Аренда с откатом – или как найти арендатора на коммерческую недвижимость, чтобы через полгода этот арендатор не съехал?


297
26.06.2019

Получение арендного дохода – животрепещущий вопрос для всех собственников нежилых помещений, офисных зданий или торговых центров. Вопреки устоявшемуся обывательскому мнению, согласно которому «все владельцы готовы три шкуры снять с бедных арендаторов» на самом деле обстоятельства складываются несколько иначе. Чтобы нежилое помещение (а часто целое здание) не пустовало, многие собственники (и их, возможно, большинство) готовы предложить компаниям - арендаторам довольно продолжительные каникулы по оплате арендных взносов, необходимые для обустройства этих компаний, для их развития и маркетинга. Иногда владельцы растягивают  сроки каникул до 6 – 12 месяцев, только по истечении которых наступает фактическая арендная ставка.

 

Так почему так сложно договориться с арендатором, когда этим арендатором выступает крупная (часто федерального размера) компания, и нет возможности лично встретиться с тем, кто принимает окончательное решение – то есть с руководством?

 

 

Влияние региональных менеджеров на выбор объекта

 

Крупные компании, арендующие торговые (или офисные) площади в городах РФ, должны полагаться на региональных представителей. Ими могут быть директора или менеджеры по аренде из уже открытых точек в ближайших городах, либо специально назначенный человек, который ездит по городам в регионе и подбирает объекты для аренды. Эти специалисты должны составить список из нескольких вариантов, которые бы соответствовали требованиям головного офиса компании. Если центр (например, офис в Москве) требует размещения в самом популярном ТЦ (ТРЦ) города, то менеджер на месте должен вывернуться, но угодить требованиям головного офиса, иначе сам менеджер не получит премии.  Если же в некотором торговом центре уже расположены конкуренты причем на более выгодных локациях, то задача менеджера сводится к следующему: убедить владельца ТЦ в том, что его компания более надежная; убедить головной офис в том, что конкурент не составит им проблем в будущем. Данная стратегия не совсем правильная, ведь можно поискать объект без конкуренции поблизости либо вообще отказаться от размещения в данном районе и подождать более благоприятной ситуации. До недавнего времени тактику «разместиться любой ценой» применяли представители компании «Ц....» (техника для дома), подбиравшие торговые площади в городах Сибири: в Новосибирске, Новокузнецке, Томске и Кемерово. В результате чего «Ц....» могла «поселиться» на 3-м этаже, в то время, как на более выгодном месте на 1-м этаже могла находиться компания - гигант «М-Видео», «ДНС» или «Эльдорадо». Не удивительно, что компания «Ц....» вскоре резко сократила число своих магазинов по Сибири, ведь в их помещениях покупателей было в разы меньше.

 

Компании, которые знают о проблемах аренды в городах не понаслышке, часто дублируют функции выбора объекта на нескольких менеджеров. Так поступает компания «Магнит». Собственник может длительное время вести переговоры об аренде с торговым представителем ритейлера, но как только дело дойдет до рассмотрения договора или его подписания, вопрос аренды перейдет к другому менеджеру, а далее к еще одному – в результате ответственность менеджеров становится коллективной и из разных офисов компании. Решение об аренде принимается очень взвешенное, и чаще всего в результате длительных переговоров такие гиганты ритейла, как «Магнит» (ЗАО «Тандер») заключают пакетные соглашения на аренду нескольких десятков торговых помещений с крупным региональным игроком.

 

Так развивались события, когда рынок коммерческой недвижимости был на подъеме, и существовал дефицит подходящий торговых помещений.

 

Реклама на WiaHome.com Лучшие предложения:

 

Откат за право арендовать помещение

 

Ситуация с арендой коммерческой недвижимости резко изменилась, когда крупные компании (зачастую не выдержавшие конкуренции региональные игроки) начали уходить с рынка, и стали освобождаться помещения чуть ли не в лавинообразном порядке. Стремление занять самые выгодные позиции сохранилось, вот только региональные представители стали вести себя иначе. Роли собственников (или управляющих компаний) и менеджеров, подбирающие объекты для аренды, ПОМЕНЯЛИСЬ МЕСТАМИ. Теперь уже сам владелец должен убедить регионального представителя выбрать именно его помещение. Практически все договоры аренды (по объему страниц больше похожие на повесть или книгу) с федеральными компаниями заключатся таким образом, что расторгнуть их собственник может только при одном обстоятельстве – если арендатор перестанет платить. Сами же арендаторы могут уведомить владельца заранее (например, за 3 месяца) и расторгнуть договор аренда в одностороннем порядке.

Собственник может владеть действительно довольно интересным объектом недвижимости, но повлиять на мнение регионального представителя по аренде он не может ни арендными каникулами, ни выгодными условиями, ни дополнительной помощью в развитии. Если же владелец решит связаться с компанией напрямую, то его скорее всего переключат на того же регионального представителя, только теперь региональный получит еще больше мер воздействия на владельца. Он может начать находить разного рода нарушения и отклонения в мерах пожарной безопасности, в строительстве, в нормативах. Переговоры могут затягиваться на очень длительный срок, и все будет сводиться для владельца к одному решению: ОН ДОЛЖЕН ПРЕДЛОЖИТЬ МЕНЕДЖЕРУ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ.

 

Пообщавшись с коллегами из разных городов Сибири, мы пришли практически к одному размеру вознаграждения для принятия положительного решения региональным представителем – ВЛАДЕЛЕЦ ДОЛЖЕН ОПЛАТИТЬ МЕНЕДЖЕРУ ДВА МЕСЯЦА АРЕНДЫ по заключаемой в договоре ставке. Средства должны переводиться на уже подготовленную представителем фирму – «прокладку» за проведение неких вымышленных работ на арендуемом объекте. Подписывается договор на оказание услуг на сумму, равную размеру двух арендных сроков, и сразу акт приема-передачи этих услуг.

 

И вроде бы все хорошо, ведь это сделка касается только двух сторон: владельца объекта и арендатора (менеджеру которого явно не достаточно премии из головного офиса за заключенный договор аренды, а собственник готов пойти на все, лишь его объект «ожил»), но после таких фиктивных арендных сделок уже практически полностью заселенные арендаторами торговые (офисные) помещения или целые здания МОГУТ ВЫСТАВЛЯТЬСЯ НА ПОСЛЕДУЮЩУЮ ПРОДАЖУ, КАК УСПЕШНЫЙ БИЗНЕС. И если договора аренды заключались при некоем второстепенном интересе третьих лиц, то как проверить, что выбор объект был экономически обоснованным? Ставка аренды в таких договорах указывается такая, какая выгодна РЕГИОНАЛЬНОМУ ПРЕДСТАВИТЕЛЮ И СОБСТВЕННИКУ ОБЪЕКТА, но не для компании, ведь чем выше ставка – тем выше сумма отката! Сама компания  - арендатор находится далеко, и руководство может не знать, что рынок аренды в городах просел (иногда на 20-50% от ставок 2014г), и что на других объектах владельцы готовы предоставить по полгода аренды практически бесплатно, лишь бы объект недвижимости не пустовал.

 

Непорядочные владельцы таких объектов знают, что договора аренды заключены не качественные (тем более, что арендаторы могут в одностороннем порядке расторгнуть их, просто перестав платить), поэтому стараются избавиться от некогда пустующего неликвида, который некоторое время (может, целый год)  еще будет выглядеть, как вполне успешный арендный бизнес. В таких случаях даже банки не способны разобраться в залоговых объектах (и в обеспечениях по выдаваемым кредитам), и если покупатели на объект не находятся, то получить денежные средства под залог «успешной» и приносящей прибыль коммерческой недвижимости не составляет особых трудностей. Через некоторое время доход с аренды начинает резко сокращаться, и либо новый собственник обнаруживает в своих доходах глубокие изъяны, либо банки получают в свои пассивы очередной залоговый неликвид (ведь как только арендатор пересматривает размер арендного платежа, собственник тут же перестает платить банку взнос, и начинается процедура отчуждения объекта).

 

А дальше: снижение оценочной стоимости, торги, новый владелец, новые договора аренды, новый «пик развития» и новый провал…

 

Как выявить нежелательный объект для инвестиций? Только анализировать историю его развития: если объект не испытывал на себе качели роста и падений (а лишь небольшие спады), то к нему можно присмотреться. Если же синусоида взлета и провалов имеет чуть ли постоянный характер, то обходите такие объекты стороной.

 

В любом случае придерживайтесь одного правила: ИЗУЧАЙТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И КОНТАКТИРУЙТЕ ПО ВОЗМОЖНОСТИ С НЕСКОЛЬКИМИ ПРЕДСТАВИТЕЛЯМИ КОМПАНИЙ  - АРЕНДАТОРОВ.

 

И, конечно, лучше не платить за договор аренды, лучше пережить стадию заселения один раз, и лучше найти иное решение, благодаря которому компания - арендатор выберет именно ваш объект.

 

 

Читайте также:

 

Апартаменты в России - квартиры или это коммерческая недвижимость? И почему на периферии: в Новосибирске, Новокузнецке, Кемерово и прочих городах апартаменты не так популярны у покупателей, как в Москве и Санк-Петербурге?

В России апартаменты — вовсе не синоним квартиры. Апартаменты не считаются жильем, поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются жесткие санитарные и иные нормы. Тем не менее, они оборудованы для проживания и даже пользуются популярностью.  Первые апартаменты появились в России в 2000-е годы в деловом центре «Москва-Сити». Финансовый кризис лишь стимулировал их распространение: собственники коммерческой недвижимости несли огромные убытки и начали распродавать помещения как апартаменты.

 

Сделка с дисконтом - или как потерять все, чтобы не болела голова. Коммерческая недвижимость - продажа. Личный опыт

Продавец решает избавиться от непомерной ноши и продает помещение. Однако и цена на помещение уже не та, что 7 лет назад, и суммы от продажи объекта едва хватит, чтобы покрыть остаток ипотечного долга! После года тщетных попыток продать дороже и выйти с минимальной маржой из ипотечного тупика, владелец закрывает сделку, итог которой такой: все средства от продажи помещения ушли на покрытия остатка по ипотеке, а за семь лет «владения» убытки составили: 3 000 000 – первоначальный взнос и 12 300 000 – ипотечные платежи. Итого, выплатив 15 200 000 рублей, владелец остался и без денег, и без помещения.

 

Преимущества квартир на первых этажах - Изучаем рынок недвижимости перед покупкой или продажей для Кемерово, Новосибирска и не только

О том, что квартира, расположенная на первом этаже, является не самым лучшим вариантом для покупки и дальнейшего проживания, говорят почти все, но мало кто задумывается над тем, какие преимущества имеет такое жилье. Возможно, приведенные ниже доводы (нейтральные по оценке) позволят владельцам таких квартир иначе взглянуть на свое жилье, а покупателям увидеть скрываемые плюсы и потенциальные перспективы.


Что же такое РЫНОЧНАЯ стоимость недвижимости при ее продаже, к которой все часто апеллируют? / Дома и квартиры - разбираемся в ценах

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость недвижимости — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией, то есть это цена, по которой будет возможна сделка купли-продажи объекта недвижимости (квартиры, дома, помещения, земли, гаража), или просто – цена сделки. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

 

 

Почему Leroy Merlin решил развивать новый формат супермаркетов «МаксиПРО» - Коммерческая недвижимость для бизнеса

Платформа «МаксиПРО»  - это некий симбиоз Торгового Центра, Офисного пространства (с переговорными комнатами и центрами обучения) и кредитной организации (покупка материалов и оборудования по кредитной линии, а также прямая аренда оборудования у дистрибьютера).

 

 

Что такое КВАРТИРОТЕКА от ИКЕА? -

Известная шведская компания запускает новый проект.

 В продолжении нашей ранней статьи «Индийский стартап по интерьерам привлек инвестиции от IKEA»  в которой говорится о том, что компания Livspace получила инвестиции от Ingka Investments, венчурного подразделения Ingka Group (контролирует 90% розницы IKEA), целью которого оказание услуг по созданию индивидуальных дизайн-проектов, ИКЕА в России шагнула дальше и создала онлайн-каталог дизайн-проектов с расставленной в них мебелью от ИКЕА под названием «КВАРТИРОТЕКА».


Магазины и отели, как объекты коммерческой недвижимости для инвестиций

В отличие от жилья объекты торговой недвижимости и гостиницы могут приносить своим владельцам очень высокие прибыли. Известны случаи, когда торговые площади сдавались под 16% годовых, что для недвижимости является рекордно высокой ставкой.

 

Wildberries шагает по стране - начав с пунктов самовывоза, все больше превращается в IT - компанию. Технологии. Маркетинг
Wildberries показывает просто феноменальную динамику и развивает новые клиентские сервисы. Сначала это были пункты самовывоза (ПВЗ), теперь – поиск понравившегося товара по фотографии на самом сайте. В итоге Wildberries все больше превращается в IT – компанию с мощной платформой на основе технологий ML (Machine Learning), AI (Artificial Intelligence), Big Data.

 

Новый порядок перевода КВАРТИР в нежилое вступил в силу. Можно ли разместить бизнес в жилом доме - спросят у жильцов.

Новый закон, по которому разрешение об открытии торговых точек и малого бизнеса в жилых домах теперь выдадут только при согласии жильцов подъезда и ближайших к нежилому помещению квартир, не затрагивает только помещения на первых этажах новостроек. То есть, жители современных домов не смогут повлиять на использование площадей, которые с самого начала являются нежилыми. А вот у жителей старого фонда теперь больше прав.


Фонды недвижимости в России и зарубежом. Сравниванием. Анализируем.

Вопрос: почему россияне предпочитают приобретать недвижимость, а не используют инструмент – ФОНДЫ?

Ответ: ФОНДЫ, как инструмент инвестирования, в России практически не развиты. При этом в большинстве постиндустриальных стран инвесторы в недвижимость предпочитают покупать не здания или помещения целиком (поскольку в таком случае все риски получения или неполучения дохода с арендного бизнеса перекладываются на нового владельца), а паи (разновидность акций, аналог – доля во владении), подкрепленные частью



 

В Лондоне и других городах Великобритании нашли СЕКРЕТНУЮ недвижимость на 100 млрд фунтов – Новости рынка от WiaHome.ru

Владельцы порядка 2% лондонской недвижимости (как жилой – дорогих апартаментов и квартир, так и коммерческой недвижимости) неизвестны — активы принадлежат офшорам, показало исследование Global Witness. Оно приурочено к обсуждению в британском парламенте застопорившегося было антикоррупционного законопроекта об обязательном реестре собственников недвижимости в стране.

 

 

Какие квартиры можно назвать элитными? Разбираемся в элитной недвижимости. 10 критериев отличия.

Довольно часто можно услышать выражения «элитный дом», «элитная квартира», «элитная недвижимость». Вероятнее всего, вы в вашем городе не однократно слышали такие слова, мало того и не зависимо от того, живете ли вы в Москве, Санкт-Петербурге, Орле, Воронеже или Кемерово, но вы точно уверены, что в вашем городе хоть один элитный дом с элитными квартирами найдется.

Давайте разберемся, в каких случаях и с какими характеристиками дом (или квартиры в нем) можно отнести к категории «элитный».

 

 

Материнский капитал или сделка длиной 5 месяцев. Чем может обернуться обычная "помощь государства".

Всем уже давно знакомо понятие «материнский капитал» - выплата государства (поощрение) за рождение детей. Многие уже применяли такие выплаты на практике и улучшали свои жилищные условия.  Однако мало кто знает, что следует после того, как вы решили воспользоваться такой помощью.

 

 

Хорошие фотографии продают квартиры и любую недвижимость быстрее - мнение специалиста.

"Иногда я поражаюсь простым вещам: люди снимают свои квартиры или помещения на "пукалки" или на смартфоны, уделяя самому процессу съемки 5 минут, а затем удивляются - почему их квартира многие месяцы не находит покупателей?!"

 

       

 

Квартиры Кемерово продажа;   Аренда квартир в Кемерово;   Продажа домов и коттеджей в Кемерово;

Коммерческая недвижимость Кемерово продажа; Аренда коммерческой недвижимости в Кемерово.




АН Альянс - Новосибирская недвижимость. Продажа и аренда

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2010г.
Проф. рейтинг: 4.00
Адрес: Россия, Новосибирск , пр., Мира , 299 - 1
230-00-00
Профиль
Рэйтинг
4.00 (10)
АН Альянс - Новосибирская недвижимость. Продажа и аренда

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости
Деятельность на рынке с 2010г.
Проф. рейтинг: 4.00
Адрес: Россия, Новосибирск , пр., Мира , 299 - 1



Продажа

Мы в социальных сетях


WiaHome.com - Wise Investment Analytical Homes Community Arhive List [957414-77-24]

All rights reserved
© 2018 - WiaHome.com. Все права защищены
Выбор города
Регистрация