Оценка недвижимости: проблема или веский аргумент риелтора? ПРОДАВАТЬ, А НЕ ПРОБОВАТЬ ПРОДАВАТЬ! / Аналитика рынка / Кемерово


313 4
01.04.2019

Сколько раз вам приходилось слышать выражение «рыночная цена»? Кто-то решает продать квартиру или дом, смотрит на аналоги и принимает для себя некую цену в качестве приемлемой. Казалось бы, вполне стандартная и верная стратегия. Но почему тогда некоторые объекты недвижимости (а чаще большинство) продаются не только по несколько месяцев, а не находят покупателей годами? Если цена рыночная (то есть, адекватная), то почему объект не продается? Может ли ошибаться большинство продавцов? Риелторы, работающие на рынке много лет, меня поймут и ответят «Да, большинство владельцев может ошибаться!», но чаще всего риелторы придержат свое мнение при себе и вслух его высказывать не рискнут, чтобы не растерять клиентуру.

 

Давайте разберемся, в чем проблема!

 

Для имущества, у которого есть некоторая стандартизация и действующие производители, установить начальную стоимость (сразу после изготовления) и текущую (после эксплуатации) намного проще. Все мы знаем цену изготовителя автомобилей (цена в салоне). Она устанавливается производителем с учетом понесенных издержек на производство и желаемой (возможной) прибыли. Чем автомобилей завод производит больше, тем меньше затраты и меньше конечная цена. Дорогие автомобили или дешевые – принцип формирования цен от этого не меняется. Больше качественного труда и дорогих материалов – цена выше, меньше и проще – цена ниже. Автомобили с пробегом становятся дешевле в силу тающего ресурса эксплуатации. В конечном итоге машина с огромным пробегом практически полностью теряет свою первоначальную стоимость и превращается в груду ржавого металла (штучные и раритетные автомобили мы в категорию стандартной оценки не вносим). Владельцу, чтобы определить, сколько стоит его подержанный автомобиль, достаточно сравнить аналоги со схожим пробегом, и погрешность в определении оптимальной цены (цены продажи) будет ничтожной.


Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:

Если начать проводить аналогию с недвижимостью, то такой принцип формирования стоимости тут же трещит по швам и не выдерживает критики. С недвижимостью все иначе!

 

Начнем с оценки домов. Даже если некий застройщик построил сотню одинаковых домов, и сто человек приобрели дома, скажем, по десять миллионов рублей, то через некоторое время (например, через 10 лет) все сто домов (с отделкой или без нее) будут только снаружи одинаковыми. Внутри же все сто домов будут совершенно разными. Стандартизации во внутренней отделке нет. Каждый делал ремонт, как хотел и из чего хотел. Кто-то следил за домом лучше, а кто-то купил и десять лет не появлялся, от чего дом старел и ветшал на глазах, не зная о том, что такое отопление.  И если вскоре двадцать домов будут выставлены на продажу, то цены на них априори не должны быть одинаковыми.

Что происходит с продажами на самом деле? Двадцать человек (владельцев) смотрят друг на друга и приблизительно устанавливают цены на свои дома, даже не побывав в хотя бы одном из них! Двадцать человек смотрят на зачастую не качественные фотографии  соседних домов в интернете и принимают решение «Если дом соседа стоит 20 миллионов, то мой уж точно стоит дороже! Буду продавать за 25!». Другие продавцы думают совершенно идентично! И кто-то принимает решение «А мой дом тогда стоит 30 миллионов, так как на фото он самый лучший и красивый! Один фонтан в саду возле мангала чего стоит!». Кто-то устанавливает цену еще выше и так далее.

 

Объединяет всех этих 20 продавцов одно: они понятия не имеют, сколько действительно могут стоить их дома!

Я ужу вижу, как в меня полетели первый камень одного из продавцов. «Как это я не знаю, сколько стоит мой дом! 10 лет назад я в него вложил столько денег! Теперь он стоит 25 млн. рублей, не меньше!» Любой риелтор, непрерывно работающий на рынке и зная его тенденции, чуть ли не сходу может ответить: «Этот собственник точно ошибается и  миллионов на 8-10 завышает стоимость своего дома!». Многие риелторы на уровне интуиции выработали в себе умение чуть ли не сходу практически без ошибок формировать цену реализации любого объекта (речь только о профессионалах, а не о новичках). Но кто слушает риелтора? Никто! Каждый продавец (в силу разных причин: образования, осведомленности, властных качеств и пр.) ТОЧНО ЗНАЕТ ЦЕНУ НА СВОЙ ОБЪЕКТ. Риелторов никто не слушает – каждый владелец предпочитает в ходе продаж доказать, что он прав. «Утереть нос этому риелтору! Я ему докажу! Я покажу ему, кто на самом деле знаток!».


Владелец дома, пытающийся реализовать первый дом в своей жизни, хочет что-то доказать профессионалу, работающему с реализацией десятков домов (квартир, помещений) ежегодно!

Но чаще случается обратное, через пару лет, нахлебавшись безрезультативных  продаж, собственники все же прислушиваются к опытным риелторам и позволяют им взяться за работу. Два года среднестатистический владелец дома не понимает того, что он не продает, а учится формированию достоверной цены.

 Могут ли все владельцы домов ошибаться? ДА, МОГУТ!


Ошибаются они по самым разным причинам:

1.       Все дома разные (даже если стоят на одной улице и выглядят, как близнецы).

2.       У каждого дома разные участки и разные ландшафты: наклоны, изгибы, достоинства, недостатки.  Кто чего понасажал – только одному ему известно.

3.       Все дома по-разному ориентированы, имеют разные виды (у кого-то на дорогу, а у кого-то на лес). Ответьте: сколько стоит вид на море?! – кучу денег. Дом при этом совершенно ни при чем.

4.       На дома, построенные 10 лет назад, влияют цены домов, построенных недавно (рассматриваем только близнецов – для наглядности). Из-за того, что 10 лет назад в поселке было только 50 домов, а сейчас их понастроили больше 500, спрос на такие дома мог снизиться, цена у застройщика упасть, от чего цена и на ваш дом могла скатиться.
Так случилось в коттеджном поселке Лесная Поляна (г. Кемерово) – первые из собственников домов все еще не могут смириться с тем, что их дома стоят намного меньше, чем хотелось бы.

5.       Технологии в отделке. Отделка вашего дома обошлась вам в 10 миллионов (так как вы совершенно ничего не понимаете в ремонте и не умеете считать деньги) , а сосед – профессиональный строитель уложился в 5 миллионов и сделал ремонт не только дешевле, но и лучше. Сосед продаст свой дом. А вот вам придется помучаться, преодолевая психологический барьер и осознавая, что 5 миллионов вы закопали в переделку полов, стен и прочего.

 

Риелторы сталкиваются с подобными проблемами каждый день!

 Но при этом единственный их аргумент против мнения «профессионального владельца» заключается в  следующем:
«Поверьте, я много лет на рынке, Я ТОЧНО ЗНАЮ, СКОЛЬКО СТОИТ ВАШ ДОМ!». А теперь ответьте: сколько владельцев тут же признавали свое заблуждение и принимали вашу стоимость, как верную?

НИ ОДНОГО!

Все отвечают одно и то же. Пример: «Давайте пока попробуем ПОПРАДОВАТЬ ЗА 20 МЛН., А ЕСЛИ НЕ ПОЛУЧИТСЯ, БУДЕМ СНИЖАТЬ».

С квартирами, нежилыми помещениями, зданиями – одна и та же беда. Практически невозможно убедить мало знакомого человека-владельца недвижимости, чтобы он прислушался к вашему мнению и НЕ ПРОБОВАЛ ПРОДАВАТЬ, а НАЧАЛ ПРОДАВАТЬ!

В итоге, в своей практике, мне чаще приходилось работать с людьми, которые УЖЕ НАМУЧАЛИСЬ И ОСОЗНАЛИ, что они ошибались. В таком случае, мои аргументы в формировании цены реализации рассматривались, как спасение, а не как желание сбить  цену.

Десять лет я пытался найти решение, КАК БЕЗ СЛОВ, УБЕЖДЕНИЙ И РАССКАЗА О СЕБЕ (ОПЫТЕ) повлиять на владельца как можно скорее принять предлагаемую цену, в качестве истинной цены реализации, согласиться с той самой рыночной ценой, которая близка к цене сделки.

Я собрал все знания воедино и разработал алгоритм! МАТЕМАТИЧЕСКИ я нашел способ указать владельцу на то, что он может ошибаться, что цена формируется  НЕ БАЗАРОМ И НЕ ПО ФОТО В СЕТИ, а путем сложного сравнения и анализа экономической ситуации в каждом городе, на каждой улице, в каждом типе недвижимости. Два последних года я тестировал свой алгоритм на практике, вносил улучшения и ПРОВОДИЛ СДЕЛКИ С МИНИМАЛЬНЫМИ ПОТЕРЯМИ ВО ВРЕМЕНИ.


Позже я решил, что не достаточно мне одному пользоваться найденными  решениями и что знаниями нужно поделиться со всеми. Я создал проект
WiaHome.ru и залил в него  алгоритм оценки БЕСПЛАТНО ДЛЯ КАЖДОГО ЖЕЛАЮЩЕГО! Я назвал его ВИОЦЕНКА.

Достаточно лишь загрузить любой объект недвижимости, и самому  узнать действительную цену реализации любого объекта (пока только находящегося в России). Уверен, что обычный владелец все равно упрется и будет бодаться со своими заблуждениями еще много месяцев.

    

Однако РИЕЛТОРУ, КОТОРОМУ НУЖНО НЕЗАВИСИМОЕ МНЕНИЕ СО СТОРОНЫ помощь
WiaHome будет очень вовремя.

Достаточно лишь  показать результаты отчета ВИОЦЕНКИ своему заказчику, и вы увидите его реакцию. Примеры ВИОЦЕНКИ каждый может найти на WiaHome (в объектах). Многие пользователи регистрируются и делают ВИОЦЕНКУ ОТКРЫТОЙ ДЛЯ ВСЕХ ПОСЕТИТЕЛЕЙ САЙТА. Так они показывают, что предлагаемая их цена действительно приемлемая.

Теперь в меня полетело камней еще больше – ведь я рекламирую свой WiaHome. Окей! Мне не страшно. Только прежде чем швырнуть в меня булыжник, спросите себя, что мне от ваших продаж и сколько я лично на них заработаю? А сколько сможете заработать вы?!

Если вам нужна помощь и независимое мнение в формирование цены, чтобы повлиять на своего заказчика – я бы не стал терять времени. В принципе, я и так его не теряю. Ведь мы уже применяем на практике ВИОЦЕНКУ!

Как применяют ВИОЦЕНКУ уже сотни других пользователей WiaHome.ru!

Просто зарегистрируйтесь и бесплатно пользуйтесь новыми инструментами продаж.

 

С Уважением ко всем представителям профессии риелтор,
Роман Афанасьев

Обо мне:

+более 12 лет в риелторском бизнесе
+издатель журнала ExpoHome, создатель проекта WiaHome.ru
  (бесплатный ресурс для всех!)
+3000р затраты на рекламу в месяц
  (принципиально не кормлю агрегаторы)
+объем всех сделок более 1,5 млрд.рублей.

  (для Сибири это вполне приличная сумма)

 

Читайте также:

 

Риелторы против агрегаторов: кто кого?

Работы в недвижимости очень много, но она просто уже не та, как 10 лет назад. РАБОТА ИЗМЕНИЛАСЬ!

 

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

Более 8,6 млн. м2 за $25 млрд! – Hudson Yards, New York.
БОЛЬШОЙ КУЛЬТУРНЫЙ КЛАСТЕР В НЬЮ ЙОРКЕ -
Новый многофункциональный  комплекс открылся для посетителей

В конце минувшей недели (15 марта 2019г) в Нью-Йорке открылся The Shops & Restaurants at Hudson Yards - крупнейший за последние десять лет многофункциональный комплекс с торгово-развлекательным центром. Инвестиции в проект оцениваются в 25 млрд долларов.

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

Как Торговый Центр "Облака" в Кемерово побеждает конкурентов. Пример того, как нужно относиться к людям / Коммерческая недвижимость, аренда, управление / WiaHome.ru

Чтобы «Щегловский рынок» не стал разношерстным и не пестрил разносортными ларьками, владельцы ТЦ «Облака» пошли на риск и сами закупили все необходимое торговое, холодильное и прилавочное оборудование! ...
 

Кемерово, Культурный Кластер Кузбасса. Подробности проекта 2018г / Новости Сибири от WiaHome.com / Коммерческая недвижимость, квартиры и не только

Стали известны подробности реализации проекта развития Культурного Кластера Кузбасса, согласно которому город Кемерово - столица Кемеровской области - приобретет новый статус, а именно статус Культурного Центра всей Сибири.
 



Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Кемерово
384-267-39-00
Профиль
Роман Николавевич Афанасьев - Founder, CEO ExpoTrade

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Кемерово



Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community. Arhive [609900-247-67]

A&K founders. All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация