланде, это супер высоко рискованный фьючерс.
Разберем покупку квартиры в Тайланде, в популярном курортном городе Паттайя (Пхукет и Бангкок отличается только локациями, а планировки и суть сделок те же самые). Откинем туристическую сезонность, сложности в получении долгосрочных виз и незнание тайского (и даже английского) языка. Примем тайский бат, как родной рубль, но только с соотношением 1:3 (один бат равен трем рублям). Все примеры цен будем приводить в батах.
Поскольку автор этой статьи (то есть я) долгое время жил в Тае, то я своими ногами прошел по всем объектам, о которых пойдет речь и своими глазами видел их состояние.
Башня «Arom Wongamat» , 55-ти этажное здание с апартаментами в северной части Паттайи - свежий пример, куда до сих пор зазывают инвесторов со всех стран мира.
Башня Аром Вонгамат, Паттайя, Тайланд
Аром Вонгамат
Аром - пример типовой квартиры 47м"
Средняя стоимость 1 м2 на начало 2026г 240 000 – 250 000 бат. Если не торопиться, то можно найти квартиру по 226 000 бат/м2. Все квартиры продаются полностью меблированными, разумеется, с отделкой от дизайнеров. Ровно 3 года назад на стадии строительства 25-27 этажа квартиры продавались там по цене 225 000 бат, за привлечение покупателей мне предлагали 6% по безналичному расчету или 3% неофициально, то есть за наличные.
Самая ходовая площадь (2-комнатная студия) площадью 47 м2 обходилась счастливому покупателю в 10 575 000 бат (около 31 млн рублей). Моя премия составила бы 634 500 бат (или 18 661 $, или 1 903 500 рублей) и это с одной сделки. Даже если бы я потратил на обналичивание половину гонорара, то получил бы кругленькую сумму и это всего лишь с одной сделки. Зазывалам есть, ради чего попотеть, убеждая кого-то купить свеженькую квартиру на берегу Сиамского залива. Всего 4-5 сделок в год и можно заработать примерно 50 000 $ (после выплат всех расходов).
Застройщик зарабатывает, риелторы тоже, но что получил инвестор за 3 года владения, купив по 225 000 бат/м2?
Право собственности он получил в конце 2024г, год не получая доход от аренды. Аренда студии в среднем на пике сезона составляет 25 000 бат/месяц то есть максимум 300 000 бат/год. При цене покупки 10 575 000 бат срок окупаемости составит 35 лет (при этом расчете квартира должна непрерывно сдаваться в аренду, каждый месяц, без простоя по пиковым, сезонным ценам). Рентабельность инвестиций составляет 2,8% годовых. А ведь если квартира не сдается, собственник каждый месяц должен оплачивать услуги управляющей компании и нести все коммунальные платежи…
Башня «Ривьера Вонгамат», 43 и 40 этажа (2 корпуса).
Башни Ривьера Вонгамат, Паттайя, Тайланд
Хит 2022-2023 годов. Башни ввели в эксплуатацию в 2017г. Как они пережили период ковида в 2020? Говорят, что продажи шли с дисконтом 40-50%. В 2023 квартиры разлетались на «ура». Цены тогда были смехотворно низкими, какие-то 150 000 бат/м2, и все риелторы убеждали меня, что цена вырастет еще больше. На мой вопрос «а не составит ли новая башня Аром конкуренцию?» мне отвечали «конечно, нет!». В итоге в январе 2026 года квартиру в Ривьере (где шкуры медведей укрывают солидные кресла в бильярдной комнате) можно купить по 105 000 – 124 000 бат/м2. Только за 3 года инвесторы потеряли 16% от стоимости покупки.
Башня «Норт Пойнт Вонгамат», 54 этажа, дата ввода примерно 2010г.
Башня Норт Пойнт Вонгамат, Паттайя, Тайланд - очень красивый, современный немецкий проект,
лично был там внутри и смотрел квартиры, вид потрясающий, как и архитектура
Красивый фонтанчик перед въездом в паркинг - сто раз там проходил мимо
Холл
Пример интерьера квартиры (ремонту примерно 15лет).
Цена продаж в 2023г на уровне 150 000 - 170 000 бат/м2. Средняя цена продаж квартир в 2026г составляет 146 000 – 177 000 бат/м2. Цена зависит уже от свежести ремонта, так как зданию больше 15 лет. Цены не выросли, но и не упали. Никакого роста стоимости инвестиций. Поскольку цена входа ниже, чем у Аром, то при средней цене аренда студии 18 000 бат/мес доходность составляет около 4 % годовых, что уже больше похоже на реальность, и покупка хоть как-то может быть оправдана.
Башня «Скай Бич Вонгамат», 43 этажа, дата ввода примерно 2000г.
Башня Скай Бич Вонгамат, Паттайя, Тайланд - где-то там, возле бассейна бегал мой ребенок
Закат
Квартиры как стоили в 2023г по 70 000 бат/м2, так и стоят в 2026г. Кто-то пытается продать дороже по 90 000 – 100 000 бат/м2, но продажи эти длятся по несколько лет. Небольшая студия 53 м2 сдается в аренду по 12000 бат/мес. Доходность от сдачи в аренду примерно 4% годовых. Здание битком набито россиянами (как собственниками, так и арендаторами), так как на большой территории есть приятный бассейн, а в членах правления зданием есть выходец из России.
Четыре примера только из одной локации в Паттайе показывают, что максимум, что можно ожидать от покупки квартиры это арендный доход 4% годовых, при этом лучше владеть квартирой в здании старше 15-20 лет (после маркетинговой просадки и пика цен на стадии ввода в эксплуатацию). Цены на новостройки там только падают, если пересчитывать в доллары и не брать в расчет ковидные обвалы и последующий ажиотаж покупок «со дна рынка».
Если через 10 лет квартиры в башне Аром будут стоить хотя бы 150 000 бат/м2, то просадка составит более 25%, а ежегодный доход от аренды в 2,8% (или 28% за 10 лет) немного «успокоит» собственников, убеждая их еще немного подождать, ведь «вот-вот, уже скоро, цены снова вырастут…».
Не вырастут. Почему? Потому что те же самые застройщики будут возводить новые башни, продавая квартиры новым жителям земли по 225 000 – 250 000 бат/м2, потому что «старые квартиры покупать не выгодно, ведь они не вырастут в цене». Тут надо отдать должное застройщикам, которые говорят правду – старые квартиры действительно не вырастут в цене, как и квартиры самих застройщиков, которые после выдачи прав собственности тоже становятся «старыми». Только рядом с башней Аром есть две подготовленные строительные площадки под очередной «супер выгодный» проект.
Думаете, все еще дело в вере? Не тем риелторам доверились? Нужно найти СВОИХ?
Почему цены на квартиры в новостройках Тайланда после завершения строительства падают ?
Только пожив длительное время в Тайланде и пообщавшись с местными риелторами «на коротке», начинаешь понимать суть проблемы. Почему об этом не говорят русскоговорящие риелторы, находящиеся в Тае годами? Зачем? Процент от продаж новых квартир очень серьезный, продавать вторичку с тайскими собственниками сложно без знания языка, а вот реализовывать квартиры от русских собственников (когда они, наигравшись в инвестиции, решат продать) намного проще, ведь те же покупатели обратятся к тем же зазывалам, чтобы они помогли избавиться от тягостных квартир.
Кроме того, набрав солидную копилку квартир от русскоговорящих владельцев, риелторы сдают эти квартиры в аренду и получают ежемесячно 10% от месячной ставки. Если собственник решит не платить комиссию риелтору, то ему придется снова лететь в Тайланд и самому заниматься поиском арендаторов. Посуточно он сдать квартиры не сможет – это запрещено законодательством Тайланда, а ежемесячно пожалуйста. Вот тебе тайскоязычные интернет площадки, вперед и с песней… Поэтому «свой риелтор» в Тае дорогого стоит.
Так почему цены на квартиры в новостройках потом стремительно падают и останавливаются на неком среднерыночном уровне уже по вторичке?
Все дело в ограничении при продаже квартир в новых домах на уровне законодательства. Все риелторы знают, что иностранцы могут купить не более 49% от общего числа квартир в каждом новом здании. Оставшиеся 51% королевство оставляет на откуп местных тайцев. В Тайланде всего один крупный мегаполис с численностью населения около 12 млн человек. Вся остальная страна – большая деревня с локальными туристическими зонами, где полно иностранцев.
Всего в стране проживает 71 млн человек. Что-то инвестировать могут в основном хорошо обеспеченные жители Бангкока, причем самих тайцев в Бангкоке около 5-7 млн человек. Ежегодный приток туристов составляет от 20 до 40 млн человек, то есть на одного иностранца приходится два местных жителя. Если сравнить уровень дохода, то далеко не каждый таец зарабатывает столько, сколько получает самый бедный иностранный турист, посетивший Тайланд.
Защищая интересы тайских жителей на уровне законодательства, искусственным образом создается колоссальный перекос в кривой спроса и предложений. Количество иностранных покупателей недвижимости в Тайланде в десятки (а возможно, в сотни раз) больше, чем желающих из местных жителей.
Если строительство одного жилого комплекса занимает 3-5 лет, то ежегодно в той же Паттайе вводится в эксплуатацию не более 2-3 зданий по 400-500 квартир (допустим 1500 квартир в год). Если хотя бы 1% от 40 млн туристов решится купить квартиру в Паттайе, то на 1500 квартир придется 200 000 желающих. Если же 1% тайских жителей Бангкока решит купить те же 1500 квартир, то максимум таких желающих наберется 50 000 человек, при этом они не будут ограничиваться только туристическими регионами, а вполне могут прикупить недвижимость вблизи от университета в самом Бангкоке, чтобы дети могли спокойно учиться. То есть, перекос в соотношении тайский покупателей и иностранных инвесторов очень серьезный.
Все это приводит к тому, что существуют различные государственные программы поддержки жителей Тайланда, чтобы те не только покупали недвижимость на выгодных условиях, но и путешествовали по Тайланду и снимали номера в отелях по сниженным ценам. Если номер обходится иностранцу в сутки в 6000 бат, то таец, предъявив тай АйДи, снимет номер за полцены (в некоторых отелях скидка составляет 70%).
Покупатели недвижимости из числа местных жителей также получают скидку при покупке квартир, но уже в новостройках, ведь закон 49/51 не распространяется на вторичном рынке»! Один из тайских риелторов мне сказал, что цена в Аром Вонгамат для тайского гражданина в 2023г составляла примерно 150 000 бат/м2 (примерно такая же цена на готовые квартиры в соседнем здании Норт Пойт Вонгамат). И как только квартиры в новых зданиях получают зарегистрированных владельцев, тайские инвесторы (ребята из Бангкока) тут же начинают реализовывать свои квартиры, купленные с дисконтом на стадии строительства 25-30%.
Застройщик к тому времени свои объекты уже реализовал (ведь на 750 квартир из 1500 приходилось в десяток раз больше иностранных желающих), и тайские владельцы начинают конкурировать на вторичном рынке уже между собой. Если цена входа составляла 150 000 бат/м2, а цена застройщика была 225 000 бат/м2, то образуется колоссальный коридор прибыли, где все, что дороже хотя бы 155 000 – 160 000 бат/м2 это чистая прибыль тайцев. Важная деталь: если застройщик Аром продавал 250 квартир на протяжении 5 - 6 лет, то после ввода в эксплуатацию и регистрации первичного права собственности тайские инвесторы, купившие квартиры с дисконтом 25-30%, тут же вываливают на рынок готовые квартиры, пока интерес к ним не остыл (пока пироги очень горячие). Думаете тайцы платят налог на прибыль при продаже только что купленных квартир?
Считаете, что тайцы не знают, что такое двойные схемы и двойные договора? Серьезно?
В это же самое время иностранные инвесторы молча наблюдают, как падают цены на их уже вторичную недвижимость… Цена на квартиры в башне Аром Вонгамат 2024 года выпуска упадет, это неминуемо. Остановится она где-то на уровне 150 000 – 170 000 бат/м2, где-то лет через 5-7, вот тогда и нужно покупать там квартиры, чтобы получать хотя бы 4% годовых от арендного дохода.
Почему доход от аренды квартир в Тайланде не выше 4% в год?
Тайланд, как и любое другое современное государство с рыночной экономикой, ориентируется на ключевую банковскую ставку. При ставке 1,5% и депозитах 1-2% на долгосрочные вклады ставка 3-4% дохода от аренды квартир это очень-очень-очень выгодное предложение для местных состоятельных граждан.
При доходе от аренды квартир в курортных городах 7-10% (как обещают риелторы иностранным покупателям) тайские покупатели ВСЕ РАСКУПИЛИ БЫ САМИ!!!!
После чего цены взлетели ли бы до некоторых пиковых значений и остановились при рентабельности инвестиций снова в 3-4% годовых. Это аксиома рынка. Он регулируется автоматически.
Так что перед покупкой квартир в Тайланде зайдите в любой тайский банк, попросите показать ставки по депозитным вкладам (в основном я видел 1,5-2% в год, но только с тайским паспортом), откройте цены на квартиры в домах, которым по 10-15лет, и вы увидите реальную скучную квартиру в действительности.
Как и в вашем родном городе, чтобы найти что-то интересное по цене в чужом государстве, нужно очень глубоко изучить рынок, мониторить его и иметь наготове сумму, необходимую для срочной покупки.
Но и даже в этом случае всегда нужно понимать, как из этой покупки потом выходить: с дисконтом или с прибылью.
Спасибо, что дочитали до конца.
Вам может быть интересно:
Прежде чем написать эту статью, в некотором смысле, подводящую итоги рассуждений многих авторов, хочется задать вопрос: как вы считаете, в вашем городе есть элитная недвижимость?
Уверен, что многие ответят положительно, независимо от того, проживаете ли вы в городе со 100 000 жителей, в полумиллионном городе, в крупном мегаполисе, или, напротив, в небольшом городке.
Пузырь на рынке жилой недвижимости на рубеже 2025-2026/ Квартиры в новостройках, вторичный рынок.
Рынок недвижимости России, квартиры в новостройках, аналитика вторичного рынка. Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Элитные квартиры Кемерово и не только
Экономика РФ - возможен ли кризис? Анализ рынка на 2024 - 2029
Немного рекламы, которая могла бы быть ВАШЕЙ
Джером Пауэлл - глава ФРС о снижении ставок в 2024г - новости экономики 10.07.2024
TON – как отдельная экосистема
TON – как отдельная экосистема - что из себя представляет новая экосистема Павла Дурова, Телеграм
TON COIN - Несколько причин для роста стоимости монеты
Начнем с того, что TON это не собственность платформы Телеграм и не собственность самого Павла Дурова. Это действительно независимая монета, свободная обращаемая в сети.
Аренда квартир – прогноз на 2024. Что выгоднее - покупка или аренда
В ближайшие годы аренда квартир будет выгоднее, чем покупка, говорят многие риэлтерские компании. Можно выделить несколько причин, почему люди в 2024г больше предпочитают арендовать, чем покупать.
Успеха Стартапа Boxabl – почему Илон Маск приобрел дом 34 кв.м. Инвестиции в недвижимость
Компания Boxabl - создатель ультрасовременных складных домов , спроектированных так, чтобы их можно было отправлять по всему миру в коробке. Миссия Boxabl — значительно снизить стоимость владения жильем и сделать более высокие стандарты качества жилья более доступными для всех.
Борьба Binance и полиции Таиланда с Крипто-мошенниками / Тайская банковская карта заблокирована
В последнее время довольное большое число владельцев банковских карт Тайланда внезапно начали получать блокировку счетов. Очень часто блокировка наступает через 1-2 дня после перевода средств от торговли USDT на распространенных торговых площадках, таких как Binance, ByBit и других.
Мини квартиры в Японии по 20 м2 - социальная недвижимость. Как можно и как нельзя жить
Мини квартиры в Японии по 20 м2 - социальная недвижимость. Анализ Рынка. Как можно строить социальное жилье, или опыт, который не нужно повторять.
Инвестиции или Трейдинг? В чем отличие? Покупаем квартиру или шортим? Аналитика рынка недвижимости
Многие полагают, что купив недвижимость (хотя бы обычную квартиру, не говоря уже о коммерческой недвижимости), они уже автоматически становятся инвесторами.
НАШ ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ - ЧТОБЫ ВЫ НЕ ПРОПУСТИЛИ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Что такое кондоминиум - Изучаем недвижимость / аналитика от WiaHome.com
Кондоминиум или квартира – в чем отличие? Изучаем недвижимость /Рынок Новосибирска, Красноярска, Кемерово и не только Россияне скупают новостройки (КОНДОМИНИУМЫ) на Пхукете (Тайланд) / продажа квартир, аналитика рынка недвижимости
Какая ипотека лучше: 3, 8, 13 или 18% годовых? Аналитика недвижимости. Покупаем квартиру
Спрашивали ли вы себя: почему растут цены на квартиры, и причем тут ипотечное кредитование?
|
|
|
 |
Написать Сообщение |
(Все сообщения проходят проверку и при обнаружении не нормативной лексики будут удалены
ПРАВИЛА, КАСАЮЩИЕСЯ НЕНОРМАТИВНОЙ ЛЕКСИКИ)
|
Роман Афанасьев - Аналитика на WiaHome.com
Статус: Специалист в недвижимости Деятельность на рынке с 2007г. Адрес: Россия, Кемерово |
|
Статус: Специалист в недвижимости
Деятельность на рынке с 2007г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово
| Выбор города |
| Внимание |
| Разместить |
| Рубрики |