Что же такое РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости при ее продаже, к которой все часто апеллируют? / Дома и квартиры - разбираемся в ценах


954 2
09.06.2019

Практически каждый человек, достигая совершеннолетнего возраста, сталкивается с вопросами выбора жилья. Выбор между Арендой  или Покупкой квартиры зависит от оценки ее стоимости, ежемесячного платежа, ее размера, локации и прочих факторов. Мы говорим «рыночная стоимость», но что за этим стоит? Цена, образованная большинством собственников? Или среднеарифметический показатель по городу, району, типу недвижимости?   И хоть и существует распространенная поговорка «Есть два дурака: один – продавец, второй – покупатель», но в действительности каждый человек в состоянии выбора объекта недвижимости использует все возможные аргументы, убеждая себя принять или отвергнуть некую цену. То есть, только в состоянии максимальной концентрации мысли и осведомленности человек способен принять решение о покупке.


Итак, Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, то есть это цена, по которой будет возможна сделка купли-продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, помещения, земли, гаража), или просто – цена сделки. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

     
Эта РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости и является самой важной в оценке для обычного человека
, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

  • Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным, самым распространенным в России и консервативным способом сбережения денежных средств для большинства людей.

  • Развитие банковского кредитования  — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

  • Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и.т.п.) создает дефицит предложения.

  • Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живёт в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье (в основном в квартирах и комнатах), что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

  • Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

  • Отсутствие зрелого рынка аренды жилья — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос. Для статистики: примерно 50% населения развитых стран в возрасте до 40 лет (и далее по уменьшению) предпочитают арендовать жилье, что способствует МОБИЛЬНОСТИ в выборе города с предлагаемой работой и в выборе места учебы. Кроме того, многие застройщики (или собственники многоквартирных домов) по истечении определенного срока жизни постоянного арендатора предлагают съемщикам квартир права выкупа этих квартир на более выгодных условиях (так называемая «ипотека от собственника» или прямая покупка).

  • Психологический фактор — покупатели (в основном квартир), принимая решение о покупке, производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого»/«дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть, если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.


На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Ликвидационная стоимость

- это стоимость, которую можно получить при продаже оцениваемого объекта за ограниченный срок времени. Данная стоимость всегда ниже или равна рыночной. На английском salvage value, liquidating value, liquidation value, residual value (русско-английский словарь)

Восстановительная стоимость

- это стоимость строительства нового здания или сооружения, применяется в основном при оформлении договоров страхования, при которых при наступлении страхового случая производится выплата, равная стоимости нового сооружения без учёта амортизации (износа).

Стоимость замещения

- это стоимость строительства нового здания/сооружения с учётом накопленного износа. Данная стоимость используется при определении рыночной стоимости (к ней прибавляется стоимость земельного участка) и при назначении страховых выплат, именно по этой стоимости были застрахованы небоскребы WTC (здания Всемирного Торгового Центра в Нью-Йорке – разрушены 11.09.2001г в результате попадания в них самолетов).

Документы, необходимые для проведения экспертизы недвижимости




ПОДЕЛИТЬСЯ




Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Адрес: Россия, Новосибирск
67-39-00
Профиль
Wi-News - Новости и Аналитика на WiaHome.com

Статус: Агент (специалист) по недвижимости
Деятельность на рынке с 2018г.
Проф. рейтинг: 3.00
Адрес: Россия, Новосибирск

Поделиться



Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [1159792-78-18]

All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация
Разместить

Объект Недвижимости:
продажа, аренда


Публикация:
Новость, Статья


Инормация об
оказываемой Услуге

Рубрики
Архитектура
Банки
Бизнес
Дизайн
Инвестиции
Интернет
Карьера
Недвижимость
Общество
Стартапы
Строительство
Технологии
Рубрики
Фото-видеосъёмка
Дизайн интерьера
Проектирование
Ландшафтный дизайн
Строительство, отделка
Помощь с переездом
Уборка помещений
Подготовка документов
Юридическая помощь
Производство мебели
Управление недвижимостью
Полиграфия
Веб-дизайн
Маркетинг
Аудит, бухгалтерия